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고삐 풀린 분양가, 왜 이렇게 뛰는가 — ‘분양가 폭등’의 구조적 원인과 3기 신도시의 한계 최근 서울 강남권을 중심으로 아파트 분양가가 3.3㎡당 8000만원대를 돌파했다. ‘래미안 트리니원’(서초구 반포동)은 3.3㎡당 8484만원으로, 분양가 상한제를 적용받은 단지 중 역대 최고가를 기록했다. 서울뿐 아니라 경기 과천, 성남 분당에서도 7000만원대를 넘기는 단지가 속속 등장하며, 강북에서도 4000만원대가 ‘뉴노멀(New Normal)’로 자리 잡고 있다. 이제는 ‘서울 분양가 1억 시대’라는 말이 현실화되는 분위기다. 그렇다면 과연 분양가가 이렇게까지 오르는 이유는 무엇일까? 단순히 ‘원가 상승’만으로 설명할 수 있을까?🏗️ ① 분양가 급등의 실질 원인 — 단순한 공사비 인상 이상의 문제표면적으로는 건축비와 금융비용 상승이 원인으로 꼽힌다. 한국건설기술연구원에 따르면, 2021년 이후.. 2025. 11. 10.
구리시 아파트 급등 분석 — 토지거래허가·대출규제의 풍선효과와 다음 상승지 예상 2025년 11월 들어 경기 구리시에서 연이어 최고가 거래가 나오고, 분양권에 웃돈(프리미엄)이 2억 원 이상 붙어 거래되는 현상이 포착됐다. 보도에 따르면 ‘e편한세상 인창 어반포레’ 전용 39㎡가 6억3500만 원에 실거래 신고됐고 같은 단지 전용 84㎡가 12억 원에 계약되는 등 단기간에 가격 레벨이 높아졌다. 매매 건수 역시 지난달 321건으로 전년(127건) 대비 두 배 이상 증가했다. 이 글은 해당 현상의 원인(정책·교통·수요 구조), 구리시가 받은 충격의 성격(일시적·구조적), 풍선효과로 영향을 받을 가능성이 큰 지역들, 그리고 실거래·호가 수준의 실질적 상승 폭 및 향후 전망과 대응 전략을 종합 분석한다.🚩 현상 진단 — 왜 구리시가 먼저 올랐나?구리시 급등의 핵심 동인은 정책 충격(10.. 2025. 11. 10.
도쿄 아파트값 폭등 분석 — 잃어버린 30년에서 벗어난 이유와 외국자본 유입의 함의 2025년 들어 도쿄 수도권, 특히 도쿄 23구의 신축 아파트 가격이 가파르게 올라 1990년 버블 정점을 넘어섰다는 보도가 이어졌다. 이 현상은 단순한 가격 상승을 넘어서 일본 부동산 시장의 구조적 변화와 글로벌 자본 흐름이 결합된 결과다. 본문에서는 왜 도쿄가 지금 급등했는지, 잃어버린 30년의 원인과 회복 요인, 외국자본 유입의 장단점과 문제점, 그리고 각국의 규제 동향(미국 등) 및 한국에 대한 시사점과 권고를 통합적으로 분석한다.💡 잃어버린 30년의 배경 — 무엇이 문제였나일본의 장기 침체, 흔히 말하는 ‘잃어버린 30년’은 여러 요인이 얽힌 복합적 구조 문제에서 시작되었다. 1980년대 말의 자산가격 버블 붕괴 이후 금융권의 부실, 신용경색, 투자 위축이 장기화되면서 건설·개발이 둔화되었고,.. 2025. 11. 8.
서울발(發) 전세난이 이제 경기권까지 번진다고!? 서울발(發) 전세난이 이제 경기권으로 번지고 있다. 2025년 11월 첫째주 기준 경기 아파트 전세값은 0.09% 상승(13주 연속 상승)했고, 하남·성남·수원 등 핵심 지역에서 전세가 급등이 관찰된다. 서울 규제로 인해 전세 물량이 줄자 세입자들이 상대적으로 저렴한 경기권으로 밀려나고, 이 ‘전세 난민’ 흐름은 지역 간 연쇄적 전세 가격 상승과 매물 감소를 촉발하고 있다. 게다가 최근 보도된 대규모 장기임대 만기(예: 8만5,000가구 수준)와 앞서 언급한 서울의 2만4,000가구 장기임대 만기·토허제 지정 등의 복합적 요인은 사태를 더욱 악화시킬 소지가 크다. 아래에서는 유사 기사·자료의 공통된 흐름을 바탕으로 현상 원인, 경기권 확산 메커니즘, 당장 발생하는 리스크, 그리고 정책적 처방(단기·중기·.. 2025. 11. 8.
토지임대부 주택과 공공임대의 차이 — 진짜 내 집은 어디까지인가 서울의 주택 시장이 고가화되면서 ‘내 집’의 의미가 점점 모호해지고 있다. 과거에는 집을 산다는 것이 곧 토지와 건물을 함께 소유하는 것을 의미했지만, 이제는 공공이 토지를 소유하고 개인은 건물만 소유하는 ‘토지임대부 주택’이라는 새로운 형태가 등장했다. 정부는 이를 ‘반값 아파트’, ‘공공분양형 주택’ 등으로 포장하며 실수요자들의 내 집 마련 기회를 확대하고 있다고 홍보한다. 하지만 실제로는 공공임대주택과의 차이가 모호하고, 토지 소유권이 없는 한 ‘진짜 내 집’이라 부르기 어렵다는 비판이 거세다. 이 글에서는 토지임대부 주택과 공공임대의 본질적 차이, 그리고 장기적으로 두 제도가 우리 사회의 주거 개념을 어떻게 바꾸고 있는지 살펴보고자 한다.🏠 토지임대부 주택의 구조 — 반값의 진실토지임대부 주택의.. 2025. 11. 7.
반값 아파트 정책의 부작용과 대안 — ‘내 집’이 아닌 ‘공공의 집’으로 남는 현실 2025년, 서울 강서구 마곡 10-2단지의 ‘반값 아파트’가 본청약을 앞두고 있다. 이른바 ‘토지임대부 주택’으로 불리는 이 아파트는 공공이 토지를 소유하고 분양자는 건물만 구입하는 구조다. 서울주택도시공사(SH)와 국토부는 이를 “실수요자 중심의 내 집 마련 기회”라고 홍보하지만, 부동산 전문가들은 “반값의 착시 효과에 불과하다”고 지적한다. 반값 아파트는 단기적으로 주거난 완화에 기여할 수 있으나, 장기적으로는 자산 형성 불균형, 시장 왜곡, 재건축 불가능 등 여러 부작용이 나타나고 있다. 이번에는 ‘반값 아파트 정책’의 구조적 문제와 그 대안을 심층 분석한다.🏠 ‘반값’의 착시 — 싸게 샀지만, 내 땅이 아니다반값 아파트가 반값일 수 있는 이유는 단순하다. 토지 가격을 제외하기 때문이다. 하지만.. 2025. 11. 7.

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