2025년 하반기, 서울과 수도권의 비아파트 시장이 급속도로 얼어붙고 있다. 정부의 ‘10·15 부동산 대책’은 아파트 중심 규제를 표방했지만, 실제로는 오피스텔·도시형생활주택·빌라 등 비아파트 임대 시장에 직접적인 타격을 주고 있다. 특히 종합부동산세 합산배제 혜택 축소와 공시가율 현실화로 인해 세금 부담이 폭증하면서, 민간 임대사업자와 기관투자가들이 신규 공급을 중단하고 있다. 본 글에서는 이러한 현상의 구조적 원인과 실제 세 부담 증가 효과를 수치로 분석하고, 비아파트 시장의 위축이 전체 주거 생태계에 미치는 파급력을 심층적으로 살펴본다.
🏢 종부세 합산배제 축소가 불러온 구조적 충격
비아파트 공급 감소의 가장 큰 원인은 ‘종합부동산세 합산배제 혜택’이 축소되었다는 점이다. 이 제도는 임대사업자가 일정 조건을 충족할 경우, 해당 주택을 종부세 과세대상에서 제외해주는 정책적 장치였다. 정부는 이를 통해 민간 임대주택 공급을 확대하고, 임대료 안정을 유도하려 했다. 하지만 2025년 현재, 조정대상지역 확대와 제도 개편으로 이 혜택을 받을 수 있는 임대주택이 급격히 줄어들었다.
예를 들어, 서울 강서구에 공시가격 6억 원의 오피스텔 두 채를 보유한 임대사업자가 있다고 가정하자. 2024년까지만 해도 임대사업자 등록을 통해 종부세 합산배제가 가능했지만, ‘10·15 대책’ 이후 해당 지역이 규제지역으로 지정되면서 혜택이 사라졌다. 실제 세금 차이는 다음과 같다.
① 합산배제 적용 시
공시가 6억 × 2채 = 12억 원
공시가율 70% 적용 → 과세표준 8.4억 원
종부세 공제 6억 원 차감 → 2.4억 원 과세
세율 0.6% → 세금 약 144만 원
② 합산배제 제외 시 (‘10·15 대책’ 이후)
과세표준 동일 2.4억 원이나, 비임대주택으로 간주되어 중과세율 1.2% 적용 → 세금 약 288만 원
이 차이는 단순한 개인의 세금 부담 문제를 넘어 투자 수익률(ROI)에 직결된다. 연간 임대수익이 3%라고 가정할 경우, 종부세 인상분만으로 순이익률이 2% 이하로 떨어지게 된다. 해외 자본이 참여하는 부동산 펀드나 리츠(REITs) 운용사 입장에서는 “세금 위험 리스크”가 급격히 커지는 셈이다.
또한 다주택자 기준이 강화되면서, 세율은 최대 2.7%까지 상승할 수 있다. 이는 공시가 12억 원 기준으로 약 324만 원에서 648만 원까지 세금이 오르는 구조다. 결국 ‘임대공급 유인’으로 설계된 합산배제 제도가 규제 확대로 인해 ‘임대억제 장치’로 변질된 셈이다.
💸 공시가율 현실화로 인한 세금 폭등의 실상
두 번째 요인은 ‘공시가율 현실화’다. 공시가격 현실화율은 2023년 평균 70%에서 2025년 80%로 상향되고 있다. 단순히 10%포인트 상승처럼 보이지만, 실제 세부담은 15~25%까지 늘어난다. 이유는 과세표준뿐 아니라 세율 구간이 누진 구조로 되어 있기 때문이다.
공시가 6억 원인 오피스텔의 경우를 예로 들어보자.
- 현실화율 70% 시: 과세표준 4.2억 원
- 현실화율 80% 시: 과세표준 4.8억 원 (약 14% 증가)
세율이 0.6% → 0.8% 구간으로 상승할 경우, 세금은 약 32% 증가하게 된다.
만약 임대주택이 아닌 일반 보유 자산으로 분류될 경우, 세금 상승폭은 더 크다. 특히 2025년 세법 개정안에 따라 ‘조정대상지역 내 다주택자’는 공시가격의 0.6~5.0% 범위에서 종부세율이 적용된다. 이로 인해 서울 강남·서초·송파 지역의 소형 오피스텔은 보유만 해도 연간 수백만 원의 세금 부담을 안게 된다.
결과적으로, 임대주택 등록을 통한 절세 유인이 사라지고, 비아파트 자산은 ‘보유 리스크가 높은 자산’으로 인식되고 있다. 이는 시장의 신규 진입자뿐 아니라 기존 임대사업자들의 매각을 촉진시키는 방향으로 작용하고 있다.
🏦 자금경색과 LTV 0%의 시장 위축 효과
세 번째 요인은 금융 접근성 악화다. ‘9·7 공급 대책’에서 임대사업자에 대한 담보인정비율(LTV)을 0%로 낮추면서, 대출을 통한 자금 조달이 사실상 불가능해졌다. 과거에는 임대사업자가 오피스텔이나 빌라를 담보로 대출을 받아 추가 매입을 진행할 수 있었지만, 이제는 자기자본 100% 투자가 아니면 신규 사업이 불가능하다.
자금조달이 막히자 외국계 자산운용사뿐 아니라 국내 기관투자가들도 프로젝트 파이낸싱(PF)을 중단했다. 실제로 2025년 10월 기준, 서울·경기 지역에서 계획되었던 민간 임대주택 신규 투자 프로젝트 중 70% 이상이 보류 또는 취소 상태다. 투자금 회수(Exit) 불확실성이 커지면서, 기관들은 안정적인 오피스 투자나 미국 채권시장으로 자금을 이동하고 있다.
이와 같은 ‘자본 회피 현상’은 임대공급 축소로 이어진다. 공급이 줄면 임대료는 오를 수밖에 없고, 청년층·신혼부부층의 주거비 부담이 급증한다. 정부는 LH를 통한 신축매입임대 확대를 추진 중이지만, 민간 비중(전체 임대공급의 62%)을 감안할 때, 공공주도의 보완책만으로는 시장 충격을 완화하기 어렵다는 분석이 나온다.
🏠 비아파트 시장의 ‘찬바람’과 사회적 파급효과
비아파트 거래량은 이미 급감했다. 국토부 실거래가 통계에 따르면, 2025년 10월 16~31일 서울 연립·다세대 매매 건수는 744건으로, 대책 발표 전 같은 달 상반기(2559건) 대비 70.9% 감소했다. 특히 ‘토지거래허가구역’ 지정에서 비아파트가 제외되었음에도 거래가 위축된 것은 자금 규제와 세 부담 증가가 복합적으로 작용한 결과다.
청년층과 신혼부부는 대출 한도 축소로 직접적인 영향을 받았다. 디딤돌(구입)대출은 신혼부부 4억 → 3.2억 원, 신생아 가구 5억 → 4억 원으로 축소되었고, 버팀목(전세)대출 역시 수도권 기준 3억 → 2.5억 원으로 줄었다. 이로 인해 ‘대출 불가 → 매수 포기 → 거래량 감소 → 시세 하락 → 공급 중단’이라는 악순환이 형성되고 있다.
결국, 정책의 초점이 ‘투기 수요 차단’에만 맞춰지면서 실수요자와 공급 주체 모두 피해를 보는 구조가 만들어진 것이다.
📉 향후 전망과 정책적 제언
비아파트 공급 위축은 단기적인 현상이 아니다. 세금, 대출, 규제의 3중 구조가 유지되는 한, 민간 임대 공급은 회복되기 어렵다. 정부가 LH를 통한 매입임대 확대나 기금 지원을 내세우고 있으나, 이는 시장 규모의 일부에 불과하다. 2024년 기준 전체 임대공급의 60% 이상을 민간이 담당하고 있기 때문이다.
정책적으로는 종부세 합산배제 요건을 지역이 아닌 ‘임대의무기간과 등록 조건’ 중심으로 재정비해야 한다. 또한 공시가율 현실화는 속도 조절이 필요하며, 임대공급형 자산에는 별도의 세율 완화 적용이 바람직하다. 장기적으로는 비아파트 자산도 주거의 한 축으로 인정하고, 아파트 중심 정책 구조에서 벗어나야 시장이 안정될 것이다.
✅ 결론: 규제의 역설, 비아파트 시장이 보내는 경고
정부는 아파트 가격 안정을 목표로 각종 규제를 도입했지만, 그 부작용은 비아파트 시장으로 전이되고 있다. 종부세 합산배제 축소는 세금 부담을 폭증시켰고, 공시가율 현실화는 과세표준을 높여 임대사업자의 투자 유인을 제거했다. 여기에 LTV 0% 규제가 자금흐름을 막으면서 공급은 급감하고 있다.
결국, 시장은 ‘공급 위축 → 임대료 상승 → 실수요층 부담 증가’라는 연쇄 반응을 보이고 있다. 이 현상은 단순한 부동산 정책의 부작용이 아니라, 주거시장 전반의 불균형을 알리는 신호다. 향후 정책이 공급 유인과 세제 완화를 균형 있게 고려하지 않는다면, 비아파트 시장의 회복은 더욱 어려워질 것이다.
