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'서울 아파트 대신 사두자'…오피스텔 열풍 분석과 투자 판단 — 무엇을 보고 사야 하나 10·15 대책 이후 아파트 규제가 강화되자 대체재로 주거용 오피스텔에 수요가 몰리고 있습니다. 최근 경매 낙찰률 상승과 감정가 웃돈 낙찰 사례가 등장했지만, 오피스텔 투자는 월세 수익률 기준의 단기·중기 전략으로 접근해야 하며, 장기적 관점에서는 여러 구조적 한계를 주의해야 합니다.1. 기사 핵심 요약지난달 서울 주거용 오피스텔 529실 경매 출품 → 171실 낙찰(낙찰률 32.3%) — 1년여 만의 최고치오피스텔은 준주택 분류로 아파트 규제(리미티드 LTV 등) 대상에서 제외 → LTV 70% 가능실거주 의무가 없어 규제 회피·갭투자 유인 존재임대수익률 상승(연 4.82%)과 함께 일부 단지에서는 감정가 웃돈 낙찰 사례 발생2. 왜 지금 오피스텔에 관심이 몰리나?대출 우대: 아파트 LTV가 40%로 .. 2025. 11. 23.
4대 은행 가계대출 셧다운 임박…왜 모든 대출 창구가 막히는가? 2025년 11월 현재, KB·신한·하나·우리 등 주요 시중은행의 가계대출 증가액이 정부가 정한 총량규제 목표를 32.7% 초과하면서 사실상 연말 대출창구가 닫히고 있습니다. 이는 단순한 연말 현상이 아니며, 2026년 초에도 완전한 해제가 어려운 구조적 리스크를 예고합니다.📌 1. 4대 은행은 왜 셧다운 상태가 되었는가?① 10·15 대책 이전 거래량 급증 → 11월 대출 폭발주택 매매는 계약 이후 대출 실행까지 1~3개월의 시차가 존재합니다. 10월 초~중순 거래 폭증이 그대로 11월 주담대 증가로 반영되면서 총량규제 초과가 앞당겨졌습니다.② 토허제(토지거래허가구역)로 갭투자 불가 → 순수 매매대출 증가전세를 활용한 레버리지는 사라지고, 매수하려면 자기 자본 + 주담대가 필수 구조가 형성되었습니다... 2025. 11. 23.
강남불패가 지속되는 진짜 이유와 구조적 해결 방법 — 공급·수요·정책 측면 종합 분석 핵심 요약1) 강남의 가격 상승은 규제의 문제가 아니라 ‘국가적 기능 집중’이라는 구조적 문제다.2) 강력한 규제(토허제·대출 제한 등)에도 가격이 오른 이유는 공급 부족·입지 독점·교육·일자리·안전자산 프리미엄이 결합했기 때문.3) 강남불패를 해결하려면 ‘강남의 대체지’를 만드는 정책, 즉 다핵도시 전략과 분산형 인프라가 필요하다.4) 단순한 세금·규제로는 강남 수요를 줄일 수 없으며 오히려 주변 지역과 서민 부담만 키우는 결과가 반복된다.1. 강남3구는 왜 규제를 받아도 계속 오르는가?강남3구(서초·강남·송파)는 이미 여러 해 동안 ‘최강 규제 지역’이었다. 그런데도 지난 10월 15일 규제 대책 이후에도 신고가가 끊이지 않고, 청약 경쟁률은 전국 최고 수준이다.그 이유는 단순히 “부자 동네라서”가 .. 2025. 11. 22.
10·15 대책 이후 (보유세,거래,임대료) 10·15 부동산 대책의 효과가 미미하다는 진단 속에 제기된 보유세 인상 논의는 표적(다주택자)을 겨냥한 정책으로 보이지만, 조세의 전가(귀착) 이론과 서울의 토허제·갭투자 제한 상황을 고려하면 의도치 않은 부작용 — 특히 월세 상승과 세입자 부담 가중 — 이 발생할 가능성이 높다. 본문은 조세의 전가 원리, 갭투자 규제와 매매·임대 행태 변화, 보유세 인상이 임대시장에 미칠 경로와 정책적 보완책을 쉬운 언어로 정리한다.📌 조세의 전가(귀착) — '누가 세금을 내는가'와 '누가 부담하는가'는 다르다조세의 전가(귀착)은 경제학에서 가장 기본적인 원리 중 하나다. 법률적으로 세금의 납부 의무자가 누구인지(법적 귀속)는 명확할 수 있으나, 경제적 부담이 최종적으로 누구에게 전가되는지(경제적 귀착)는 시장의 .. 2025. 11. 22.
김윤덕 장관 “그린벨트 해제·연내 추가 공급” 발언 분석 — 현실성·제약·대안까지 한 번에 정리 핵심 요약: 김윤덕 국토교통부 장관의 '그린벨트 해제 포함 연내 추가 공급' 발언은 의지 표명으로 의미있지만, 실행 가능성(특히 연내 대규모 물량)은 매우 제한적입니다. 그린벨트는 환경·행정·인프라·정치적 제약이 복합적으로 얽혀 있어 단기간에 많은 주택을 시장에 찍어내기 어렵습니다. 현실적으로는 공공 유휴부지 활용·재건축 속도화·오피스 전환·인허가 단축 등 즉시 착수 가능한 대책에 우선순위를 둬야 합니다.1. 기사 요지(짧게)김윤덕 장관은 문재인 정부 때 좌초됐던 후보지(태릉CC·서부면허시험장 등) 재검토, 노후 공공청사·재개발·재건축·그린벨트 해제 등 광범위한 공급 방안을 검토 중이라 밝혔다. 다만 섣부른 발표는 피하겠다고 했고, 서울시와 협의를 병행하고 있다. 국토부·LH 합동 TF와 주택공급특별추진.. 2025. 11. 21.
10·15 대책 이후 청약 양극화 왜 터졌을까? 지방 미분양 해결의 진짜 열쇠는 ‘다주택자’일까 요약- 10·15 대책 이후 청약 시장은 사상 최악의 ‘양극화’로 진입 - 서울 핵심지는 30만 명 몰리고, 외곽·지방은 미달 속출 - 전세·매매도 동일한 흐름: 인기 지역 쏠림 → 외곽 지역 시장 붕괴 - 지방 미분양의 핵심 원인은 “수요층 전멸 + 투자자 배제 정책” - 결론: 지역 균형을 원한다면 다주택자 규제가 아니라 ‘다주택자 활용’이 해법1. 10·15 대책 이후 청약 시장, 왜 이렇게 찢어졌나?최근 한 달간 청약 결과만 보더라도 시장이 얼마나 양극화됐는지 명확하게 드러난다.힐스테이트 이수역 센트럴 → 326.7 : 1반포 래미안 트리니원 → 5만4,631명 청약대전 도룡자이 라피크 → 52 : 1반면 수원 권선 D3블록 → 6개 타입 중 5개 미달똑같은 시기, 똑같은 기준인데도 결과는 정반대.. 2025. 11. 21.

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