한국의 주택 시장은 단순한 가격 상승 문제가 아니다. 지금 대한민국 부동산에서 벌어지는 핵심 현상은 ‘가격 폭등’이 아니라 ‘구매 기회 붕괴’다. 과거에는 소득만 쌓아도 어느 시점에서 내 집 마련이 가능했지만, 지금은 구조적으로 불가능해졌다. 그 이유는 단순히 서울 집값이 높아서가 아니다. LTV·DSR을 중심으로 한 대출 규제가 시장에서 자산 이동 사다리를 끊어놓았기 때문이다. 그 뿐만 아니라 전세시장을 초토화시켜 주거의 사다리마저 끊어 버렸다.
아파트 가격과 가계 소득이 괴리된 현 시점에서 금융 규제는 집값 안정이 아닌, 사회 계급 고착화 기능을 하고 있다. 이 글은 LTV와 DSR 규제가 왜 중산층을 가장 잔혹하게 무너뜨리는지, 한국 경제가 왜 ‘부동산 소비 독점 체제’로 흘러가는지 살펴보며, 해결 가능성까지 제시한다.
LTV와 DSR은 무엇이고 왜 생겼는가?
LTV는 담보가치 대비 대출한도 비율이다. 10억원 주택 기준 LTV가 40%라면 대출 한도는 4억원이다. DSR은 전체 소득 대비 상환 비율을 통제하는 규제다. 연봉 8000만원이면 연간 원리금 상환을 약 3200만원 안으로 제한해야 한다.
두 규제는 원래 금융 안정성 확보를 위한 안전장치로 등장했지만, 한국처럼 주거비 비중이 세계 최고 수준인 국가에서는 정반대 부작용을 만들었다.
과거엔 금리·대출 완화 정책이 서민의 주택 접근성을 높였지만, 지금은 규제가 사회경제적 계층을 나누는 기준이 되어버렸다.
결국 문제는 규제 자체가 아니라, ‘가격과 규제의 불균형’이다. 가격은 올라가는데 대출 기준은 옛날 그대로이기 때문에, 노력은 더 이상 아무 의미를 갖지 않는다.
중산층은 왜 이 규제에서만 피해를 보는가?
① LTV가 낮아질수록 기득권만 살아남는다
서울 아파트 중위가격은 14억원에 육박한다. LTV가 40%라면 은행에서 빌릴 수 있는 금액은 5억6천만원. 나머지 8억4천만원을 현금으로 지불해야 한다. 연봉 6000만원~9000만원 직장인이 8억을 현금으로 모으는 데 걸리는 시간은 최소 25년이다. 이 구조는 사실상 정부가 “네가 아무리 열심히 일해도 주택 시장에는 들어올 수 없다”고 선언한 것과 다르지 않다.
반면 상속자·퇴직 자산가들은 대출 없이 매입한다. 규제 강도는 그대로지만 수혜자는 한쪽으로 쏠린다. 결과적으로 LTV는 투기세력 억제보다 오히려 ‘현금보유자 우위 시장’을 만들었다. 그리고 그 강도는 점점 더 강해지고 있다. 규제의 정점이라고 할 수 있는 토지거래허가제(토허제)의 추진만 해도 그러하다.
| 구매 조건 | 총 가격 | 가능 대출 | 현금 필요액 |
|---|---|---|---|
| 서울 아파트 구매 | 14억원 | 5.6억원 | 8.4억원 |
| 30대 평균 금융자산 | 1.6억원 | — | 부족액 6.8억원 |
② DSR 구조는 소득 향상 효과를 무력화한다
DSR 40% 규제는 고소득 직장인에게도 동일하게 적용된다. 연봉 9000만원 직장인조차 연간 약 3600만원 이상 상환이 구조적으로 불가능하다. 문제는 서울 주택 상환액 구조상, 연간 6000만원 이상의 원리금이 필요한 경우가 대부분이라는 점이다. 즉 소득을 올려도 구매 능력은 늘어나지 않는다. 종국에는 ‘소득 상승=주택구매진입 불가능이라는 현실’로 이어졌다. 대출 규제는 자산 순환의 기회를 완전히 닫아버렸다. 가난한 사람은 계속 가난해지고, 부자는 계속 부자가 되는 구조다.
③ 전세가 무너지고 월세 구조가 정착되었다
전세 시스템은 한국 중산층이 집을 살 수 있는 거의 유일한 사다리였다. 하지만 전세사기, 전세대출 제한, 공급 부족, 금리 상승이 전세를 붕괴시켰다. 결국 국민은 월세화 구조 속에서 매달 돈을 내야 하는 시스템으로 이동했다.
월세 구조에서 돈을 모으는 것은 거의 불가능하다. 월세 120만원을 5년간 낼 경우 지출액은 7200만원이다. 그 7200만원은 LTV 부족액을 채웠어야 할 돈이었다.
왜 정부는 규제를 유지할까?
정부의 공식 입장은 금융 안정성이다. 가계대출 비율이 GDP 대비 92.6%에 달하고 있어 규제를 풀면 시스템 리스크가 발생할 수 있다는 주장이다. 하지만 현실은 정반대다. 규제가 경제 회복을 막고 내수 침체를 가속화하고 있다는 분석도 강하다.
① 높은 변동금리 구조
한국은 미국과 달리 주택대출의 상당수가 변동금리다. DSR 규제를 풀면 금리 리스크가 폭발할 수 있다. 이미 대출 규모가 큰 가구가 금리 상승에 그대로 노출된다. 따라서 DSR 규제를 금리 형태에 따라 다르게 적용하는 것이 나은 방책이지 않을까 싶다. 고정금리로 받거나 혼합금리로 대출을 받는 경우 DSR 40%가 아닌 조금 더 여유를 두는 형태를 갖는 것이 어떨까 싶다.
② 수도권 집중과 공급 실패
수도권 공급 부족이 가격을 자극하고 있다. 입주물량 감소는 가격을 밀어 올리고, 가격 상승은 규제를 유지할 명분을 만든다. 이 악순환에서 실수요자만 고통을 받는다. 더 큰 문제는 더 이상의 입주 물량을 찾아보기 힘들 뿐만 아니라 최근 경기도 광명시의 막대한 입주 물량에도 주변 전세가격이 떨어지지 않는 아이러니한 모습까지 보이고 있다. 따라서 다주택자의 대한 규제를 원점에서 검토해봐야할 시점이다.
해외와 비교하면 한국의 상황은 더 심각하다
영국·독일·미국은 실수요자 중심 대출이며, 특히 영국은 생애 최초 구매자에게 95% 모기지를 제공한다. 미국은 30년 장기 고정금리 대출이 기본이다. 한국은 대출구조가 금융기관 이익 중심이라 실수요자가 가장 큰 피해를 본다.
한국의 대출 규제는 전 세계에서 가장 강력하다
한국만큼 대출을 막는 국가는 없다. 이것이 세계 최악의 주거 접근성, 서울 가격 소득 비율 13.9배라는 기록으로 이어졌다. 경제학자들은 한국의 규제를 ‘실수요자 파괴 정책’이라 부르기 시작했다.
부동산 양극화는 앞으로 더 악화될 가능성이 높다
2030세대는 이미 포기 단계에 돌입했다. 주택 구입 실패는 결혼·출산 포기로 이어지고, 결국 인구 구조 붕괴와 잠재성장률 하락으로 연결된다. 이 문제는 집값 문제가 아니라 경제 생존 문제다.
주거비 부담이 내수를 파괴한다
가처분소득이 모두 월세로 흘러가면, 소비는 무너진다. 식당·여행·교육·소매업은 붕괴하고, 내수 경제가 침체된다. 한국 내수 부진의 거의 모든 원인은 주거비 충격에서 시작된다.
해결 방안 제시
① LTV 70% 상향 + 첫 주택 예외 필요
투기 억제를 위해 규제는 필요하다. 그러나 첫 내 집 마련자에게까지 동일 규제를 적용하는 것은 비합리적이다. 정책 방향은 규제 강화가 아니라 구분 적용이어야 한다.
② 장기 고정금리 전환
미국식 고정금리는 주택 안정의 핵심 기반이다. 한국도 장기 고정금리 전환 없이는 인플레이션 충격에서 벗어날 수 없다. 다만 과거와 달리 원리금 균등 상환 형태와 혼합금리 상품 출시 등으로 이 부분은 시간이 지나면 어느 정도 해소될 수 있을 거라고 본다.
③ 상속세 개편 + 주택 소유 집중 완화
한국의 부동산 집중은 상속 구조가 핵심 원인이다. 상속세 개편 없이는 문제 해결이 어렵다.
결론
LTV·DSR 규제는 한국 주택문제의 원인이 아니라 증폭기이다. 이 규제는 실수요자의 시장 진입을 막고, 자산 양극화를 심화시키며, 세대 간 이동 계층을 완전히 파괴한다.
규제를 유지할수록 한국의 주거 절망은 더 커질 것이다. 지금 필요한 것은 금융 통제 강화가 아니라, 실수요자 중심 대출 체계와 구조적 공급 정책 전환이다.
