서울 강남구 압구정동 미성2차 아파트 전용74㎡는 토지거래허가구역으로 묶인 이후 불과 8개월 동안 신고가를 무려 12차례나 갈아치웠다. 3월 41억원이던 가격은 11월 50억원으로 9억원이 뛰었다.갭투자 차단, 실거주 의무, 대출 규제라는 가장 강력한 규제가 동시에 작동하는 구간에서 벌어진 일이다. 정책 논리대로라면 거래가 얼어붙고 가격은 눌려야 정상이지만 현실은 정반대다.거래는 줄고 가격은 더 뛴다.토허제가 강남 집값을 잡기는커녕 오히려 가격 상승을 가속하는 방향으로 작용하고 있다는 사실이 통계로 확인되고 있다.
1.토허제 이후 강남에서 실제로 벌어진 일들
신한투자증권이 분석한 자료에 따르면 강남3구와 용산구는 토허제 이전보다 거래량은 8.4% 감소했지만 신고가 비중은 오히려 42.5%에서 51.5%로 급증했다. 거래 10건 중 6건 가까이가 신고가라는 뜻이다. 특히 6·27대출규제 이후 7월에는 신고가 비율이 60%를 넘어섰다. 거래량은 급감했지만 남아 있는 거래는 대부분 최고가 갱신 거래였다. 이는 토허제가 가격을 누른 것이 아니라 매물 자체를 줄여 초고가 거래만 남겨두는 구조로 전개됐다는 의미다.
반면 노원, 도봉, 금천 같은 대출 의존도가 높은 외곽 지역은 정반대의 결과가 나타났다. 이들 지역은 신고가 비중이 두 자릿수 포인트 급락하며 매수세 자체가 실종됐다. 강남은 오르고 외곽은 꺼지는 전형적인 초양극화 구조가 토허제를 기점으로 더욱 뚜렷해진 것이다.
2.토허제가 강남에서 절대 통하지 않는 구조적 이유
첫 번째 이유는 강남이 이미 대출에 의존하지 않는 시장이기 때문이다. 강남은 현금 보유력이 높은 자산가 비중이 압도적으로 높다. 대출규제, LTV, DSR, 전세대출 제한 같은 정책은 강남에서는 선택 사항일 뿐 필수 조건이 아니다. 대출이 막혀도 현금으로 거래가 가능하기 때문에 정책은 가격에 하방 압력을 주지 못한다. 오히려 대출이 막힐수록 매수 가능한 계층은 더 줄어들고 남은 사람들끼리 경쟁하면서 가격이 더 치솟는 구조가 만들어진다.
두 번째 이유는 강남의 공급이 사실상 구조적으로 봉쇄되어 있기 때문이다. 강남에서 신규 택지 공급은 이미 오래 전에 끝났다. 남아 있는 공급 수단은 재건축뿐인데 재건축은 안전진단, 재초환, 분상제, 토허제까지 겹쳐 정상적인 공급 기능을 상실했다. 공급은 줄고 수요는 줄지 않으니 가격이 오르는 것은 시장의 자연 반응이다. 정부가 공급을 억누르면 억누를수록 기존 주택의 희소성은 더 강해진다.
세 번째 이유는 토허제가 ‘거래만 묶고 가격은 묶지 못하는 규제’이기 때문이다.실거주 의무는 전세를 활용한 갭투자를 막지만 동시에 전세 공급도 줄인다. 전세가 줄면 실수요자도 매매로 밀려 들어온다. 즉 토허제는 투자 수요를 차단하는 동시에 실수요까지 자극하는 이중 효과를 낸다.
3.강남 집값 폭등의 진짜 배경은 다주택자 규제다
이 지점에서 가장 중요한 구조가 하나 더 있다. 바로 다주택자 규제다. 박근혜 정부 이후 문재인, 윤석열 정부까지 정권이 바뀌는 동안 다주택자에 대한 사회적 낙인은 계속 강화됐다. 다주택자는 투기세력, 집값의 주범이라는 프레임이 사회 전체에 고착되었다. 여기에 양도세 중과, 종부세 폭탄, 공시가격 현실화, 취득세 중과가 동시에 덮치면서 다주택자의 생존 자체가 불가능한 구조가 만들어졌다.
특히 종부세와 공시가격 현실화는 강남 10억짜리 아파트 한 채보다 수도권 외곽 빌라 여러 채를 가진 사람에게 더 무거운 세금 부담을 안겼다. 결과적으로 다주택자는 선택지가 하나만 남았다. 여러 채를 모두 정리하고 세금 부담이 가장 덜하고 가치가 가장 안정적인 강남 1주택으로 쏠릴 수밖에 없는 구조였다. 이 과정에서 노도강, 금관구, 경기 외곽의 투자자들까지 모두 강남으로 이동했다. 수요는 한 방향으로 몰렸고 강남 집값은 더 폭등할 수밖에 없었다.
4.다주택자 비중 감소가 만들어낸 임대시장 붕괴
국토교통부 주택소유 통계를 보면 2018년 이후 2주택 이상 보유자 비율은 지속적으로 감소하고 있다. 3주택 이상 보유자는 더욱 빠르게 축소했다. 다주택자가 줄어든다는 것은 곧바로 임대 공급 기반이 붕괴된다는 뜻이다. 전세 시장은 다주택자가 유지되는 구조에서만 안정적으로 작동한다. 그런데 사회적 압박과 세금 폭탄으로 다주택자가 사라지면서 전세는 구조적으로 씨가 마르게 되었다. 전세가 줄면 월세가 오르고 월세가 오르면 실수요는 매매로 이동한다.이 구조가 지금 서울 전역에서 동시에 작동하고 있다.
5.토허제와 다주택자 규제가 동시에 작동하면 생기는 최악의 조합
토허제는 거래를 묶고 다주택자 규제는 임대 공급을 붕괴시킨다. 이 두 정책이 동시에 작동하면 시장에서 ‘팔 사람’, ‘빌려줄 사람’이 동시에 사라진다. 매물은 줄고 전세도 줄고 월세는 오르고 남은 선택지는 매매밖에 없다.그런데 매매는 대출규제로 일반 실수요자가 접근하기 어려워진다. 결국 현금 부자만 살아남는 구조가 된다. 이 구조에서 강남만 오르고 외곽은 꺼지는 초양극화는 필연이다.
6.정부는 왜 이 구조를 외면하는가
정부는 여전히 규제만이 답이라는 사고에서 벗어나지 못하고 있다. 집값이 오르면 규제를 더하고 규제가 실패하면 또 다른 규제를 누적한다. 하지만 규제는 가격을 누르는 수단이 아니라 공급과 거래를 동시에 왜곡시키는 장치로 변질되었다.특히 강남처럼 구조적으로 희소성이 고착된 지역에서는 규제가 곧 가격 상승 신호로 해석된다. 강하게 누를수록 더 귀한 자산이 된다는 신호를 시장에 던지는 것이다.
7.지금 구조에서는 강남 집값을 절대 잡을 수 없다
지금의 정책 구조는 강남 집값을 잡는 구조가 아니라 강남 집값을 더 공고히 만드는 구조다. 다주택자를 몰아내며 공급을 말리고, 토허제로 거래를 잠가 희소성을 강화하고, 대출규제로 중산층의 진입은 차단한다.그 결과 강남은 소수 현금 부자의 리그가 되어 버렸다. 이 구조에서 가격이 떨어질 이유는 어디에도 없다.
8.해법은 규제가 아니라 구조 복원이다
해법은 명확하다. 다주택자를 다시 시장으로 불러들이는 구조 복원, 정비사업 정상화, 재건축 정상화, 임대 공급 정상화가 동시에 이뤄져야 한다. 다주택자가 복귀해야 전세가 돌아가고 전세가 돌아가야 매매 수요가 분산된다. 공급이 정상화되어야 강남의 희소성 프리미엄이 완화될 수 있다. 지금처럼 누르고 막고 몰아내는 정책으로는 결코 집값을 잡을 수 없다.
9.결론
토허제는 강남 집값을 잡지 못했다. 오히려 신고가를 양산하며 가격을 더 끌어올렸다. 다주택자 규제는 임대 시장을 붕괴시키고 전세와 월세를 폭등시켰으며 그 결과 실수요자까지 매매로 밀어넣고 있다.사회적 인식, 세금 정책, 공급 봉쇄가 동시에 만든 이 구조적 왜곡은 지금처럼 유지되는 한 절대로 해결되지 않는다. 강남 집값은 규제의 산물이 아니라 규제 실패의 결과다.
