서울발(發) 전세난이 이제 경기권으로 번지고 있다. 2025년 11월 첫째주 기준 경기 아파트 전세값은 0.09% 상승(13주 연속 상승)했고, 하남·성남·수원 등 핵심 지역에서 전세가 급등이 관찰된다. 서울 규제로 인해 전세 물량이 줄자 세입자들이 상대적으로 저렴한 경기권으로 밀려나고, 이 ‘전세 난민’ 흐름은 지역 간 연쇄적 전세 가격 상승과 매물 감소를 촉발하고 있다. 게다가 최근 보도된 대규모 장기임대 만기(예: 8만5,000가구 수준)와 앞서 언급한 서울의 2만4,000가구 장기임대 만기·토허제 지정 등의 복합적 요인은 사태를 더욱 악화시킬 소지가 크다. 아래에서는 유사 기사·자료의 공통된 흐름을 바탕으로 현상 원인, 경기권 확산 메커니즘, 당장 발생하는 리스크, 그리고 정책적 처방(단기·중기·장기)을 분석한다.
💥 현상 요약 — 왜 지금 경기권 전세난이 가속화되나?
서울의 강력한 부동산 규제(대출규제·세제 강화·토지거래허가구역 지정 등)는 매매 수요를 억제하는 효과는 보였지만, 전세 공급 축소라는 역효과를 낳고 있다. 전세 매물 감소는 여러 원인이 복합적으로 작동한다.
첫째, 집주인들이 보유세·종부세 등 세제 부담 증가와 대출 규제 등으로 매물을 회수하거나 매도 계획을 철회한다.
둘째, 장기임대 만료·세제 혜택 소멸에 따라 일부 임대사업자들이 매각을 시도했으나, 토허제·전매제한 등 규제로 거래가 막혀 매물이 시장에 나오지 못한다.
셋째, 전세→월세 전환이 가속화되어 전세 물건 자체가 감소한다. 이 결과로 서울의 전세 매물을 찾지 못한 세입자들이 경기권으로 수요를 옮기면서 경기권 전세 매물도 급격히 고갈되고 있다. 기사에서 지적된 지역별 데이터(하남·성남·수원·광주·안양 등)의 전세가 상승과 물건 감소(연초 대비 수십 % 감소)는 이러한 흐름의 단적인 증거다. 더욱이 내년 입주물량 급감(올해 대비 약 35% 감소 전망)은 공급 측면의 구조적 약화를 의미한다.
🏠 전세난 확산 메커니즘 — 공급·수요·규제의 악순환
전세난이 서울에서 경기권으로 확산되는 과정은 비교적 직선적이다.
1) 서울 규제로 인한 매물 잠김: 다주택자 규제와 세제 강화로 매도·임대 전환이 억제되거나, 임대사업자 혜택 소멸 후 매도하려던 주택이 토허제 등 규제로 묶여 ‘시장화(시장에 나오지 못함)’된다.
2) 세입자 이동(전세 난민): 전셋값 부담을 줄이기 위해 서울 세입자 일부가 상대적으로 저렴한 경기권 전세를 찾는다.
3) 경기권 수요 급증 + 기존 물건 소진: 경기권에 공급되어 있던 전세 물건들이 빠르게 소진되고, 신규 전세 공급은 부족해 전세가 상승.
4) 전세→월세 전환 가속화: 집주인들이 세부담을 월별로 전가하거나 전세를 반전세/월세로 바꾸어 전세 물건이 더 줄어듦.
5) 심리적 요인(기대 인플레이션): “전세가 더 오를 것”이라는 예측은 수요를 앞당기고 임대인의 가격 요구를 강화, 다시 전세가 오르는 자기증폭으로 이어짐. 여기에 더해 장기임대 만기 대규모 도래(예: 8만5,000가구)와 서울권 장기임대 2만4,000가구의 매매 불가·토허제 효과가 겹치면, 단기적으로는 매물 아예 없고 중기적으로는 보유 부담만 커지는 ‘공급 경색형 전세난’이 심화된다.
📉 즉각적 리스크 — 누가 가장 큰 타격을 입나?
단기적·사회적 파급은 명확하다.
- 전세를 끼고 사는 실수요자(신혼부부·청년): 높은 보증금 부담 및 전세금 반환 불안 증가.
- 저소득·취약계층: 임대료 상승·주거 불안 심화로 생계 압박으로 전이될 가능성.
- 지자체 재정: 주거취약 계층 지원 비용 상승, 임대주택 운영비 부담 증가.
- 임대사업자(만기 임대 보유자): 세제 혜택 만료 후 매도 불가 시 ‘세부담 증가 + 현금흐름 악화’에 직면. 특히 “세금은 오르는데 팔지도 못한다”는 구조는 임대사업자의 손실 회피 행태(예: 임대료 인상·임차인 압박)로 이어져 사회적 갈등을 증폭시킬 수 있다. 경기도 일부 지역의 토허제·조정대상지역 지정은 지역 간 불균형을 가속화하고, 수도권 남·서·동부의 전세난을 지역적 위기로 만든다.
🔧 정책적 처방 — 단기·중기·장기 대응 방안
현 상황은 다층적 대응을 요구한다. 아래는 현실성이 높은 권고 조치들이다.
1. 단기(긴급 완화 및 보호)
- 임차인 긴급 생활·주거비 보조 : 전세보증금 대출 확대, 긴급 전세자금 이자 보조(특히 신혼·청년·저소득 중심).
- 임대료 인상 상한·행정지도: 특정 기간 동안 과도한 전세·월세 인상에 대한 감독·제재와 중재 기구 활성화.
- 토허제·전매제한 예외 검토: 장기임대 만기 주택에 대해 ‘일시적 예외 허용(매수자 실거주 확인 등 조건부)’을 통해 시장 유동성 회복 유도.
- 임대기간 종료자(예: 8만5,000가구) 맞춤 지원: 만기자를 위한 세제·유동성 완화 패키지(단계적 과세, 이자 보조, 재등록 인센티브 등).
2. 중기(유동성 회복·시장 안정)
- 공급 가속화 패키지: 공공임대·공공분양의 빠른 착공, 기존 재개발·재건축의 안전한 절차 보장으로 예상 매물의 일부를 전환.
- 임대사업자 전환 지원: 임대사업자의 보유 부담을 완화하기 위한 세제 전환(일시적 경감·분할 과세) 및 임대관리 비용 보조.
- 지역별 맞춤 규제 조정 : 토허제·조정대상지역은 지역별 특성에 맞춘 세부 규정·예외를 도입해 ‘일괄적 규제’의 역효과 최소화.
3. 장기(구조적 개혁)
- 공공·민간의 공급 분담 재설계: 장기적으로는 민간의 공급 유인을 회복하면서 공공은 저소득·취약 계층을 위한 안정적 공급자로서 역할 강화.
- 토지·주택 소유구조 개혁: 토지공유·토지지분형 분양(community land trust, 공유지분 모델) 등으로 소유와 거주를 조화.
- 주거 안전망 확충: 공공임대의 양적 확대, 사회주택 공급 및 주거복지 예산 확충.
- 데이터 기반 모니터링과 지역 협의체: 실거래·입주예정·임대만기 데이터 통합으로 위험지역 예측·선제 대응 체계 구축. 이들 대책은 ‘보호(임차인)’와 ‘유동성 회복(시장)’을 동시에 달성하는 균형형 접근이 핵심이다.
🔍 구체적 실행 예시 — 현실적이고 빠른 조치들
1. 토허제 예외 프로토콜: 장기임대 만기 대규모(예: 8만5,000가구) 구간에 대해 6개월~1년 한시적 예외를 두되, 매수자에겐 6개월 실거주 의무를 유지하되 임차인 동의하에 계약이 이행되도록 중개·보호 장치를 마련한다.
2. 임대사업자 세제 완화 바스켓: 만기 후 2년간 세부담을 단계적으로 부과(예: 50%-75%-100%)하여 급작스러운 보유비용 폭증을 방지.
3. 전세대출·보증 확대: 전세자금보증 한도·대상 확대 및 보증료 경감으로 세입자의 자금 조달 부담을 즉시 완화.
4. 공공임대 단기 공급(긴급 매입): 사용 가능한 빈 상업·오피스 공간을 리모델링해 임시임대주택으로 전환, 입주 대기 세입자에게 우선 공급.
5. 임대차 중재센터 활성화: 지자체 단위의 전월세 분쟁 중재센터를 통해 임대료 인상·보증금 반환 분쟁을 신속 처리.
🔎 결론 — 정책의 우선순위는 ‘사람’이다
지금의 전세난 확산은 단순한 가격 문제를 넘어 주거권·생활안정·사회적 연대의 문제다. 서울 규제에서 출발한 충격이 경기권으로 확산되는 현상은 예측 가능한 결과였다. 특히 장기임대 만기(예: 8만5,000가구)와 서울의 2만4,000가구 매물 묶임은 공급·세제·규제가 얽힌 복합 리스크를 보여준다. 정책은 이제 두 가지 원칙을 따라야 한다.
첫째, 긴급 보호(임차인 안전)를 최우선으로 하여 당장 늘어나는 주거비 부담을 완화해야 한다.
둘째, 시장·공급의 유동성 회복을 위한 중장기적 설계를 병행해야 한다. 단기적 규제로 시장을 억누르는 것만으로는 문제를 해결할 수 없다. 오히려 규제의 ‘부작용’을 최소화하기 위한 예외·보완책, 그리고 공공·민간의 공급 조정과 사회안전망 확충이 병행될 때만 전세난의 사회적 비용을 낮출 수 있다. 정책 결정자들은 이제 ‘규제 그 자체’가 아니라, 규제와 보완책의 동시 실행 가능성을 고려한 통합적 해법을 제시해야 한다. 그 해법은 결국 사람들이 안전하게 살 수 있도록 돕는 것에 초점을 맞춰야 한다.
