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임대사업자 세제 혜택 종료가 지역별 부동산 시장에 미치는 영향 2025년 하반기, 부동산 시장에 또 하나의 구조적 불안 요인이 등장했다. 바로 8년 장기임대주택 2만4,000가구의 의무기간 종료와 함께 임대사업자 세제 혜택이 줄줄이 사라지고 있는 것이다. 그동안 정부는 장기임대 등록을 통해 세제 감면(종부세 합산 배제, 재산세 경감, 양도세 중과 배제 등)을 제공하며 임대 공급을 유도했지만, 이제 그 보호막이 사라지면서 시장 전반에 불안한 균열이 생기고 있다. 특히 서울 전역이 토지거래허가구역(토허제)으로 묶이면서 매매조차 어려운 상황에 놓인 다수의 임대사업자들은 세제 혜택이 끝난 집을 팔지도, 유지하기도 힘든 “이중 압박”에 직면했다. 이 글에서는 임대사업자 세제 종료가 지역별로 어떤 파급을 미치고 있는지, 또 향후 전월세 시장과 주택 공급 구조에 어떤 영향을 줄.. 2025. 11. 6.
공시가격 현실화율과 보유세 인상 관계 (부동산세, 전세시장, 정부정책) 공시가격 현실화율이란 정부가 주택의 시세를 기준으로 세금 산정의 기준이 되는 공시가격을 얼마나 반영하느냐를 나타내는 비율이다. 최근 몇 년간 부동산 시장에서 공시가격 현실화율의 조정 여부는 단순한 행정 결정이 아닌, 세입자의 전세금, 월세, 주거비 전반에 직결되는 중요한 변수로 떠올랐다. 공시가격이 올라가면 보유세가 오르고, 이는 곧 전세금 인상으로 이어지는 ‘부담 전가 구조’가 형성된다. 이 글에서는 공시가격 현실화율이 전세시장에 구체적으로 어떤 영향을 미치는지를 다각도로 분석해본다.공시가격 현실화율 상승과 전세시장 구조의 변화공시가격이 인상되면 가장 먼저 영향을 받는 집단은 다주택자와 임대인이다. 공시가격 현실화율이 높아질수록 보유세와 재산세가 상승하고, 세금 부담을 줄이기 위해 임대료를 올리는 현상.. 2025. 11. 5.
오피스텔, 왜 재건축이 안 되나 – 수익형 부동산의 구조적 한계 ! 최근 10·15 부동산 대책 이후 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서, 규제를 피해 갈 수 있는 대체 투자처로 오피스텔이 주목받고 있다. 아파트 거래는 급감했지만, 오피스텔 거래량은 오히려 증가하며 일부 단지는 불과 몇 달 사이에 1억 이상 뛰었다. 하지만 지금의 오피스텔 열풍 속에는 투자자들이 간과하고 있는 근본적인 문제가 숨어 있다. 바로 “재건축이 불가능한 구조”다.1. 오피스텔은 왜 재건축이 어려운가?겉으로 보기엔 아파트와 다를 바 없어 보이지만, 오피스텔은 법적으로 주택이 아닌 ‘준주택’이다. 건축법상 용도 분류가 ‘업무시설(오피스텔)’이며, 집합건물법의 적용을 받는다. 문제는 이 구조 때문에 재건축 요건을 충족시키기 어렵다는 것이다.재건축을 하려면 ‘공동주택관리법’에 따른 주택 재건축 절.. 2025. 11. 5.
서울 아파트 경매 낙찰가율 100% !?, 다시 움직이는 갭투자의 그림자 부동산 시장이 다시 흔들리고 있다. ‘10·15대책’으로 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이자, 시장에 나타난 첫 반응은 거래 위축이 아니었다. 오히려 경매 시장 과열이었다. 10월 기준 서울 아파트의 평균 낙찰가율이 102.3%를 기록하며, 감정가보다 비싸게 팔리는 아파트가 속출했다. 이는 2022년 6월(110.0%) 이후 3년 4개월 만의 일이다. 부동산 규제가 투기를 막기보다 또 다른 투기를 불러온 셈이다.■ 규제의 역설, 왜 경매로 몰리나토지거래허가구역 내에서는 부동산 매입 시 관청 허가가 필요하며, 2년 실거주 의무가 있다. 즉, 전세를 끼고 매입하는 ‘갭투자’가 불가능하다. 하지만 경매 낙찰 부동산은 예외다. 거래 허가 없이 소유권 이전이 가능하고, 대출만 받지 않으면 낙찰 직후 .. 2025. 11. 5.
은마 재건축의 변수 – “임대 물량 줄여달라” 속 사정과 현실적 부담 분석 서울 강남의 상징적 단지인 대치동 은마아파트 재건축이 속도를 내는 가운데, 일부 조합원들이 “용적률을 낮추더라도 임대주택을 줄여달라”는 의견서를 강남구청에 제출했다. 공공임대 및 공공분양 물량이 급격히 늘면서 조합원들의 추정 비례율이 100% → 94%로 하락했기 때문이다. 이는 단순한 ‘비율 조정’ 문제가 아니라, 조합원 개개인의 실질적 손익 구조에 직접적인 영향을 미치는 변수다.■ 은마 재건축 개요 위치: 서울 강남구 대치동 316 일대 기존 세대수: 4,424가구 (1979년 준공) 재건축 후 규모: 최고 49층, 총 5,893가구 용적률: 300% → 331.94% (역세권 특례 적용) 공공임대 + 공공분양: 기존 678가구 → 1,104가구(233+180 추가) 민간 일반분양: 2.. 2025. 11. 5.
“서울 묶이면 다음은 뻔하다” — 큰손들의 ‘부산’ 러시, 왜 다시 나타났나? “서울 묶이면 부산으로 간다” — 큰손들의 이동이 다시 시작됐다정부가 수도권 핵심 지역을 조정대상지역·투기과열지구·토지거래허가구역으로 동시에 묶으면서 ‘풍선효과’가 다시 나타나고 있다. 서울과 경기 일부 지역에 대한 대출 규제, 세제 강화가 이어지자 유동자금은 규제를 피한 부산으로 향하는 모양새다.이 현상은 5년 전 문재인 정부 시절의 패턴을 떠올리게 한다. 당시에도 서울을 누르면 수도권 외곽이, 수도권을 누르면 지방 부동산이 들썩였다. 즉, “규제를 피하는 돈은 항상 길을 찾아간다.”1. 부산, 다시 ‘큰손’의 무대가 되다한국부동산원 통계에 따르면 2025년 10월 넷째 주 기준, 부산 아파트값은 전주 대비 0.02% 상승하며 3주 연속 상승세를 이어갔다. 특히 지역 내 대표 핵심지인 해운.. 2025. 11. 5.

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