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대단지 입주에도 전셋값이 떨어지지 않는 이유｜서울 전세시장 구조 변화 심층 분석 서울 부동산 시장에서 과거의 공식—“대단지가 입주하면 전셋값은 떨어진다”—은 더 이상 통하지 않는다. 최근 서울 동대문구 이문아이파크자이(4000가구) 입주를 앞두고도 전셋값이 하락하기는커녕 ⬆ 상승세가 유지되고 있다. 이 현상은 송파·광명 등 다른 대규모 입주 지역에서도 동일하게 나타나고 있다.왜 일반적인 ‘입주장 하락 공식’이 무너졌을까? 그 배경에는 단순 수요·공급의 문제가 아니라, 정책·대출·임대 구조·사회 인식의 변화가 복합적으로 연결된 구조적 요인이 자리한다.본 글에서는 이러한 변화의 원인을 깊이 분석하고, 앞으로 서울 전세시장이 어떤 방향으로 흘러갈지 전망해본다. "'입주장'은 옛말"⋯대단지 입주에도 전셋값 '훨훨' [현장]"일반적인 입주장과는 분위기가 다릅니다. 실거주하려는 집주인이 많.. 2025. 11. 17.
토지거래허가구역 확대 후 오히려 집값이 오른 이유｜왜 사람들은 ‘경기도도 전부 토허제 된다’고 불안해하는가? 10·15 부동산 대책으로 수도권 대부분이 토지거래허가구역(토허제)으로 묶였음에도 서울과 경기 규제지역의 집값이 대책 이전보다 상승한 현실은 많은 시민에게 충격과 불안을 주었습니다. 본문은 세 차례(1~3회)로 나누어 정리한 원고를 하나로 합쳐, 왜 규제가 확대됐는데도 가격이 올랐는지, 사람들이 ‘경기도 전부 토허제’ 가능성을 걱정하는 심리적·구조적 배경은 무엇인지, 그리고 실제로 경기도 전역이 토허제로 묶일 가능성은 얼마나 현실적인지 종합적으로 설명합니다. “이러다 경기도도 전부 토허제?”… 규제해도 집값은 더 올랐다10·15 부동산 대책으로 수도권 대부분이 토지거래허가구역(토허제)으로 묶였지만, 규제지역 아파트 가격은 대책 이전보다 오히려 상승한 것으로 나타났다. 강남3구를 제외한 서울 신규 규제지.. 2025. 11. 17.
서울 전역 규제 이후 ‘강남 쏠림’ 심화 | 토허제 영향, 똘똘한 한 채, 전세 변동성 서울 전역과 경기 일부를 규제지역·토지거래허가구역으로 묶은 조치 이후, 강남권(서초·송파·용산 등)의 아파트값과 전셋값이 되레 더 강하게 오르고 있다. 이 글은 규제의 균일화가 왜 ‘똘똘한 한 채’ 선호를 촉발하는지, 수요·공급·심리·금융 여건 등 다층적 원인을 경제학적·정책적 관점에서 해부한다.🧭 규제의 획일화가 왜 ‘강남 쏠림’을 만들었나: 수요 재배치의 논리정부가 서울 전역을 포함한 지역을 동일한 규제틀로 묶으면, 개별 단지·지역 간 규제 차이에 의한 투자·매매 유인이 줄어들게 됩니다. 규제가 지역별로 차별화되어 있을 때는 규제가 약한 지역으로 수요가 분산되지만, 동일한 규제(예: 대출·세제·거래 제한)가 전국 또는 광역단위로 획일 적용되면 구매자들은 ‘규제 영향이 가장 덜 체감되는 자산’을 찾게.. 2025. 11. 14.
실거주 꼼수 매도 논란 | 토지거래허가구역, 세입자 보호법, 법적 대응 방법 집주인은 전세계약 만료를 앞둔 세입자에게 계약 갱신을 거절하고 '실거주'를 이유로 퇴거를 요구했습니다. 그 이후 집주인은 비교적 단기간 내에 해당 주택을 매도했습니다. 문제는 해당 주택이 토지거래허가구역 안에 있어, 세입자가 거주 중이면 매매 자체에 실질적 제약이 존재한다는 점입니다. 따라서 '실거주'를 명분으로 세입자를 내보낸 뒤 곧바로 매도에 나선 행위가 '꼼수'일 수 있다는 의심이 제기됩니다.법리적 배경: 갱신거절 사유로서의 ‘실거주’와 그 요건 📜⚖️주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 보호합니다. 임대인은 일정한 사유가 있을 때 갱신을 거절할 수 있는데, 그중 하나가 '임대인의 실거주'입니다. 법률은 임대인의 정당한 실거주 필요가 있는 경우를 인정하지만, 그 '정당성'의 판단은 단순한 진.. 2025. 11. 13.
토지거래허가제의 역설: 허가신청 급증, 규제가 거래를 자극하다 "대출한도 높고 덜 오른 곳으로"… 토허제 혼란에 노도강 매수 몰려 - 매일경제토허제 대폭 확대 뒤 한 달작년과 거래량 비교해보니노원·도봉·강북 등 서울외곽작년대비 30~100% 거래급증"실수요자들, 전세 대신 매매규제에 포함돼도 수요 꾸준"수원 436건·용인 320건 거래풍www.mk.co.kr 정부가 투기수요를 억제하기 위해 서울 전역과 수도권 일부 지역에 확대 시행한 토지거래허가제(토허제)가 시행 한 달을 맞았다. 그러나 시장의 반응은 정부의 의도와는 다르게 흘러가고 있다. 거래량이 줄기는커녕, 오히려 외곽 지역 중심으로 거래가 활발해지고 있는 것이다. 특히 노도강(노원·도봉·강북구) 지역의 거래량은 전년 대비 30~100% 가까이 증가했다. 허가제가 시행되면 거래가 급감해야 한다는 기존의 인식이 .. 2025. 11. 13.
3년 전세의 역설: 누더기 법이 만든 강남의 이중가격 현상 서울 강남 전세시장이 또다시 혼란의 중심에 섰다. 주택법과 임대차보호법의 미세한 충돌이 시장에 예상치 못한 파급을 불러오며, ‘3년 전세’라는 새로운 형태의 계약이 등장하고 있다. 기존에는 전세 계약이 기본 2년, 갱신을 포함하면 최대 4년이라는 법적 틀 속에서 이뤄졌지만, 최근 강남권 재건축 단지에서는 “3년 계약만 가능”, “3년 단기 거주자 우대”라는 문구가 붙은 전세 매물이 속출하고 있다. 이는 단순한 관행의 변화가 아니다. 복잡하게 얽힌 법체계의 결과이자, 실수요자와 임대인 모두가 생존을 위해 만든 ‘비공식 제도’다.🏠 주택법과 임대차법, 법이 법을 침범한 순간이 현상의 출발점은 지난해 국회를 통과한 주택법 개정안이다. 분양가상한제를 적용받는 아파트에 대해 원래 2~5년의 ‘실거주 의무’가 부.. 2025. 11. 12.

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