서울시와 국토교통부가 용산정비창 부지 내 주택 공급 물량을 놓고 첨예한 갈등을 벌이고 있습니다. 서울시는 ‘6000가구’ 수준을 고수하고 있는 반면, 국토부는 ‘1만~1만2000가구 이상’ 공급을 주장하며 양측 입장이 팽팽히 맞서고 있습니다.
문제는 이 논쟁의 핵심이 공급 숫자에만 집중되어 있다는 점입니다. 주택 공급 확대 자체를 부정할 수는 없지만, 지금처럼 재건축 중심의 공급 확대가 단기적으로 실제 시장에 가격 안정 효과를 줄 수 있는지에 대해서는 철저한 재검토가 필요합니다.
1. 서울시 vs 국토부, 무엇이 충돌하는가?
용산정비창 부지는 서울 중심부 핵심 요지로, 약 45만6000㎡ 규모의 대형 개발 프로젝트입니다. 서울시는 당초 국토부와 협의를 통해 약 6000가구 수준의 공급을 계획했고, 이에 따라 기반시설 및 인프라 설계가 진행되었습니다.
하지만 국토부는 최근 집값 안정화를 위해 “최소 1만2000가구는 공급해야 한다”며 계획 변경을 서울시에 요구하고 있습니다. 이는 기존 계획 대비 2배에 달하는 공급 물량이며, 서울시는 이에 대해 “전체 도시 계획을 다시 짜야 할 수준”이라며 강하게 반발하고 있습니다.
오세훈 서울시장 발언:
“속도를 포기한 물량 공급은 집값 안정에 도움이 되지 않는다. 6000가구를 전제로 설계된 계획을 뒤엎고 1만 가구 이상을 공급하면, 사업 기간은 최소 2년 이상 지연될 수밖에 없다.”
반면 국토부는 “주택 공급 확대 없이는 서울 집값 안정이 불가능하다”며 입장을 고수하고 있으며, 여당 및 일부 야당 의원들까지 2만가구 이상 공급을 주장하고 나서는 상황입니다.
2. 공급을 늘리면 집값이 잡힐까? 숫자에만 집착하는 정책의 맹점
이번 논쟁은 과거 정부의 실책을 떠올리게 합니다. 2020년 문재인 정부의 8.4 공급 대책 당시에도 수도권 13만 가구 공급을 선언했지만, 서울 아파트 가격은 이후 단기간에 10% 이상 상승했습니다.
- 2020년 8.4 대책 발표 직후 6개월간 서울 강남3구 아파트 실거래가 평균 상승률: 약 11.4% (국토교통부 실거래가 통계 기준)
- 2021년 말까지 전국 평균 주택매매가격 상승률: 19.8% (한국은행 주택가격지수)
이처럼 공급 확대 정책 발표 후에도 가격이 오르는 이유는 무엇일까요? 그 해답은 공급의 “시기”와 “형태”, “대상”에 있습니다.
재건축·재개발 중심 공급 정책의 구조적 문제점:
- 1) 이주 수요 발생: 재건축 추진 시 기존 거주자는 해당 지역을 떠나야 하며, 인근 전월세 수요 증가로 이어짐
- 2) 개발 기대감 형성: 해당 지역 및 주변 부동산에 투기 수요 유입, 집값 상승 압력 유발
- 3) 실질 공급까지 5~7년 소요: 단기적 주거 안정 효과는 미미
3. 재건축은 '공급 확대'가 아니라 '가격 상승 트리거'가 될 수 있다
용산정비창의 공급 확대는 표면적으로는 집값을 안정시키기 위한 조치처럼 보입니다. 그러나 이 부지의 성격과 방식, 절차를 고려하면 오히려 중장기적으로 가격을 끌어올릴 수 있는 정책입니다.
서울의 재건축·재개발 추진 지역은 대부분 도심 핵심 입지이며, 수요는 여전히 공급을 초과합니다. 특히 용산은 ‘미래의 여의도’, ‘한강변 프리미엄’ 등 개발 기대감이 강한 지역으로, 추가 공급 발표만으로도 개발 프리미엄이 선반영되는 구조입니다.
더 큰 문제는 기존 거주자들의 퇴거 이후 그들이 유입되는 인근 지역의 전세 및 매매 시장을 압박하게 된다는 점입니다. 재건축을 통한 공급 확대가, 단기적으로는 오히려 서울 전역의 가격 상승 요인으로 작용할 수 있다는 의미입니다.
4. ‘속도’와 ‘형태’ 없는 공급은 공급이 아니다
오세훈 시장의 우려처럼, 인프라 재설계 없는 공급 확대는 결국 사업 지연과 행정 혼선으로 이어질 수 있습니다. 서울시는 6000가구를 전제로 설계한 기반시설 계획을 2배 규모로 확대하려면 최소 2~3년이 더 소요된다고 보고 있습니다.
그렇다면 정부는 왜 이처럼 무리수를 두고 있는 것일까요? 바로 단기적 성과를 내야 한다는 ‘정치적 압박’ 때문입니다. 하지만 주택 정책은 단기간 성과로 평가받을 수 없습니다. 특히 서울처럼 공급 유휴지가 적고 인프라가 복잡하게 얽힌 도시에서는 속도, 방식, 품질을 모두 고려한 정밀한 설계가 필요합니다.
5. 단기적 공급 효과를 내려면 어떤 방식이 필요할까?
지금 서울에 필요한 공급은 재건축 중심 대형 개발이 아닙니다. 저소득층·청년·신혼부부를 위한 공공임대, 지분적립형 아파트, 소형주택 중심의 빠른 공급이야말로 실제 수요를 해결하고 가격 안정에 기여할 수 있습니다.
- 서울시 공공임대 재고 비율: 약 8.4% (OECD 평균 18.6%)
- 서울 청년 1인 가구 중 전세·월세 거주 비율: 82.3% (서울시 사회조사 2024)
공급은 필요합니다. 그러나 그 공급이 누구를 위한 것인가, 언제 공급되는가, 어떤 지역을 겨냥한 것인가에 따라 시장 반응은 정반대가 될 수 있습니다.
결론: 숫자가 아니라 구조를 바꿔야 집값이 잡힌다
김윤덕 국토부 장관과 오세훈 서울시장이 맞서고 있는 현재의 갈등은, 단순히 ‘얼마나 공급할 것인가’에 대한 숫자 논쟁일 뿐입니다. 그러나 주택시장은 그렇게 단순하지 않습니다.
서울의 부동산 시장은 공급이 아니라 ‘심리와 구조’가 가격을 결정합니다. 공급을 늘리면 가격이 떨어진다는 공식은 ‘시기’, ‘방식’, ‘구조’를 고려하지 않으면 실패할 수밖에 없습니다.
지금처럼 재건축 위주의 공급 확대는 오히려 기존 거주자들을 쫓아내고, 주변 지역 전세·매매 수요를 증가시키며, 단기적 가격 상승을 유도할 수 있다는 점을 정부와 서울시 모두 잊지 말아야 합니다.
진짜 필요한 것은 실수요자를 위한 질 높은, 속도감 있는 공급입니다. 숫자가 아니라 구조를 바꿔야 집값이 안정됩니다.
