"대출한도 높고 덜 오른 곳으로"… 토허제 혼란에 노도강 매수 몰려 - 매일경제
토허제 대폭 확대 뒤 한 달작년과 거래량 비교해보니노원·도봉·강북 등 서울외곽작년대비 30~100% 거래급증"실수요자들, 전세 대신 매매규제에 포함돼도 수요 꾸준"수원 436건·용인 320건 거래풍
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정부가 투기수요를 억제하기 위해 서울 전역과 수도권 일부 지역에 확대 시행한 토지거래허가제(토허제)가 시행 한 달을 맞았다. 그러나 시장의 반응은 정부의 의도와는 다르게 흘러가고 있다. 거래량이 줄기는커녕, 오히려 외곽 지역 중심으로 거래가 활발해지고 있는 것이다. 특히 노도강(노원·도봉·강북구) 지역의 거래량은 전년 대비 30~100% 가까이 증가했다. 허가제가 시행되면 거래가 급감해야 한다는 기존의 인식이 무너지고 있다. 이는 규제가 오히려 매수 심리를 자극하는 ‘정책의 역설’을 보여주는 현상으로 분석된다.
🏙️ 토허제 한 달, 서울 전역의 허가 신청 현황
서울시 25개 자치구의 토지거래허가 신청 현황을 보면, 10월 20일부터 11월 11일까지 불과 23일 동안 총 2991건의 허가 신청이 접수됐다. 같은 기간 작년 거래량(2511건)보다 19.1% 증가한 수치다. 규제를 강화했는데 거래가 늘었다는 점에서, 시장은 정부의 기대와 정반대로 움직인 셈이다.
아래 표는 서울 주요 지역별 허가신청 건수와 전년 동기 대비 증감률을 정리한 것이다.
| 지역 | 허가신청 건수 (2025.10.20~11.11) | 전년 동기 대비 증감률 |
|---|---|---|
| 노원구 | 241건 | +33.9% |
| 도봉구 | 99건 | +26.9% |
| 강북구 | 75건 | +102.7% |
| 금천구 | 58건 | +103.2% |
| 관악구 | 112건 | +80.7% |
| 양천구 | 134건 | +78.6% |
| 강서구 | 159건 | +58.1% |
| 송파구 | 290건 | +60.2% |
| 마포구 | 81건 | -29.1% |
| 성동구 | 64건 | -46.0% |
| 광진구 | 70건 | -32.1% |
표에서 알 수 있듯, 거래 감소는 중심권보다는 오히려 강남·한강벨트 지역에 집중됐고, 외곽 지역에서는 거래가 오히려 폭증했다. 즉, 정부가 규제의 ‘풍선효과’를 막기 위해 서울 전역을 허가구역으로 묶었지만, 매수세는 규제의 바깥이 아니라 내부의 외곽 지역으로 옮겨간 것이다.
📈 토허제 확대의 역설 – 규제가 불안을 자극하다
토지거래허가제의 본래 목적은 명확하다. 투기 목적의 거래를 억제하고 실수요 위주로 시장을 안정화하겠다는 것이다. 하지만 실제로는 ‘규제의 공포’가 오히려 매수 심리를 자극하고 있다. 정부가 허가제를 확대하자 시장에서는 “지금 사지 않으면 더 강한 규제가 올 것”이라는 심리가 확산됐다. 특히 노도강처럼 상대적으로 가격 상승이 덜했던 지역은 “대출이 가능하고 아직 오르지 않은 곳”으로 인식되면서 실수요층의 수요가 몰렸다.
전세 시장의 불안도 한몫했다. 최근 서울 외곽 지역의 전세 매물 감소율은 20%를 넘는다. 임대차 3법과 전세보증금 반환 지연 등으로 세입자들은 전세 대신 매매로 전환하는 경향을 보였다. 이러한 흐름이 토허제 확대와 맞물리며, ‘규제에도 불구하고 거래는 이어지는’ 현상이 발생했다.
💬 실수요자의 움직임 – “지금이 마지막 기회” 심리
노원, 도봉, 강북 지역의 아파트는 평균 거래가격이 6억~8억 원대다. 정부의 LTV(주택담보인정비율) 규제가 강남권보다 덜 적용되며, 중저가 주택에 대한 대출한도도 높다. 이 때문에 실수요자 입장에서는 “지금이라도 사야 한다”는 불안감이 형성됐다. 실제 우리은행 부동산연구원의 남혁우 연구위원은 “전세 매물이 줄어든 상황에서 실수요자들이 비교적 덜 오른 외곽 주택으로 이동했다”며 “대출 규제에도 접근 가능한 가격대라 매수로 전환한 사례가 많다”고 분석했다.
이러한 ‘대체 수요 이동’은 규제의 예기치 않은 결과다. 정부는 풍선효과를 막기 위해 전국 단위의 규제를 확대했지만, 시장은 허점을 찾아 이동하는 생리적 특성을 다시 보여주었다. 즉, 규제가 작동할수록 수요는 더 빠르고 유연하게 이동하는 것이다.
🏦 토허제의 원리와 구조적 한계
토지거래허가제는 부동산 거래 시 토지 소유 목적을 확인받는 제도다. 허가를 받지 않으면 계약이 무효가 되며, 허가 목적 외 사용 시 처벌받는다. 하지만 제도에는 구조적 한계가 존재한다.
1) 허가심사 기간이 짧다: 법적 기한은 15일 이내이지만, 실제로는 2~10일 내 승인되는 경우가 많아 거래 지연 효과는 제한적이다.”
2) 서류 요건이 간소화됐다: 실수요자 명목으로 제출 시, 자금출처 검증이 형식적이다.
3) 차명 매입 가능성: 실거주 요건을 서류로 증빙하기 때문에, 실제 거주하지 않아도 허가가 나오는 경우가 발생한다. 결국 제도의 본질적인 통제력은 낮고, 오히려 “허가만 받으면 된다”는 인식이 퍼지면서 심리적 규제효과는 급속히 약화되고 있다.
📊 거래량 분석 – 토허제 이후 실제 매수세 강화
아래는 토허제 시행 전후 거래량 비교다.
| 구분 | 토허제 시행 전 (9.27~10.19) | 토허제 시행 후 (10.20~11.11) | 변화율 |
|---|---|---|---|
| 서울 전체 거래량 | 8852건 | 2991건(허가 신청) | -66.2% |
| 2024년 같은 기간 대비 | 2511건 | 2991건 | +19.1% |
표면적으로는 ‘전월 대비 감소’로 보이지만, 실제로는 전년 대비 거래가 늘었다. 이는 단기적 규제 충격 이후, 구조적 수요가 유지되고 있음을 보여준다. 다시 말해, 허가 신청 건수가 많다는 것은 규제에도 불구하고 거래 의지가 여전히 강하다는 뜻이다.
🏗️ 풍선효과는 여전하다 – 경기도로 번진 열기
서울뿐 아니라 인접한 경기도 지역에서도 같은 현상이 나타난다. 수원시(436건), 용인시(320건), 광명시(263건) 등에서 서울보다 더 많은 토지거래허가 신청이 접수됐다. 이는 서울 규제가 강화되자 실수요자들이 상대적으로 덜 규제된 경기권으로 이동한 결과다. 하지만 이 지역들도 이미 가격 상승세를 보이면서, 정부가 의도한 ‘규제 안정 효과’는 사실상 반감됐다.
이처럼 정부의 ‘전면 규제’ 전략은 시장을 제어하기보다 오히려 “지금이 마지막 기회”라는 공포심을 부추기고 있다. 토허제의 약발이 먹히지 않는 이유가 여기에 있다. 규제가 심리적 저항선을 건드리면, 시장은 일시적으로 냉각되지만 곧 반등한다. 이를 ‘규제 내성 효과’라고 부를 수 있다.
💡 경제적 해석 – 정책 신뢰의 문제
경제정책의 효력은 숫자가 아니라 ‘신뢰’에서 나온다. 토허제의 허가 건수가 높다는 것은 단순한 행정지표를 넘어, 시장 참여자들이 여전히 거래를 멈추지 않았음을 의미한다. 만약 정책이 신뢰받는다면, 참여자들은 관망 모드에 들어가야 한다. 그러나 실제로는 거래가 이어지고, 허가 신청이 폭증했다. 즉, 시장은 정부의 규제를 ‘일시적 조치’로 인식하고 있다는 뜻이다. 이는 부동산 정책의 예측 가능성이 낮고, 일관성이 부족하다는 신호이기도 하다.
결국 토허제는 제도 그 자체의 강도보다, 정책에 대한 사회적 신뢰 부족 때문에 효력이 약화된 것이다. 정부가 잦은 대책 발표로 시장을 ‘관리’하려다 오히려 신뢰를 잃은 셈이다.
🔍 사회심리학적 관점 – 불안이 수요를 만든다
시장 참여자의 심리는 단순하다. ‘지금 사야 한다’는 불안이 거래를 이끈다. 토허제가 발표된 직후, 커뮤니티와 중개시장에서는 “이번 주 안에 계약 마무리해야 한다”는 이야기가 쏟아졌다. 규제의 목적이 투기를 억제하는 것이었지만, 결과적으로는 투기적 심리를 자극했다. 이는 인간의 ‘손실 회피 본능’ 때문이다. 더 강한 규제가 나올 경우 자산 기회가 사라질 것이라는 두려움이 매수 전환으로 이어진 것이다.
따라서 허가 건수가 많다는 것은 단순히 행정절차를 밟은 것이 아니라, 시장 전체가 ‘공포에 반응’하고 있음을 보여준다. 규제의 공포가 심리적 매수세로 바뀌는 이 메커니즘이야말로 토허제의 역설이다.
🧭 결론 – 규제가 시장을 멈추지 못한다
한 달간의 데이터를 보면, 토허제가 매수세를 제어하지 못하고 있음을 분명히 알 수 있다. 허가 신청 건수 2991건은 단순한 행정수치가 아니라, 정부 규제가 ‘시장 신뢰’에 실패했다는 방증이다. 거래를 묶을수록 실수요자는 ‘지금이라도 사야 한다’는 압박을 느끼고, 규제는 거래를 더 자극한다. 결국 시장은 제도보다 심리로 움직인다. 토허제가 실효성을 가지려면, 행정적 허가가 아니라 정책 신뢰 회복이 선행되어야 한다. 투기 억제의 목적이 아니라, 실수요자의 접근성을 보장하고 예측 가능한 제도 환경을 만드는 것, 그것이 진짜 규제의 역할이다.
결국, 토허제의 허가신청 급증은 제도의 성공이 아니라 정책 신뢰의 실패를 보여준다. 시장은 제도를 이기고, 규제의 시대에도 거래는 멈추지 않는다.
