2023년 9월, 정부는 부동산 시장의 구조적 공급 부족 문제를 해소하기 위해 ‘9·7 수도권 공급 대책’을 발표했습니다. 수도권에 총 135만 가구를 공급하겠다는 이 계획은 향후 5년간(2023~2028년) 추진될 대형 프로젝트로, 주거안정과 가격안정을 동시에 꾀하려는 정책이었습니다.
그러나 2025년 말인 지금, 해당 공급 대책은 어느 정도 진행됐으며, 실제 효과는 나타나고 있을까요? 본 글에서는 9·7 대책의 핵심 구조, 서울 및 수도권의 진행 현황, 한계와 과제, 그리고 향후 방향까지 정리해 드립니다.
① 9·7 대책의 목표와 공급 구조는 어떻게 짜여졌나?
당시 정부가 발표한 목표는 수도권 전체에 135만 가구를 착공하고 공급한다는 것이었습니다. 특히 이 중 서울에서만 32만 가구를 확보하겠다는 점이 시장의 큰 주목을 받았습니다. 이는 서울의 고질적인 주택 부족 문제를 해소하기 위한 방향 전환으로 해석됐습니다.
공급 수단은 다음과 같이 다층적으로 구성됐습니다:
- 정비사업 활성화: 재개발·재건축 규제 완화 및 속도 조절
- 도심 유휴부지 활용: 철도부지, 청사, 공공기관 부지 복합개발
- 개발제한구역 일부 해제: 서울 주변 그린벨트 지역 선별적 해제
- 3기 신도시 및 신규 택지: 경기·인천을 중심으로 대규모 택지개발 추진
- 민간 제안형 사업 확대: 민간이 자발적으로 제안하는 입지 공급 활성화
이처럼 단일 방식이 아닌 공공과 민간이 함께 접근하는 다변화된 방식을 채택한 점이 9·7 대책의 가장 큰 특징입니다.
② 지금까지 얼마나 공급되었고, 실제로 착공된 비율은?
정부는 2025년 4분기 기준으로 전체 공급 목표(135만 가구) 중 약 60만 가구에 대해 사업지 확정 또는 인허가 절차를 진행 중이라고 발표했습니다. 그러나 실제 착공에 들어간 가구 수는약 21만 가구 수준에 불과한 것으로 알려졌습니다.
이는 전체 목표 대비 약 15% 수준에 머무는 수치로, 계획 대비 실행의 속도 차이가 크다는 것을 보여줍니다. 특히 서울 지역의 진척률은 상대적으로 더 낮은 것으로 나타나고 있습니다.
| 구분 | 공급 목표 | 2025년 진행 중 | 진척률 |
|---|---|---|---|
| 전체 수도권 | 135만 가구 | 약 60만 가구 인허가 완료 | 44% |
| 서울 지역 | 32만 가구 | 약 8.5만 가구 인허가 중 | 26% |
| 실제 착공 수 | - | 21만 가구 내외 | 15% |
즉, 정책 발표 이후 2년이 지났지만 실제 체감할 수 있는 공급 성과는 아직 미미한 수준입니다. 정책의 신뢰도를 높이기 위해서는 실행 속도를 끌어올리는 것이 핵심 과제가 되고 있습니다.
③ 서울 공급이 더딘 이유는 무엇일까?
수도권 공급 계획 중 가장 느리게 진행되고 있는 곳이 바로 서울입니다. 서울은 기존 시가지의 밀도, 기반시설의 한계, 주민 반발 등 여러 장벽이 공존하는 복잡한 입지입니다.
특히 서울시와 국토부 간의 정책적 이견은 공급 추진을 가로막는 주요한 원인 중 하나입니다. 최근 김윤덕 국토부 장관은 “서울시와의 협의는 긍정적”이라고 말했지만, 실제로는 다음과 같은 쟁점들이 여전히 해소되지 않은 상태입니다:
- 서울시의 도심 과밀 우려 — 고밀도 주택이 인프라를 초과할 수 있다는 지적
- 주민 반발 — 청사 개발, 유휴부지 활용에 따른 생활환경 변화에 대한 민원
- 건축 규제 차이 — 용도지역 변경, 고도제한 등 도시계획 규제 완화에 대한 조율 난항
- 정치적 입장 차이 — 시정과 정부 간의 정무적 시각 차이도 일정 부분 작용
공급을 확대하되 서울 시민의 삶의 질을 유지해야 한다는 점에서, 공급 정책은 기술적 문제 이전에 사회적 합의가 필요한 사안임을 확인할 수 있습니다.
④ 공급은 더뎠지만 수요는 이미 시장에 복귀하고 있다
2024년 하반기 이후 금리 인하 기대감과 경기 반등 조짐이 보이면서 서울 및 수도권 주택 시장에 수요가 서서히 복귀하고 있습니다. 특히 서울 강남3구 및 인기 지역을 중심으로 한 거래량 회복과 분양시장 경쟁률 상승이 눈에 띕니다.
반면, 공급은 여전히 느리게 풀리고 있기 때문에 수급 불균형이 재차 확대될 우려가 존재합니다. 이는 다시 가격 상승 압력으로 작용할 가능성이 있으며, 정부로서도 부동산 시장 안정을 위해 실질적인 공급을 더 빠르게 추진해야 하는 상황입니다.
⑤ 실질적 공급이 되기 위한 남은 과제는 무엇인가?
발표만으로는 시장에 신뢰를 줄 수 없습니다. 공급이 시장에서 체감되기 위해서는 다음의 정책적 과제들이 빠르게 해결되어야 합니다.
- 도시계획 규제 개선: 용적률, 고도제한, 주차기준 등 현실 반영
- 지자체 협의 프레임워크 마련: 국토부-서울시 간 정책협의 정례화 필요
- 사업성 보완: 분양가 상한제 유연화, 인허가 인센티브 제공 등
- 인프라 확충 연계: 주택 공급과 동시에 교통, 교육, 복지 인프라 예산 배분
- 민간 참여 확대: PF(프로젝트 파이낸싱) 제도 개선, 세제 유인 강화
특히 서울시와의 협의 성공 여부가 향후 공급 실현의 가장 큰 열쇠로 평가됩니다.
⑥ 결론 – 공급의 ‘타이밍’이 집값 안정의 열쇠다
수도권 135만 가구 공급은 숫자만 놓고 보면 매우 큰 계획입니다. 그러나 중요한 것은 언제, 어디에, 실제로 어느 정도가 입주 가능한 수준으로 공급되느냐입니다.
공급과 수요의 시간차가 벌어질수록 정책 효과는 희석되고, 수요는 결국 다시 가격을 자극하게 됩니다. 지금 필요한 것은 속도와 실행력이며, 2026년 이후 시장에 실제 입주 물량이 반영되지 않는다면, 정책 신뢰도는 더 떨어질 것입니다.
공급은 멈추지 말고, 속도를 더 내야 할 때입니다.
