2025년 12월, 강남 집값이 다시 최고가를 경신하고 있습니다. 정부는 수십 년간 강남에 수많은 규제를 쏟아부었고, 이번 정부도 마찬가지입니다. 그런데도 결과는 ‘강남 아파트 폭등’입니다. 왜 그럴까요?
최근 보도된 손바닥부동산 / 박지애 기자의 기사와 송승현 도시와경제 대표의 분석을 기반으로, 그 원인을 구조적으로 짚어보고자 합니다. 여기에 사용자의 인사이트와 함께 정책의 맹점, 통계로 보는 현실, 그리고 잘못된 방향 설정에 대해 분석합니다.
1️⃣ 정부는 강남을 가장 강하게 규제해왔다
강남은 모든 정권에서 가장 먼저, 가장 강력하게 규제된 지역입니다. 그동안 시행된 대표적인 규제를 보면 다음과 같습니다:
- 투기과열지구 및 조정대상지역 지정
- 재건축초과이익환수제
- 분양가상한제
- LTV·DTI 대출 제한
- 토지거래허가제
- 종부세 강화 및 공시가격 현실화율 인상
이러한 규제들은 “집값 억제”라는 명분 아래 추진되었지만, 결과는 그 반대였습니다.
2️⃣ 규제가 강해질수록 강남 집값은 더 많이 올랐다
KB 시계열 데이터에 따르면, 2008년 이후 서울 전체 아파트 가격은 약 73% 상승한 반면, 강남구는 무려 102% 이상 상승했습니다. 서초구는 99%, 송파구는 93%로, 강남 3구 전체가 서울 평균보다 20~30%p 이상 높은 상승률을 기록했습니다.
가장 많이 규제받은 곳 = 가장 많이 오른 곳이 된 셈입니다.
3️⃣ 규제의 부작용은 공급 억제 → 희소성 강화로 이어졌다
정부의 규제는 단기적으로는 거래량을 줄였을지 몰라도, 장기적으론 공급을 억제하고 희소성을 강화시켰습니다.
- 재건축 규제 → 노후 단지 공급 지연
- 분양가 상한제 → 민간 건설사 분양 기피
- 토허제 및 지자체 심의 지연 → 착공 지체
이 결과, 기존 아파트의 희소성과 프리미엄이 더 강해지는 현상이 발생했습니다. 특히 새 아파트 수급이 어려워지면서 30년 넘은 노후 아파트조차 가격이 상승하는 기현상이 벌어졌습니다.
4️⃣ 📊 통계가 말해주는 구조적 왜곡 – 다주택자 비중 감소
정부는 그동안 다주택자 규제에 집중해 왔습니다. 특히 문재인 정부 후반부터 윤석열 정부 초반까지 양도세 중과, 종부세 강화, 공시가 현실화, 대출 제한 등 다주택자를 겨냥한 정책을 강화했습니다.
결과적으로, 다주택자 비중은 급감했습니다:
| 연도 | 2주택 이상 비중 | 3주택 이상 비중 |
|---|---|---|
| 2018년 | 16.7% | 6.0% |
| 2019년 | 16.4% | 5.8% |
| 2020년 | 15.6% | 5.3% |
| 2021년 | 14.9% | 4.7% |
| 2022년 | 14.2% | 4.3% |
출처: 국토교통부 ‘개인별 주택소유통계 (2022년 기준)’, KOSIS 국가통계포털
즉, 다주택자는 퇴출되었지만, 전세 공급도 함께 줄어 시장 불균형이 심화되었고, 투자자들은 다주택 대신 강남 1주택으로 몰리는 결과를 낳았습니다.
5️⃣ 💡 강남 1주택 쏠림 – 잘못된 인센티브의 산물
정부 정책은 의도와 다르게 “1주택 우대”라는 메시지를 강하게 시장에 각인시켰습니다.
- 실거주 2년 요건 → 다주택 포기 유도
- 양도세 중과 유예 → 처분 유도
- 종부세는 합산과세 → 분산보다 집중 유도
이런 제도 설계는 다주택자가 지방·수도권 외곽을 떠나 강남 1주택에 몰리게 만든 구조적 유인이 되었습니다.
“세금 덜 내고, 가격 오르고, 수요 계속 몰리는 강남 1주택이 결국 답이더라.”
6️⃣ 🏗️ 공급 부족과 입지 희소성이 맞물린 강남
강남은 교육, 교통, 의료, 상업, 직장 인프라 등 대한민국의 핵심 기능이 집중된 지역입니다. 이런 집중은 다음과 같은 이유로 구조적으로 해결되지 않고 있습니다:
- 새 택지는 거의 없음 (그린벨트 해제 완료)
- 재건축은 규제에 막혀 지지부진
- 도심 내 공급은 SH, LH 중심으로 속도 제한
결국 수요는 늘어나는데 공급은 막혀 있고, 이 상태에서 규제는 가격을 더 자극하게 됩니다.
7️⃣ 결론 ✍️ – 규제로 시장을 바꿀 수 없다
강남의 집값을 잡기 위한 수많은 정책은 결과적으로 공급을 막고, 수요를 왜곡하고, 투자 심리를 더 자극하는 역할을 했습니다. 그 결과:
- 강남 집값은 더 오르고
- 다주택자는 사라지고
- 전세난은 심화되고
- 정책 신뢰는 떨어졌습니다
문제는 규제의 강도가 아니라 방향입니다. 지금 필요한 건 다음과 같은 실질적 접근입니다:
- 정비사업 정상화 (재건축 활성화)
- 도심 내 고밀도 주택 공급 확대
- 세제 정책의 일관성과 예측 가능성 회복
- 다주택자 = 공급자라는 관점에서 정책 설계
“정책은 시장을 누를 수 있지만, 구조를 무시한 억제는 반드시 반작용을 낳는다.”
“강남 집값은 규제로 잡는 것이 아니라, 구조를 바꾸는 방식으로 해결해야 한다.”
