2025년 하반기, 부동산 시장에 또 하나의 구조적 불안 요인이 등장했다. 바로 8년 장기임대주택 2만4,000가구의 의무기간 종료와 함께 임대사업자 세제 혜택이 줄줄이 사라지고 있는 것이다. 그동안 정부는 장기임대 등록을 통해 세제 감면(종부세 합산 배제, 재산세 경감, 양도세 중과 배제 등)을 제공하며 임대 공급을 유도했지만, 이제 그 보호막이 사라지면서 시장 전반에 불안한 균열이 생기고 있다. 특히 서울 전역이 토지거래허가구역(토허제)으로 묶이면서 매매조차 어려운 상황에 놓인 다수의 임대사업자들은 세제 혜택이 끝난 집을 팔지도, 유지하기도 힘든 “이중 압박”에 직면했다. 이 글에서는 임대사업자 세제 종료가 지역별로 어떤 파급을 미치고 있는지, 또 향후 전월세 시장과 주택 공급 구조에 어떤 영향을 줄지 심층 분석한다.
🏙️ 수도권: 세제 혜택 종료로 인한 ‘유동성 경색’
수도권, 특히 서울과 경기권은 이번 사안의 핵심 진앙지다. 국토부 자료에 따르면 2025년 기준으로 임대의무 종료 대상의 70% 이상이 수도권에 집중되어 있다. 서울만 해도 2만4,000가구 중 약 1만6,000가구가 몰려 있어 공급 충격이 가장 클 것으로 예상된다. 이 지역의 임대사업자들은 그동안 세제 감면을 전제로 임대를 유지해 왔다. 하지만 종부세 합산 배제가 사라지면서 세금 부담이 연간 수천만 원에 달하는 경우도 생겼다. 문제는 이 주택들이 토허제 규제에 막혀 매도조차 불가능하다는 점이다. 결국 많은 사업자가 세부담을 임차인에게 전가하며 전세금 인상 또는 월세 전환을 선택하고 있다. 이에 따라 서울 강남·송파·마포 등 인기 지역에서는 전세가격이 빠르게 상승하고, 기존 월세 세입자들조차 재계약 시점마다 인상 압박을 받고 있다. 부동산 114 통계에 따르면 2025년 10월 기준, 서울 전세가격지수는 전년 대비 6.3% 상승했으며, 특히 등록임대가 많았던 동작·성동·영등포 등지에서 상승률이 8%를 넘었다. 이는 명백히 세제 혜택 종료와 규제 병행의 ‘이중효과’다.
🏘️ 지방 대도시: 거래 절벽과 투자 심리 위축
부산, 대구, 광주 등 지방 대도시에서는 상황이 다소 다르지만, 충격은 여전히 존재한다. 이들 지역의 경우 등록임대주택 비중은 수도권보다 낮지만, 세제 혜택이 사라지면서 임대사업의 수익성 자체가 급격히 악화되고 있다. 부산 해운대나 대구 수성구 같은 주요 지역에서는 세제 혜택이 끝나면서 임대사업자들이 일제히 ‘시장 철수’를 고민하고 있다. 그러나 주택 거래량은 이미 전년 대비 40% 이상 급감했고, 세입자 보호법에 따라 임차인을 내보내기도 어렵다. 결국 “보유세는 오르고, 매도는 안 되고, 임대수익은 줄어드는” 삼중고에 빠진 셈이다. 이로 인해 지방 대도시의 부동산 시장은 거래 절벽이 심화되고 있으며, 특히 중저가 아파트의 유통이 막히면서 가격 왜곡이 발생하고 있다. 실수요자들은 “매물이 안 나온다”고 호소하고, 투자자들은 “규제 완화가 될 때까지 기다리자”며 시장 진입을 미루는 상황이 이어지고 있다. 결과적으로 지역별 시장 심리가 냉각되고, 부동산 자금의 수도권 집중 현상은 더욱 강화되는 추세다.
📈 수도권 외곽 및 중소도시: 임대공급 감소와 전월세 불균형
수도권 외곽(인천·평택·남양주 등)과 중소도시에서는 또 다른 형태의 문제가 발생하고 있다. 이 지역들은 장기임대 등록을 통해 세제 혜택을 받은 중소형 아파트 비중이 높다. 그러나 혜택이 끝나면서 임대사업 철회 → 신규 임대등록 감소 → 전세공급 급감의 연쇄작용이 나타나고 있다. 실제 인천 부평구의 경우 2024년 대비 등록임대 신규 건수가 37% 감소했으며, 평택과 의정부는 40% 이상 감소했다. 임대사업자들이 “세제 혜택이 없다면 굳이 등록할 이유가 없다”고 판단하기 때문이다. 이로 인해 민간임대 공급 축소가 전세난을 심화시키고 있다. 특히 소득이 낮은 청년층과 고령층이 주로 거주하는 지역에서 보증금 2천만 원 이하의 소형 전세 물량이 급격히 사라지고 있다. 정부가 공공임대 공급을 늘리겠다고는 하지만, 민간임대의 축소 속도를 따라잡기에는 역부족이다. 결국 전월세 시장의 양극화가 심화되고, 서울-수도권-지방의 주거비 격차는 더 벌어질 가능성이 높다.
🔎 결론
임대사업자 세제 혜택 종료는 단순한 세법 변경이 아니라, 부동산 시장 전반의 균형을 뒤흔드는 구조적 전환점이다. 특히 서울 2만4,000가구의 장기임대 종료는 전세시장에 직접적인 공급 감소를 초래했고, 지방에서는 거래절벽과 투자 위축으로 이어지고 있다. 정부가 만약 이 문제를 방치한다면, 단기적으로는 전월세 폭등, 장기적으로는 민간임대 붕괴라는 이중 리스크를 맞게 될 것이다. 따라서 정책 대안으로는 다음 세 가지가 시급하다.
- ① 세제 완화: 장기임대 종료 주택의 보유세를 일정 기간 한시적으로 경감하거나, 단계적 종료제 도입
- ② 거래 규제 보완: 토허제 완화 또는 실거주 예외 조건 도입을 통해 시장 유동성 확보
- ③ 임대공급 유지: 세제 인센티브를 조건부로 부활시켜 민간임대 공급의 급락 방지
궁극적으로 부동산 정책은 “세금으로 잡는 시장”이 아니라, 안정적인 공급과 예측 가능한 규제를 통한 신뢰 회복이 핵심이다. 임대사업자 세제 종료는 지금의 불균형을 드러낸 신호탄이며, 이 신호를 무시한다면 주거 불안은 한층 더 심화될 것이다.
