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서울 전역 규제 이후 ‘강남 쏠림’ 심화 | 토허제 영향, 똘똘한 한 채, 전세 변동성 서울 전역과 경기 일부를 규제지역·토지거래허가구역으로 묶은 조치 이후, 강남권(서초·송파·용산 등)의 아파트값과 전셋값이 되레 더 강하게 오르고 있다. 이 글은 규제의 균일화가 왜 ‘똘똘한 한 채’ 선호를 촉발하는지, 수요·공급·심리·금융 여건 등 다층적 원인을 경제학적·정책적 관점에서 해부한다.🧭 규제의 획일화가 왜 ‘강남 쏠림’을 만들었나: 수요 재배치의 논리정부가 서울 전역을 포함한 지역을 동일한 규제틀로 묶으면, 개별 단지·지역 간 규제 차이에 의한 투자·매매 유인이 줄어들게 됩니다. 규제가 지역별로 차별화되어 있을 때는 규제가 약한 지역으로 수요가 분산되지만, 동일한 규제(예: 대출·세제·거래 제한)가 전국 또는 광역단위로 획일 적용되면 구매자들은 ‘규제 영향이 가장 덜 체감되는 자산’을 찾게.. 2025. 11. 14.
실거주 꼼수 매도 논란 | 토지거래허가구역, 세입자 보호법, 법적 대응 방법 집주인은 전세계약 만료를 앞둔 세입자에게 계약 갱신을 거절하고 '실거주'를 이유로 퇴거를 요구했습니다. 그 이후 집주인은 비교적 단기간 내에 해당 주택을 매도했습니다. 문제는 해당 주택이 토지거래허가구역 안에 있어, 세입자가 거주 중이면 매매 자체에 실질적 제약이 존재한다는 점입니다. 따라서 '실거주'를 명분으로 세입자를 내보낸 뒤 곧바로 매도에 나선 행위가 '꼼수'일 수 있다는 의심이 제기됩니다.법리적 배경: 갱신거절 사유로서의 ‘실거주’와 그 요건 📜⚖️주택임대차보호법은 임차인의 계약갱신요구권을 보호합니다. 임대인은 일정한 사유가 있을 때 갱신을 거절할 수 있는데, 그중 하나가 '임대인의 실거주'입니다. 법률은 임대인의 정당한 실거주 필요가 있는 경우를 인정하지만, 그 '정당성'의 판단은 단순한 진.. 2025. 11. 13.
토지거래허가제의 역설: 허가신청 급증, 규제가 거래를 자극하다 정부가 투기수요를 억제하기 위해 서울 전역과 수도권 일부 지역에 확대 시행한 토지거래허가제(토허제)가 시행 한 달을 맞았다. 그러나 시장의 반응은 정부의 의도와는 다르게 흘러가고 있다. 거래량이 줄기는커녕, 오히려 외곽 지역 중심으로 거래가 활발해지고 있는 것이다. 특히 노도강(노원·도봉·강북구) 지역의 거래량은 전년 대비 30~100% 가까이 증가했다. 허가제가 시행되면 거래가 급감해야 한다는 기존의 인식이 무너지고 있다. 이는 규제가 오히려 매수 심리를 자극하는 ‘정책의 역설’을 보여주는 현상으로 분석된다.🏙️ 토허제 한 달, 서울 전역의 허가 신청 현황서울시 25개 자치구의 토지거래허가 신청 현황을 보면, 10월 20일부터 11월 11일까지 불과 23일 동안 총 2991건의 허가 신청이 접수됐다... 2025. 11. 13.
3년 전세의 역설: 누더기 법이 만든 강남의 이중가격 현상 서울 강남 전세시장이 또다시 혼란의 중심에 섰다. 주택법과 임대차보호법의 미세한 충돌이 시장에 예상치 못한 파급을 불러오며, ‘3년 전세’라는 새로운 형태의 계약이 등장하고 있다. 기존에는 전세 계약이 기본 2년, 갱신을 포함하면 최대 4년이라는 법적 틀 속에서 이뤄졌지만, 최근 강남권 재건축 단지에서는 “3년 계약만 가능”, “3년 단기 거주자 우대”라는 문구가 붙은 전세 매물이 속출하고 있다. 이는 단순한 관행의 변화가 아니다. 복잡하게 얽힌 법체계의 결과이자, 실수요자와 임대인 모두가 생존을 위해 만든 ‘비공식 제도’다.🏠 주택법과 임대차법, 법이 법을 침범한 순간이 현상의 출발점은 지난해 국회를 통과한 주택법 개정안이다. 분양가상한제를 적용받는 아파트에 대해 원래 2~5년의 ‘실거주 의무’가 부.. 2025. 11. 12.
‘버팀목’ 논란의 진실: 전세대출은 집값 불쏘시개가 아니었다 최근 아시아경제가 보도한 ‘버팀목이 집값 급등 불쏘시개였다’라는 기사는 주택도시기금 운용의 불투명성과 전세대출 급증을 비판적으로 다뤘다. 기사에 따르면, 주택도시기금은 현재 자산규모 225조 원, 연간 운용 규모 120조 원에 이르는 거대 공적기금으로 성장했다. 과거에는 주택난 해소에 결정적 역할을 했으나, 최근에는 전세대출을 통해 가계부채를 부추기고, 주택시장 과열의 원인이 되었다는 지적이 나온다. 하지만 이 주장은 단순히 통계적 현상을 과도하게 해석한 측면이 있다. 전세대출이 급증한 시점과 집값 상승 시점이 일치한다는 사실만으로 인과관계를 단정하긴 어렵다. 특히 2020년 이후의 부동산 시장을 살펴보면, 다주택자 규제 강화와 공급 위축, 실수요 중심의 거래 전환이 주요한 상승 요인이었다. 본 글에서는.. 2025. 11. 11.
비아파트 공급 급감 이유 분석 (종부세 합산배제, 공시가율 상승, 임대시장 불안) 2025년 하반기, 서울과 수도권의 비아파트 시장이 급속도로 얼어붙고 있다. 정부의 ‘10·15 부동산 대책’은 아파트 중심 규제를 표방했지만, 실제로는 오피스텔·도시형생활주택·빌라 등 비아파트 임대 시장에 직접적인 타격을 주고 있다. 특히 종합부동산세 합산배제 혜택 축소와 공시가율 현실화로 인해 세금 부담이 폭증하면서, 민간 임대사업자와 기관투자가들이 신규 공급을 중단하고 있다. 본 글에서는 이러한 현상의 구조적 원인과 실제 세 부담 증가 효과를 수치로 분석하고, 비아파트 시장의 위축이 전체 주거 생태계에 미치는 파급력을 심층적으로 살펴본다.🏢 종부세 합산배제 축소가 불러온 구조적 충격비아파트 공급 감소의 가장 큰 원인은 ‘종합부동산세 합산배제 혜택’이 축소되었다는 점이다. 이 제도는 임대사업자가 일.. 2025. 11. 11.

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