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토지임대부 주택과 공공임대의 차이 — 진짜 내 집은 어디까지인가 서울의 주택 시장이 고가화되면서 ‘내 집’의 의미가 점점 모호해지고 있다. 과거에는 집을 산다는 것이 곧 토지와 건물을 함께 소유하는 것을 의미했지만, 이제는 공공이 토지를 소유하고 개인은 건물만 소유하는 ‘토지임대부 주택’이라는 새로운 형태가 등장했다. 정부는 이를 ‘반값 아파트’, ‘공공분양형 주택’ 등으로 포장하며 실수요자들의 내 집 마련 기회를 확대하고 있다고 홍보한다. 하지만 실제로는 공공임대주택과의 차이가 모호하고, 토지 소유권이 없는 한 ‘진짜 내 집’이라 부르기 어렵다는 비판이 거세다. 이 글에서는 토지임대부 주택과 공공임대의 본질적 차이, 그리고 장기적으로 두 제도가 우리 사회의 주거 개념을 어떻게 바꾸고 있는지 살펴보고자 한다.🏠 토지임대부 주택의 구조 — 반값의 진실토지임대부 주택의.. 2025. 11. 7.
반값 아파트 정책의 부작용과 대안 — ‘내 집’이 아닌 ‘공공의 집’으로 남는 현실 2025년, 서울 강서구 마곡 10-2단지의 ‘반값 아파트’가 본청약을 앞두고 있다. 이른바 ‘토지임대부 주택’으로 불리는 이 아파트는 공공이 토지를 소유하고 분양자는 건물만 구입하는 구조다. 서울주택도시공사(SH)와 국토부는 이를 “실수요자 중심의 내 집 마련 기회”라고 홍보하지만, 부동산 전문가들은 “반값의 착시 효과에 불과하다”고 지적한다. 반값 아파트는 단기적으로 주거난 완화에 기여할 수 있으나, 장기적으로는 자산 형성 불균형, 시장 왜곡, 재건축 불가능 등 여러 부작용이 나타나고 있다. 이번에는 ‘반값 아파트 정책’의 구조적 문제와 그 대안을 심층 분석한다.🏠 ‘반값’의 착시 — 싸게 샀지만, 내 땅이 아니다반값 아파트가 반값일 수 있는 이유는 단순하다. 토지 가격을 제외하기 때문이다. 하지만.. 2025. 11. 7.
임대사업자 세제 혜택 종료가 지역별 부동산 시장에 미치는 영향 2025년 하반기, 부동산 시장에 또 하나의 구조적 불안 요인이 등장했다. 바로 8년 장기임대주택 2만4,000가구의 의무기간 종료와 함께 임대사업자 세제 혜택이 줄줄이 사라지고 있는 것이다. 그동안 정부는 장기임대 등록을 통해 세제 감면(종부세 합산 배제, 재산세 경감, 양도세 중과 배제 등)을 제공하며 임대 공급을 유도했지만, 이제 그 보호막이 사라지면서 시장 전반에 불안한 균열이 생기고 있다. 특히 서울 전역이 토지거래허가구역(토허제)으로 묶이면서 매매조차 어려운 상황에 놓인 다수의 임대사업자들은 세제 혜택이 끝난 집을 팔지도, 유지하기도 힘든 “이중 압박”에 직면했다. 이 글에서는 임대사업자 세제 종료가 지역별로 어떤 파급을 미치고 있는지, 또 향후 전월세 시장과 주택 공급 구조에 어떤 영향을 줄.. 2025. 11. 6.
공시가격 현실화율과 보유세 인상 관계 (부동산세, 전세시장, 정부정책) 공시가격 현실화율이란 정부가 주택의 시세를 기준으로 세금 산정의 기준이 되는 공시가격을 얼마나 반영하느냐를 나타내는 비율이다. 최근 몇 년간 부동산 시장에서 공시가격 현실화율의 조정 여부는 단순한 행정 결정이 아닌, 세입자의 전세금, 월세, 주거비 전반에 직결되는 중요한 변수로 떠올랐다. 공시가격이 올라가면 보유세가 오르고, 이는 곧 전세금 인상으로 이어지는 ‘부담 전가 구조’가 형성된다. 이 글에서는 공시가격 현실화율이 전세시장에 구체적으로 어떤 영향을 미치는지를 다각도로 분석해본다.공시가격 현실화율 상승과 전세시장 구조의 변화공시가격이 인상되면 가장 먼저 영향을 받는 집단은 다주택자와 임대인이다. 공시가격 현실화율이 높아질수록 보유세와 재산세가 상승하고, 세금 부담을 줄이기 위해 임대료를 올리는 현상.. 2025. 11. 5.
오피스텔, 왜 재건축이 안 되나 – 수익형 부동산의 구조적 한계 ! 최근 10·15 부동산 대책 이후 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서, 규제를 피해 갈 수 있는 대체 투자처로 오피스텔이 주목받고 있다. 아파트 거래는 급감했지만, 오피스텔 거래량은 오히려 증가하며 일부 단지는 불과 몇 달 사이에 1억 이상 뛰었다. 하지만 지금의 오피스텔 열풍 속에는 투자자들이 간과하고 있는 근본적인 문제가 숨어 있다. 바로 “재건축이 불가능한 구조”다.1. 오피스텔은 왜 재건축이 어려운가?겉으로 보기엔 아파트와 다를 바 없어 보이지만, 오피스텔은 법적으로 주택이 아닌 ‘준주택’이다. 건축법상 용도 분류가 ‘업무시설(오피스텔)’이며, 집합건물법의 적용을 받는다. 문제는 이 구조 때문에 재건축 요건을 충족시키기 어렵다는 것이다.재건축을 하려면 ‘공동주택관리법’에 따른 주택 재건축 절.. 2025. 11. 5.
서울 아파트 경매 낙찰가율 100% !?, 다시 움직이는 갭투자의 그림자 부동산 시장이 다시 흔들리고 있다. ‘10·15대책’으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이자, 시장에 나타난 첫 반응은 거래 위축이 아니었다. 오히려 경매 시장 과열이었다. 10월 기준 서울 아파트의 평균 낙찰가율이 102.3%를 기록하며, 감정가보다 비싸게 팔리는 아파트가 속출했다. 이는 2022년 6월(110.0%) 이후 3년 4개월 만의 일이다. 부동산 규제가 투기를 막기보다 또 다른 투기를 불러온 셈이다.■ 규제의 역설, 왜 경매로 몰리나토지거래허가구역 내에서는 부동산 매입 시 관청 허가가 필요하며, 2년 실거주 의무가 있다. 즉, 전세를 끼고 매입하는 ‘갭투자’가 불가능하다. 하지만 경매 낙찰 부동산은 예외다. 거래 허가 없이 소유권 이전이 가능하고, 대출만 받지 않으면 낙찰 직후 .. 2025. 11. 5.

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