토지거래허가제 해제 논란, 과연 지금이 적기인가?

2025년 12월, 서울 부동산 시장에서 다시금 뜨거운 논쟁거리가 된 이슈가 있다. 바로 토지거래허가제(토허제) 해제 가능성이다. 최근 김용범 대통령실 정책실장이 "토허제는 임시 조치이며 길게 끌고 갈 수 없다"고 밝히면서, 정책적 판단에 의한 해제 기대감이 일부 지역에 번지고 있다.

하지만 전문가들과 시장 일각에서는 이 같은 발언이 부동산 정책의 일관성을 무너뜨릴 수 있으며, 서울 외곽 및 정비사업지 일대에 다시금 투기 수요를 자극할 수 있다고 경고하고 있다.

🏠 토지거래허가제란?

토지거래허가제는 부동산 시장 과열 또는 투기 우려가 있는 지역을 '토지거래허가구역'으로 지정하여, 일정 면적 이상의 토지를 매매할 때 관할 지자체장의 허가를 받도록 제한하는 제도다.

주택 실수요 보호를 위한 수단으로, 실제로는 아파트나 주거지의 매매까지도 영향을 미치기 때문에 '거래 제한 조치'로 작용한다.

🛑 목적

부동산 투기 방지
시장 안정화
실수요 보호

⚠️ 단점

거래 급감 → 시장 경직
정상적 투자자마저 위축
실효성 논란 지속

🔍 기사 요약 – 토허제 해제 기대와 우려

2025년 12월 7일 보도된 김유진 기자의 기사에 따르면, 현재 서울의 노원·도봉·강북·금천 등 집값 상승이 상대적으로 크지 않았던 지역에서 토허제 해제 가능성이 거론되고 있다.

이 배경에는 김용범 정책실장의 “토허제는 임시 조치”라는 언급과, 오세훈 서울시장의 “토허 해제를 고려할 시점”이라는 발언이 크게 작용했다.

그러나 전문가들은 “정무적 판단이 아니라 시장 데이터에 기반해 판단해야 한다”며, 이른 해제는 오히려 더 큰 혼란을 불러올 수 있다고 경고한다.

📉 전문가들이 토허제 해제를 반대하는 이유

① 과거 경험에서 배운 교훈

대표적인 사례는 2021년 강남구 토허제 해제다. 당시 서울시는 2020년 과열을 이유로 강남·서초·송파 등을 토지거래허가구역으로 지정했다가, 2022년 중반 강남구의 집값이 하향 안정세로 돌아서자 일부 구역 해제를 단행했다.

하지만 해제 직후 강남권 일대는 다시 거래량이 증가했고, 잠실·압구정·청담동 등 정비사업지 일대의 호가가 급등했다. 결국 서울시는 불과 6개월도 지나지 않아 다시 토허제를 재지정했다.

② 시장이 아닌 정치 논리로 접근

건국대 유선종 교수는 “토허제는 투기 수요 억제 수단이기 때문에 해제 여부는 시장 데이터에 따라야지, 정무적 판단으로 해서는 안 된다”고 지적했다.

이 말은 곧, 선거를 앞두고 인위적으로 시장을 풀어주는 결정은 실패를 부른다는 뜻이다.

③ 정책 일관성 상실

광운대 서진형 교수는 “정부가 어떤 의지를 갖고 있느냐에 따라 해제 여부가 결정된다면 정책 신뢰도는 무너진다”고 강조했다.

지금과 같은 불확실한 상황에서 정부가 임의로 규제를 해제하면, 시장은 곧장 반응할 수밖에 없다. 특히, 정비사업지 일대는 적은 투자금으로도 시장이 요동치는 민감 구역이다.

🧠 김용범 정책실장 발언에 대한 비판

김용범 정책실장은 최근 언론 인터뷰에서 다음과 같이 말했다.

“토허제는 길게 끌고 갈 수 없는 임시 조치다. 공급대책이 마련되고 시장이 차분해지면 종합적으로 해제를 검토할 것이다.”

이 발언이 문제인 이유

① “임시 조치”라는 언급은 정책 안정성을 해친다.
② 공급 대책 마련 → 해제 공식이 잘못됐다. 공급 효과는수년 후에야 나타난다.
③ 시장이 “차분해졌다”는 근거가 없다. 거래는 줄었지만 가격은 여전히 오르고 있다.
④ 정책 방향이 오락가락한다는 인상을 줘 시장을 자극한다.

비판적 해석

해제를 위한 해제, 즉 “사람들이 불편하니 푼다”는 식의 결정은 오히려 시장 참여자에게 ‘이제부터 다시 매수해도 된다’는 신호를 준다. 이는 2021~2022년 강남 사례에서 이미 입증되었다.

🧭 오세훈 시장 발언의 맥락

오세훈 시장은 서울시의회에서 다음과 같이 말했다.

“집값이 단기적으로 잡힌 것으로 보이며, 토허제 해제를 고려할 시점이다.”

오 시장은 과거에도 토허제 해제를 추진했다가 시장 반등과 투기 수요 재유입을 경험한 인물이다. 과거 사례를 기억하고 있다면, 이번 발언은 정치적 유연성을 위한 발언일 수는 있으나 실제 실행과는 다를 수 있다.

🔮 토허제 해제 이후 발생 가능한 시나리오

1. 정비사업지 일대 갭 메우기 가속화: 투자 수요 유입
2. 중저가 지역 자산 재평가: 노도강·금관구 중심 상승 압력
3. 정책 신뢰 붕괴: 규제 → 해제 → 다시 규제… 반복 구조

💡 정책 제언

토허제 해제 여부는 반드시 다음과 같은 원칙을 따라야 한다.

① 시장 데이터 기반 판단
② 정비사업 지역별 리스크 분석
③ 단기 정책 아닌 중장기 로드맵 제공

필요한 건 '해제'가 아닌 '전환'

토허제는 계속 유지하되, 정비사업 인허가 프로세스를 더 투명하고 신속하게 개선하고, 실거래 신고 위반 등 불법 거래 단속 강화로 정책을 전환하는 것이 더 합리적인 방향일 수 있다.

📌 결론

김용범 정책실장의 “임시 조치”라는 발언은 시장에 불필요한 신호를 주었고, 정부 정책의 근본 목적을 흔들 수 있는 위험한 접근이다. 토지거래허가제는 그 자체보다도 정책 일관성 유지의 도구로 중요하며, 선거 전 해제 시도는 오히려 시장 혼란을 부를 수 있다.

이제 필요한 건 단기적 인기도 아닌, 신뢰 기반의 장기 정책이다. 정책은 말보다 시장이 더 잘 안다.