정부가 주택담보대출(주담대) 규제를 강화하자, 매수자들이 주식·채권을 팔고, 예금담보대출(예담대), 자동차담보대출(차담대), 사내대출 등 우회 자금 동원 방식으로 서울 인기 아파트 매입에 나서는 흐름이 뚜렷해지고 있습니다.
사실상 서울 아파트 시장이 ‘현금 중심 시장’으로 바뀌며, 자산 양극화와 함께 주식 → 부동산으로의 자산 이동도 심화되고 있습니다.
단순히 “대출이 막히니 있는 사람만 산다”는 구조적 문제를 넘어서, 금융자산과 실물자산 간 이동, 전월세 시장의 불안정, 정책 방향의 오류까지 다양한 원인이 복합적으로 작용하고 있습니다.
📊 주요 통계 요약
| 항목 | 수치 및 특징 |
| 📉 대출 비중 변화 | 2022년 4월 62.2% → 2025년 10월 46.9% (5년 만에 최저치) |
| 📈 주식·채권 매각대금 | 2023년 7240억 → 2025년 6~9월 1조7167억 (2배 이상 증가) |
| 🏢 자산 유입 지역 | 강남 3구, 마용성 등 '한강벨트'에 집중 |
| 💳 사내대출 보증 | 2021년 3098억 → 2025년 7~10월 4839억 (최대치 경신) |
| 📊 주식-부동산 상관계수 | 2013~2019년: 0.42 → 2020~2025년: 0.74 |
📌 왜 자산은 ‘금’이 아니라 ‘부동산’으로 몰릴까?
‘실물자산’이라 하면 일반적으로 금, 은, 토지, 부동산, 미술품 등을 떠올릴 수 있습니다. 그런데 그중에서 주거 기능을 갖춘 자산은 오직 부동산뿐입니다.
| 항목 | 금 | 부동산 |
| 실물 자산 | ⭕ | ⭕ |
| 가치 저장 수단 | ⭕ | ⭕ |
| 수익 창출 (현금흐름) | ❌ | ⭕ ( 임대 가능 ) |
| 실생활 활용 | ❌ | ⭕ (주거) |
| 사회적 지위 상징 | △ | ⭕ |
부동산은 단순한 자산을 넘어 주거·임대·자산 보호·사회적 위신까지 담고 있어 금보다 더 복합적인 수요를 충족시킬 수 있습니다.
🔎 전월세 시장 불안이 매수심리 자극
전세 시장이 불안정하면 사람들은 심리적으로 “그래도 내 집이 안전하다”는 인식에 따라 부동산을 택하게 됩니다.
- 전세 사기 및 깡통전세 우려로 전세 회피 증가
- 월세 전환과 월세 급등 → 임차 부담 증가
- 불안정한 임대시장 → 매수로 쏠림 가속
따라서 정부는 매수를 억제하는 데 집중할 것이 아니라, 전월세 임대 시장을 안정화하고 공급을 늘려 선택지를 넓혀야 합니다.
🚧 기존 정책의 한계
| 항목 | 기존 정책 | 수정 제안 |
| 🎯 대출 규제 | 다주택자 위주 억제 | 무리한 매수 억제보다 임대 시장 안정화에 집중 |
| 🏘️ 임대 시장 | 사실상 방치 | 전월세 공급 확대, 임대주택 품질 개선 |
| 💰 자산 흐름 대응 | 차단 중심 | 유입 흐름 인정, 리스크 관리 중심의 설계 필요 |
📊 주식 → 부동산 자산 이동, 왜 계속될까?
신흥 자산가들은 주식으로 자산을 축적한 후, 부동산으로 옮겨 ‘자산 파킹’을 하려는 성향이 강합니다. 이는 통계적으로도 명확하게 나타납니다.
📌 KB 부자 보고서 (2022): 신흥 부자 중 85%는 가장 기대 수익이 높은 자산으로 ‘주택’을 꼽음.
특히 주식 시장과 부동산 시장의 상관계수가 0.74에 달할 정도로 동조화되고 있는 현재, 자산 흐름은 규제로 멈추지 않습니다.
💬 전문가들의 제언
- 서진형 교수 (광운대): “현금으로 집을 살 수 있는 사람은 많지 않다. 규제가 계속되면 자산 양극화가 고착된다.”
- 오지윤 교수 (명지대): “서울 아파트와 주식시장의 동조화가 심화되고 있다. 젊은 세대의 유동자산이 부동산으로 흘러들고 있다.”
- 박원갑 위원 (KB국민은행): “대출 규제가 거래 절벽을 만들고, 그게 다시 집값 상승 요인으로 작용할 수 있다.”
✅ 결론: 집을 ‘사지 않아도 되는 시장’이 되어야
사람들이 집을 사는 것은 자산 증식만을 위한 것이 아닙니다. 불안정한 임대 시장, 사회적 압력, 주거 안정성 부족 등이 복합적으로 작용하고 있습니다.
정책의 목표는 사람들이 무리해서 집을 사지 않아도 되는 환경을 만드는 것이어야 하며, 선택의 폭을 넓혀야 시장도 유연하게 작동할 수 있습니다.
이제는 규제가 아니라 이해와 설계의 정책이 필요한 시점입니다.
