2025년, 서울 강서구 마곡 10-2단지의 ‘반값 아파트’가 본청약을 앞두고 있다. 이른바 ‘토지임대부 주택’으로 불리는 이 아파트는 공공이 토지를 소유하고 분양자는 건물만 구입하는 구조다. 서울주택도시공사(SH)와 국토부는 이를 “실수요자 중심의 내 집 마련 기회”라고 홍보하지만, 부동산 전문가들은 “반값의 착시 효과에 불과하다”고 지적한다. 반값 아파트는 단기적으로 주거난 완화에 기여할 수 있으나, 장기적으로는 자산 형성 불균형, 시장 왜곡, 재건축 불가능 등 여러 부작용이 나타나고 있다. 이번에는 ‘반값 아파트 정책’의 구조적 문제와 그 대안을 심층 분석한다.
🏠 ‘반값’의 착시 — 싸게 샀지만, 내 땅이 아니다
반값 아파트가 반값일 수 있는 이유는 단순하다. 토지 가격을 제외하기 때문이다. 하지만 바로 그 구조 때문에 “반값에 산다는 것은 반쪽짜리 집을 산다는 뜻”이라는 평가가 뒤따른다. 토지임대부 주택은 공공이 땅을 소유하고, 입주자는 일정 기간 동안 임대료를 내며 그 땅을 ‘빌려 쓰는’ 형태다. 즉, 건물의 사용권만 가진다. 따라서 건물이 노후되거나 철거될 경우, 입주자는 사실상 아무런 소유권을 주장할 수 없다. 건물은 감가상각이 일어나지만, 토지는 시간이 지날수록 가치가 오른다. 그런데 수분양자는 이 토지 상승분을 전혀 가져갈 수 없다. 결국 30년 후에는 ‘내 집’이 아니라 ‘내가 한때 살았던 건물’만 남게 되는 것이다.
💸 30년 뒤, 가치가 남지 않는 이유
건축물은 보통 30~35년이 지나면 경제적 수명이 끝난다. 이 시점이 되면 리모델링이나 재건축이 필요하지만, 토지를 소유하지 않은 토지임대부 주택은 재건축 추진 자체가 불가능하다. 예를 들어 강남구 ‘LH강남브리즈힐’은 2012년 분양 이후 현재 13년 차에 접어들었지만 토지권이 LH에 있어 재건축 관련 논의가 불가능한 상태다. 공용시설 노후화가 빠르게 진행되고 있음에도 입주민들은 보수·보강 외에는 손을 쓸 수 없다. 더구나 이 주택들은 주택연금(역모기지론) 가입이 불가능하거나 매우 제한적이다. 은행이 담보로 설정할 수 있는 ‘토지 소유권’이 없기 때문이다. 이 말은 곧 노후자산으로서의 기능이 전무하다는 뜻이다. 결국 시간이 지날수록 반값 아파트의 가치가 떨어지고, 감가상각이 누적되면 ‘임대보다 불리한 자산’이 될 수 있다.
📉 공급과 수요의 불균형 — 공공정책의 역설
2025년 기준, 서울 내 토지임대부 주택은 2750세대에 불과하다. SH(약 2000세대), LH(약 750세대)가 공급과 운영을 맡고 있다. 이 희소성 때문에 청약 경쟁률은 50:1을 넘는다. 고덕강일 3단지의 경우, 590세대 모집에 1만 명이 몰려 평균 경쟁률 18대 1, 청년 특별공급은 56대 1을 기록했다. 그러나 이 열기는 ‘내 집’ 소유에 대한 열망이 아니라 ‘월세보다 싼 거주비’에 대한 반응이다. 실제로 강남브리즈힐 84㎡의 경우 보증금 4800만원에 월 41만원의 토지임대료를 내면 된다. 서울에서 이 정도 가격으로 내 집처럼 거주할 수 있는 공간은 드물다. 즉, 반값 아파트는 투자 목적이 아니라 생존 목적의 선택이다. 문제는 정부가 이를 ‘분양주택’으로 홍보하면서 국민이 마치 자산을 취득했다고 착각하게 만든다는 점이다. 그 결과 부동산 시장 내 ‘가짜 소유권 착시’가 생겨나고 있다.
📊 반값 아파트의 경제적 한계 — ‘토지임대료’가 키포인트
토지임대부 주택의 본질은 임대료 구조에 있다. 입주자는 공공이 소유한 땅을 빌리기 때문에 매월 ‘토지임대료’를 납부해야 한다. 이 금액은 분양 당시에는 낮지만, 임대차 계약 갱신 시점마다 인상될 수 있다. 결국 장기적으로 보면, 월세처럼 임대료 부담이 누적되는 셈이다. 게다가 임대료 산정 기준은 소비자물가지수, 금리, 공시지가 등을 반영하기 때문에 인플레이션이 높아질수록 부담이 커진다. 이 구조는 ‘고정 주거비’를 기대했던 수분양자에게 큰 리스크로 작용한다. 특히 2050년 이후, 임대계약 갱신 시 토지 가치가 상승하면 임대료가 폭등할 가능성도 배제할 수 없다. 그 경우 반값 아파트는 ‘반값’이 아니라 ‘고정 월세가 붙은 분양형 임대주택’으로 전락할 수 있다.
🚧 재산권의 제약과 이동의 자유 제한
토지임대부 주택의 가장 큰 구조적 문제는 매도와 전매가 사실상 불가능하다는 점이다. 전매제한 10년, 거주의무 5년 등의 규제는 투기 방지를 위한 목적이지만, 결국 실수요자마저 ‘이사조차 하기 어려운 구조’로 만든다. 만약 직장 이동이나 가족 사정으로 집을 팔아야 하는 상황이 오면, 토지임대 계약 조건 때문에 매수자가 제한된다. 토지 사용권을 새로 갱신받아야 하고, 실거주 조건을 충족해야 하기 때문이다. 결국 이런 제도적 제약은 유동성을 떨어뜨리고, 입주자들을 “정책의 틀 안에 갇힌 세입자”로 만들어 버린다.
🏗️ 정책의 본질 — 공공주택의 ‘재포장’일 뿐
정부는 반값 아파트를 ‘신개념 공공분양주택’이라고 부른다. 하지만 전문가들은 이 구조를 “공공임대의 포장만 바꾼 모델”이라고 평가한다. 공공이 토지를 소유하고, 입주자는 일정 기간 동안 거주한다는 점에서 기본 원리는 임대주택과 동일하다. 다만 ‘분양’이라는 형식을 통해 심리적으로 ‘내 집’이라는 착각을 주는 것이다. 즉, 정책적으로는 주거복지를 위한 시도이지만, 경제적으로는 자산 불평등을 해소하지 못한다. 결국 중산층 이하의 실수요자만 ‘소유권 없는 주택’을 보유하게 되고, 장기적으로 자산 격차는 더 벌어진다. 이것이 바로 반값 아파트 정책의 본질적 역설이다.
🌱 대안 — ‘소유권 중심’에서 ‘거주권 중심’으로 전환해야
그렇다면 대안은 무엇일까? 첫째, ‘토지임대형’이 아니라 ‘토지공유형’ 모델로 전환해야 한다. 토지를 100% 공공이 소유하기보다, 수분양자가 일정 지분을 보유할 수 있게 하는 것이다. 이 방식은 해외에서도 ‘커뮤니티 랜드 트러스트(CLTrust)’ 형태로 운영되고 있다. 둘째, 임대료 상한제를 도입해 장기적으로 예측 가능한 주거비 구조를 만들어야 한다. 현재처럼 물가·금리에 따라 변동되는 구조에서는 10~20년 후의 임대료 예측이 불가능하다. 셋째, 재건축권·양도권의 명확화가 필요하다. 건물이 노후되었을 때, 입주자에게 일정한 재건축 참여권이나 토지 지분 환수권을 부여해야 한다. 이 조항이 없다면 토지임대부 주택은 결국 ‘감가상각형 주거상품’에 불과하다. 마지막으로, 정책 홍보의 용어를 명확히 해야 한다. ‘반값 아파트’는 심리적 착시를 유발한다. 보다 정확하게는 ‘공공토지 기반 분양형 임대주택’이라고 명명하는 것이 맞다.
🧭 결론 — ‘내 집’의 개념을 다시 정의해야 한다
토지임대부 주택은 분명 현 시점의 주거난을 완화시키는 데 도움이 된다. 특히 서울의 고가 전세·매매 시장에서 실거주 대안을 제공하는 점은 긍정적이다. 그러나 자산적 관점에서 보면, 반값 아파트는 ‘소유의 환상’에 불과하다. 토지를 갖지 못한 집은 시간이 갈수록 가치가 떨어지고, 감가상각과 임대료 인상, 재건축 제한이라는 삼중의 리스크를 안고 있다. 따라서 반값 아파트 정책은 ‘내 집 마련 정책’이 아니라 ‘거주 복지 정책’으로 재정의되어야 한다. 정책의 목적이 명확해질 때, 국민은 더 이상 착시 속에서 “반쪽짜리 내 집”을 꿈꾸지 않게 될 것이다. 집은 자산이 아니라 삶의 기반이다. 이 단순한 원칙이, 반값 아파트 정책의 진정한 방향을 다시 세우는 출발점이 될 것이다.
