최근 10·15 부동산 대책 이후 서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서, 규제를 피해 갈 수 있는 대체 투자처로 오피스텔이 주목받고 있다. 아파트 거래는 급감했지만, 오피스텔 거래량은 오히려 증가하며 일부 단지는 불과 몇 달 사이에 1억 이상 뛰었다. 하지만 지금의 오피스텔 열풍 속에는 투자자들이 간과하고 있는 근본적인 문제가 숨어 있다. 바로 “재건축이 불가능한 구조”다.
1. 오피스텔은 왜 재건축이 어려운가?
겉으로 보기엔 아파트와 다를 바 없어 보이지만, 오피스텔은 법적으로 주택이 아닌 ‘준주택’이다. 건축법상 용도 분류가 ‘업무시설(오피스텔)’이며, 집합건물법의 적용을 받는다. 문제는 이 구조 때문에 재건축 요건을 충족시키기 어렵다는 것이다.
재건축을 하려면 ‘공동주택관리법’에 따른 주택 재건축 절차를 거쳐야 하지만, 오피스텔은 아예 그 대상이 아니다. 즉, 주민 동의율 75%를 모아도 ‘재건축 추진위원회’를 구성할 법적 근거가 없으며, 지자체 또한 이를 인가할 법적 권한이 없다. 결국 오피스텔은 건물이 낡아도 스스로 새로 지을 방법이 없는 구조적 한계를 지닌다.
2. 대지지분이 너무 작다 – 토지의 힘이 약한 이유
아파트의 가장 큰 자산 가치는 ‘토지 지분’이다. 은마아파트나 잠실주공이 재건축만으로 수십억의 가치가 붙는 이유도, 결국 강남 한복판의 대지지분이 크기 때문이다. 반면 오피스텔은 대지지분이 평균적으로 아파트의 1/5~1/10 수준에 불과하다.
예를 들어, 강남의 한 오피스텔 30평형의 대지지분은 약 3평 수준인 경우가 많다. 이런 건물은 재건축 시 토지 분담금이 너무 적어 새 건물을 지을 수 있는 권리가 거의 없다. 즉, 땅값이 아무리 올라가도 내 몫은 미미한 셈이다.
3. 상가와 혼재된 구조, ‘용도변경’의 벽
오피스텔은 주로 1~2층에 상가, 위층에 주거공간이 섞인 형태로 구성된다. 이 때문에 재건축을 추진하려면 상가 소유자와의 이해관계까지 모두 조율해야 한다. 문제는 이 과정에서 ‘용도변경’이라는 큰 장벽이 존재한다는 점이다.
만약 새 건물을 100% 주거용으로 짓고 싶다면, 건축법상 ‘업무시설 → 공동주택’으로 변경해야 한다. 하지만 용도변경은 사실상 지자체의 재량사항이며, 도로 폭, 주차장 기준, 건폐율 등 여러 기준을 모두 충족해야 가능하다. 이 때문에 지금까지 실제로 성공적으로 오피스텔을 재건축한 사례는 거의 전무하다.
4. “토허제의 사각지대”라는 달콤한 유혹
이번 10·15 토지거래허가제가 발표된 이후, 서울 전역의 아파트 거래는 절벽처럼 멈췄다. 그러나 오피스텔은 규제 대상이 아니기 때문에, 대출이 가능하고, 실거주 의무도 없다. 이 때문에 투자자들이 ‘갭투자’ 형태로 몰리고 있다.
문제는 이렇게 매수한 오피스텔이 장기적으로는 팔기 어려운 자산이라는 점이다. 매수는 쉽지만 매도는 어렵다. 시세가 떨어지면 손해를 확정 지을 수밖에 없고, 시세가 오르더라도 거래가 잘 이루어지지 않는다. 아파트처럼 실수요자가 아니라 투자자끼리만 사고파는 시장이기 때문이다.
5. 재개발 구역에서 빠지는 이유 – 지인 사례로 본 현실
최근 필자의 지인도 강북의 한 재개발 예정지 근처 오피스텔을 보유하고 있었는데, 정작 구역이 확정되자 그 건물은 재개발 대상에서 제외됐다. 이유는 단순했다. 오피스텔은 주거용 건축물이 아니기 때문이었다. 아파트, 다세대, 연립 등만 포함된 재개발 구역에서 ‘업무시설’인 오피스텔은 끼지 못했다. 결과적으로 주변은 모두 새 아파트 단지로 탈바꿈했지만, 그 오피스텔은 그대로 낡은 건물로 남았다.
이처럼 오피스텔은 주변 환경이 바뀌더라도 ‘함께 상승할 수 없는 구조적 한계’가 있다. 도시 정비의 수혜를 받지 못하는 자산, 그것이 바로 오피스텔이다.
6. 오피스텔 투자의 본질 – 월세 수익형 자산
오피스텔은 결국 시세차익형 자산이 아니라 인컴형(수익형) 자산이다. 즉, ‘오른다’가 아니라 ‘월세가 나온다’로 접근해야 한다. 최근 평균 임대수익률은 약 4.8% 수준으로, 아파트 전세금리보다 약간 높다. 하지만 관리비와 공실률, 세금 등을 고려하면 실제 순수익률은 3% 초반대에 불과하다.
그럼에도 안정적인 월세를 얻고 싶거나, 직주근접 실거주 목적이라면 나쁘지 않은 선택일 수 있다. 다만, 이 자산을 ‘아파트 대체 투자처’로 착각하면 안 된다. 오피스텔의 수익은 시세가 아니라 현금흐름에서 나온다.
7. 결국 “토지는 거짓말하지 않는다”
부동산의 본질은 ‘건물’이 아니라 ‘토지’다. 오피스텔은 그 토지의 지분이 작기 때문에, 결국 시간이 지나면 토지 자산의 가치 상승을 온전히 누릴 수 없다. 이 점에서 오피스텔은 수익형 부동산의 한계를 보여주는 전형적인 사례다.
지금의 오피스텔 투자 열풍은 규제의 틈새를 노린 일시적 현상일 수 있다. 하지만 부동산 시장의 역사는 반복되어 왔다. 단기적인 풍선효과 뒤에는 늘 ‘정상화’가 찾아왔고, 그 시점에 가장 먼저 흔들린 자산이 바로 오피스텔이었다.
8. 결론 – 오피스텔 투자는 “유동성 관리”가 생명이다
오피스텔을 투자 대상으로 본다면, 반드시 두 가지를 기억해야 한다. 첫째, 이 건물은 재건축이 불가능하다. 둘째, 팔기 어려운 자산이다. 따라서 투자라기보다 ‘운용’의 개념으로 접근해야 한다.
월세 수익률이 안정적이라면 장기 보유는 괜찮지만, 시세차익을 노린 매수는 위험하다. 규제의 사각지대라는 이유로 몰리는 현상은 언제나 되돌림이 온다. 토지는 거짓말하지 않지만, 사람의 기대는 언제나 과장된다.
지금 오피스텔 시장은 그 과장의 끝단에 서 있다. 지금의 상승세를 쫓기보다는, 그 뒤에 올 조정 국면을 대비하는 것이 현명한 투자자의 자세일 것이다.
