서울 전역과 경기 일부를 규제지역·토지거래허가구역으로 묶은 조치 이후, 강남권(서초·송파·용산 등)의 아파트값과 전셋값이 되레 더 강하게 오르고 있다. 이 글은 규제의 균일화가 왜 ‘똘똘한 한 채’ 선호를 촉발하는지, 수요·공급·심리·금융 여건 등 다층적 원인을 경제학적·정책적 관점에서 해부한다.
🧭 규제의 획일화가 왜 ‘강남 쏠림’을 만들었나: 수요 재배치의 논리
정부가 서울 전역을 포함한 지역을 동일한 규제틀로 묶으면, 개별 단지·지역 간 규제 차이에 의한 투자·매매 유인이 줄어들게 됩니다. 규제가 지역별로 차별화되어 있을 때는 규제가 약한 지역으로 수요가 분산되지만, 동일한 규제(예: 대출·세제·거래 제한)가 전국 또는 광역단위로 획일 적용되면 구매자들은 ‘규제 영향이 가장 덜 체감되는 자산’을 찾게 됩니다. 특히 고가·우량 주택일수록 대출 규제나 양도세 등 규제의 상대적 부담이 적거나 장기 보유를 전제로 하는 실수요와 혼합된 수요가 많으므로 우선 선호 대상이 됩니다. 이른바 ‘똘똘한 한 채’의 논리는 바로 여기에 있습니다. 수요가 동일한 규제 환경 속에서 재배치될 때, 교통·학군·생활인프라·재건축 기대감이 모여 있는 지역으로 자금이 몰리는 경향이 강해지는 것입니다. 강남권의 경우 전통적으로 고급 학군, 직주근접성, 재건축·정비사업의 잠재력, 프리미엄 단지 비중이 높아 매수 심리가 견고합니다. 또한 높은 소득층·자산가가 존재하는 지역이라는 점에서 ‘가격 방어력’이 강하고, 규제 강화에도 시장에서의 유연성이 상대적으로 큰 편입니다. 따라서 동일 규제가 모든 지역에 적용되어 선택지가 좁아지면, 수요는 자연스럽게 ‘상급지’로 재편되며 결과적으로 강남권 가격 상승 압력이 강화됩니다.
🔍 전세시장과 금융구조: 대출·전세금·자산배분의 상호작용
강남권 전세가격 상승은 매매시장의 강세와 깊은 상관관계를 갖습니다.
첫째, 규제 강화로 인해 ‘체감되는 구매비용’이 상승하면(대출 축소·담보비율 하락 등) 실수요자와 투자자 모두 구매 시점에서 더 많은 자가 자금을 요구받게 됩니다. 이로 인해 자금이 넉넉한 수요층은 전세를 끼고 매수하거나, 전세수요가 전통적으로 높은 학군·역세권 단지를 더 선호하게 됩니다.
둘째, 전세-매매 스프레드가 좁아지거나 전세가율이 낮아진 상황에서, 전세를 유지하려는 원룸·가구는 상대적으로 가격 안정성이 높은 지역에 더 집착하게 됩니다. 즉, 전세 수요의 선택적 집중은 전세가 자체의 상승을 부추깁니다.
셋째, 금융 측면에서 고소득·자산가들은 자기자본 비중이 높아 규제 영향이 적고, 중간·저소득층은 대출 문턱 상승으로 매수 여력이 낮아지며 자연스럽게 수요의 계층화가 심화됩니다. 이런 구조에서 ‘강남’ 같은 프리미엄 지역은 자본력이 있는 수요를 품을 수 있고, 그 결과 전셋값과 매매가격 동반 상승이 나타날 가능성이 높습니다.
넷째, 토지거래허가구역 지정으로 거래절벽 현상이 나타나면 매물 공급 자체가 감소합니다. 공급이 줄어든 상태에서 수요가 상급지로 몰리면 가격 변동성은 더 커집니다. 마지막으로 투자 포트폴리오 관점에서 보면, 규제 강화는 부동산 내 ‘리스크-리턴’ 구조를 바꿉니다. 위험회피 성향이 강한 투자자는 리스크가 낮고 유동화 가능성이 높은 ‘한 채’에 집중하고, 이로 인해 특정 지역의 가격 상승이 지속되는 악순환이 발생합니다.
🏗️ 공급·정책·심리의 복합 작용: 왜 규제만으로는 해결 안 되는가
가격 흐름을 바꾸려면 공급·수요·심리 모든 축을 동시에 건드려야 합니다. 하지만 규제정책은 주로 수요를 억제하는 데 초점을 맞췄고, 공급 측면에서의 즉각적 대응은 한계가 명확합니다. 공급 확대는 토지 확보·인허가·기반시설 확충 등 시간이 걸리는 구조적 과제이며, 단기간에 대규모 주택을 늘리는 것은 현실적으로 어렵습니다. 따라서 수요 규제로 시간을 벌더라도, 장기적 공급 불균형이 해소되지 않으면 동일한 규제가 반복되거나 더욱 강화되는 악순환으로 이어질 가능성이 큽니다.
심리적 요인도 핵심적입니다. 정책이 불확실하거나 잦은 규제 변경이 반복되면, 시장 참여자들은 ‘정책 신뢰도’를 의심하게 되고 이는 투자·거래의 왜곡을 초래합니다. 또한 규제의 ‘형평성’ 문제가 불거지면(예: 전 지역 동시 규제로 인한 상대적 유리지역 존재), 정책 수용성 자체가 낮아져 저항과 우회가 늘어나게 됩니다. 예컨대 토지거래허가구역 지정은 거래 자체를 억제하지만, 그 제한은 ‘세입자 있는 집’의 거래 제약으로 이어지고 결과적으로는 실거주 명분의 이동·매도 우회 등 다양한 부작용을 야기할 수 있습니다. 결론적으로, 단일 수단(강력 규제)으로 시장을 통제하려는 접근은 한계가 있으며, 공급 정책의 가속화, 세밀한 지역별·계층별 규제 설계, 그리고 시장 심리 회복을 위한 정책 신뢰 제고가 병행되어야만 ‘강남 쏠림’을 완화할 수 있습니다.
🧩 결론 및 핵심 정리
요약하면, 서울 전체 규제는 의도와 달리 수요의 상급지 집중을 촉발해 ‘도로 강남’ 현상을 심화시켰다. 이는 규제의 획일화로 인해 선택지가 줄어들고, 자금력이 있는 수요가 프리미엄 지역으로 다시 몰렸기 때문이다. 정책적 시사점은 명확하다. 단일 규제는 보완적 공급정책과 동반되어야 하고, 지역·소득·수요 성향에 따른 차별적 규제 설계가 필요하며, 단기적 신속 공급과 중장기적 구조개선이 병행돼야 한다. 마지막으로 시장 신뢰 회복을 위해서는 일관성 있는 규제 운영과 투명한 로드맵 제시가 필수다.
