2025년 들어 도쿄 수도권, 특히 도쿄 23구의 신축 아파트 가격이 가파르게 올라 1990년 버블 정점을 넘어섰다는 보도가 이어졌다. 이 현상은 단순한 가격 상승을 넘어서 일본 부동산 시장의 구조적 변화와 글로벌 자본 흐름이 결합된 결과다. 본문에서는 왜 도쿄가 지금 급등했는지, 잃어버린 30년의 원인과 회복 요인, 외국자본 유입의 장단점과 문제점, 그리고 각국의 규제 동향(미국 등) 및 한국에 대한 시사점과 권고를 통합적으로 분석한다.
💡 잃어버린 30년의 배경 — 무엇이 문제였나
일본의 장기 침체, 흔히 말하는 ‘잃어버린 30년’은 여러 요인이 얽힌 복합적 구조 문제에서 시작되었다. 1980년대 말의 자산가격 버블 붕괴 이후 금융권의 부실, 신용경색, 투자 위축이 장기화되면서 건설·개발이 둔화되었고, 이것이 도시 공급과 경제 회복을 제약했다. 더불어 저출산·고령화로 인한 인구구조 변화는 장기 수요를 약화시켰고, 디플레이션 기대는 자산 가격 상승의 선순환을 막았다. 또한 도시계획·용적률·교통망 등 규제적·행정적 요인들이 신규 주택 공급을 제약해 ‘공급 경직성’이 누적됐다. 이 결과 특정 지역(도쿄 중심지)에 대한 수요 집중과 전국적 불균형이 심화되며 장기 침체가 고착화됐다.
그러나 ‘잃어버린 30년’의 원인은 단순히 내부적 요인만이 아니다. 글로벌 금융환경, 교역·환율 변화, 인구 이동 등 외부 요인과의 상호작용이 복합적으로 작용했으며, 지역·세대별로 경험이 달라졌다. 즉, 전체 경제가 장기 정체를 겪는 동안에도 도심 핵심지의 상대적 매력은 유지되어 왔고, 특정 조건이 충족되면 급격한 회복 국면이 나타날 수 있는 구조였다.
🔍 탈출의 촉매 — 왜 지금 도쿄는 급등했나
최근의 도쿄 급등은 몇 가지 촉매가 동시다발적으로 작용한 결과다.
첫째, 도심 수요의 강력한 회복이다. 고소득 맞벌이층(기사의 ‘파워 커플’)과 전문직 수요는 교통·교육·의료·상업 인프라가 잘 갖춰진 신축 콘도·타워맨션을 선호하며, 신축 수요가 공급을 초과하고 있다.
둘째, 공급의 급감이다. 도심 토지 확보의 어려움, 건설비·물류비 상승, 환경·인허가 절차 지연 등으로 신규 분양 물량이 크게 줄었다. 셋째, 엔화 약세(엔저)와 글로벌 자본의 유입이다. 엔화 약세는 외국 자본에 일본 자산의 상대적 매력을 높여 외국인 투자 유입을 촉진했다.
넷째, 팬데믹 이후 관광·단기체류 수요 회복은 도심 일부 지역에서 임대수익을 높여 투자 수요를 자극했다. 이들 요인이 맞물려 도쿄 23구 등 핵심지의 신축 평균가는 단기간에 큰 폭으로 상승했다.
요약하면, 도쿄의 급등은 수요 집중 + 희소한 공급 + 외부 자본 유입이라는 고전적 시장 방정식이 작동한 사례다. 특히 신축·입지 우수 단지에 초점된 수요는 가격 상승을 더욱 가파르게 만들었다.
🌍 외국자본 유입의 장단점과 문제점
외국자본(특히 기관 자금·사모펀드·해외투자자)의 유입은 지역경제와 개발에 자금을 공급하고 프로젝트 속도를 높일 수 있는 장점이 있다. 도심 재개발이나 호텔·오피스 변환 등 대형 프로젝트에 외자 유입은 필수적일 수 있다. 그러나 외자 집중은 몇 가지 문제를 야기한다.
첫째, 국내 실수요자의 진입 장벽이 높아져 주거 불안과 갈등을 촉발한다.
둘째, 외자 중심의 수요는 지역 내 불평등을 심화시키고, 장기적 커뮤니티 안정성을 해칠 우려가 있다.
셋째, 단기 매매·임대 수익을 노린 외자(단기 투기성 자금)는 시장 변동성을 키운다.
또한 외국인 투자가 현지 규제·세제·거주권 이슈와 맞물릴 때 정치적 논란이 발생할 수 있다. 일본의 경우 엔저·외국인 유입이 맞물려 투자 비중이 늘어나자 정부가 일부 취득 규제와 신고·심사를 강화하는 등 대응에 나서는 추세다. 외국자본의 유입을 완전히 차단하는 것은 바람직하지 않지만, 투기성 유입과 실수요 보호 사이의 균형 장치를 마련할 필요가 있다.
⚖ 해외 규제 동향과 법적 이슈 — 미국 등 사례의 의미
여러 국가가 외국인의 부동산 취득을 제한하거나 과세를 강화하는 정책을 도입하고 있다. 일부 국가는 외국인의 기존 주택 직접 취득을 금지하거나 특별 허가를 요구하며, 다른 국가들은 외국인 대상의 취득세·보유세 강화, 단기 양도세 중과 등 세제 수단을 활용한다. 이러한 규제는 투기적 수요를 억제하려는 목적이지만, 국제 투자 규범과 충돌하거나 외교적·법적 문제를 유발할 수 있다.
미국의 경우, 외국인 부동산 취득을 연방법으로 전면 금지하는 사례는 드물다. 대신 일부 주(州)와 지방자치단체에서 외국인·비거주자에 대한 거래 신고 강화, 세제 조정, 특정 용도(예: 농지)에 대한 제한을 두는 식으로 대응한다. 법원 판결과 관련해서는 각국의 규제 합헌성에 대한 소송이 제기될 수 있으며, 규제 설계의 합리성과 절차적 정당성이 중요한 방어 수단이 된다. 규제가 국제투자협정과 충돌할 경우 국제 분쟁의 소지가 있으므로 신중한 입법·행정이 요구된다.
🇰🇷 한국에 주는 시사점 — 정책 권고
한국은 외국자본 유입과 주거 안정 간 균형을 확보해야 한다. 실무적인 권고는 다음과 같다.
첫째, 외국인 매수 현황을 국적·용도·거래 형태별로 세밀히 모니터링하고, 위험 신호(특정 지역의 외자 집중·단기간 분양 매수·가격 급등)를 조기에 식별하는 체계를 마련한다.
둘째, 표적 규제(투기성·단기성 거래에 대한 과세·거래제한)와 투명한 신고·심사 절차를 도입해 실수요 보호 장치를 강화한다.
셋째, 공급 확대와 도시계획의 유연성을 병행한다. 도심 내 재개발·정비사업의 병목을 해소하고, 실수요형 신축 공급을 늘려 장기적 수요를 흡수해야 한다.
넷째, 임차인 보호와 금융지원(청년·신혼부부 대상 금융·보증 확대)을 통해 주거 취약층의 피해를 완화한다.
이와 함께 법적·정책적 대응은 국제 기준과의 정합성을 유지해야 하므로, 국제법·투자협정 관점에서의 법률검토와 외교적 협의가 병행되어야 한다. 또한 세제·거래 규제는 시장 왜곡을 최소화하는 선에서 신속하게 설계·운영되어야 한다.
🔎 결론 — 도쿄는 경고이자 교훈
도쿄의 최근 아파트값 급등은 단순한 지역적 이상현상이 아니라, 글로벌 자본 흐름·통화환경·도심 수요 구조·공급 제약이 결합된 결과다. 외국자본은 시장에 활력을 줄 수 있지만, 관리되지 않으면 실수요자의 주거권 침해와 지역적 불평등을 심화시킬 수 있다. 각국 사례에서 보듯이 규제는 필요하지만 신중하게 설계되어야 하며, 공급 확대·주거 안정 정책과 병행될 때만 지속가능한 해법이 된다. 한국도 도쿄의 교훈을 바탕으로 데이터 기반 감시, 표적 규제, 공급정책 강화, 그리고 실수요자 보호의 균형을 맞춰야 한다.
🔧 추가 제안
정책 수립자와 시민에게 권하는 실천적 제안은 다음과 같다.
(1) 외국인 거래 현황의 정기 공개 및 리스크 지표 개발,
(2) 단기 거래·투기성 매수에 대한 표적 과세 도입 검토,
(3) 도심 내 실수요형 주택 공급(중소형 신축·공공주택) 확대
(4) 청년·신혼부부 금융지원 확대 및 임차인 보호 장치 보강,
(5) 국제법·투자협정과의 정합성 검토를 통한 제도 설계이다.
마무리
도쿄의 사례는 글로벌 도시의 공통된 도전과제를 보여준다. 빠른 정책 반응과 구조적 대책의 병행 없이는 가격 급등과 사회적 갈등을 멈추기 어렵다. 한국은 선제적·균형적 접근을 통해 비슷한 리스크를 관리하고, 실수요자 보호와 국제투자 유치 사이의 균형을 찾아야 한다.
