3기 신도시는 수도권 주택난 해소를 위한 핵심 사업입니다. 고양 창릉, 하남 교산, 남양주 왕숙 등 주요 지구별 착공 현황과 지연 원인을 분석해, 실질적인 주택공급이 어떻게 진행되고 있는지 자세히 짚어봅니다.
3기 신도시, 왜 시작됐고 어떤 목표를 가지고 있는가?
수도권의 주거 불균형과 집값 폭등 문제는 오랜 기간 반복되어 온 대한민국 부동산 시장의 고질적인 병폐입니다. 특히 2017~2020년 사이 서울을 비롯한 수도권 핵심 지역의 집값이 급등하면서 무주택자들의 내 집 마련 꿈은 점점 더 멀어졌습니다. 이러한 상황 속에서 문재인 정부는 2018년 3기 신도시를 포함한 '수도권 30만호 주택 공급 계획'을 발표하며 서울을 중심으로 고공행진 중인 집값을 잡고, 수요 분산을 꾀하고자 했습니다.
3기 신도시는 기존 1기(분당, 일산 등), 2기(판교, 위례, 광교 등) 신도시에 이은 주택 공급 대책으로, 고양 창릉, 하남 교산, 남양주 왕숙, 부천 대장, 인천 계양, 과천 등의 지역에 약 30만 가구를 공급하는 것이 핵심입니다. 특히 이들 지역은 서울 도심에서 20km 이내에 위치한 ‘직주근접형’ 입지를 갖추고 있다는 점에서 주목받았습니다. 그러나 3기 신도시는 시작부터 쉽지 않았습니다. 대규모 토지 수용, 원주민 반발, 인프라 부족, 환경 보전 논란 등으로 인해 일부 지구는 여전히 행정 절차 단계에 머무르고 있습니다.
고양 창릉 – 가장 빠른 착공, 그러나 교통 해법은 아직 과제
고양 창릉 신도시는 3기 신도시 중 가장 먼저 본격 착공에 돌입한 지역 중 하나입니다. 약 38,000가구가 공급될 예정이며, 고양시 덕양구 일대 약 813만㎡(약 246만 평)의 부지를 활용해 개발이 진행 중입니다. 2021년 지구계획이 승인된 이후, 2022년부터 보상이 본격화되었고, 2023년에는 기반시설 공사 일부가 시작됐습니다.
창릉 지구의 장점은 서울과의 접근성이 우수하다는 점입니다. 서울 은평구와 맞닿아 있으며, 향후 GTX-A 노선이 통과할 예정입니다. 또한 경의중앙선·지하철 3호선과도 인접해 있어 교통 인프라에 대한 기대감이 큽니다. 그러나 GTX 노선의 착공 지연과, 내부순환도로 연결 문제 등 교통 문제는 여전히 해소되지 않은 상태입니다.
또한 고양시와 주민 간의 갈등도 일정에 영향을 주고 있습니다. 개발지역 내 원주민들의 재정착 문제, 보상금 산정 논란, 공원 조성 약속 이행 등의 문제가 남아 있습니다. 특히 지역 주민들은 대규모 개발에 따른 교통 혼잡, 환경 훼손 등을 우려하며 도심형 스마트시티 개발이라는 정부의 청사진과는 다른 시각을 보이고 있습니다.
하남 교산 – 문화재 이슈와 실거주 규제로 인한 속도 조절
하남 교산 신도시는 서울과의 접근성이 가장 뛰어난 3기 신도시 중 하나입니다. 강동구와 맞닿아 있고, 올림픽대로 및 수도권 제1순환고속도로와의 접근성도 탁월해 실제 분양 시 수요가 집중될 것으로 예상됩니다. 총 32,000가구가 공급될 예정이며, 도시철도 연장, 도로망 확충 등 교통 인프라가 함께 계획돼 있습니다.
그러나 교산 지구는 초기부터 문화재 발굴 문제로 인해 지연되었습니다. 조사지역 상당수에서 고분·유물 등이 출토되면서 복원, 이전 등의 행정절차가 추가되었고, 이로 인해 실질적인 착공 시점은 2024년 이후로 넘어가게 되었습니다.
또한 정부의 부동산 규제정책 중 하나였던 '2년 실거주 의무' 조치도 교산 신도시에 영향을 주었습니다. 이 조치는 무주택 실수요자를 보호하기 위한 정책이지만, 다주택자의 투자 심리를 위축시키고, 입주자 모집 일정에도 혼선을 줬습니다. 결과적으로 공공분양 사전청약도 일부 지연되었고, 예상 입주 시점도 당초 계획보다 늦춰진 상태입니다.
남양주 왕숙 – 3기 신도시 중 최대 규모, 그러나 가장 더딘 진행
남양주 왕숙 신도시는 총 6만6000가구 이상이 공급되는 3기 신도시 중 최대 규모의 프로젝트입니다. 남양주시 진접·별내·화도 일대 1,134만㎡에 달하는 대규모 부지에서 개발이 이뤄질 예정이며, 왕숙1과 왕숙2 두 개의 지구로 나눠 조성됩니다.
그러나 왕숙 지구는 그 규모만큼이나 복잡한 과정을 겪고 있습니다. 먼저 원주민 반발이 거셉니다. 지역 주민들은 보상금 산정 방식과 절차에 대해 문제를 제기하며 집단행동에 나섰고, 일부 구역에서는 행정소송이 이어지기도 했습니다. 특히 주민들은 “강제 수용 대신 협의 매각 방식을 확대하라”며 정부에 항의해왔습니다.
또한 교통 인프라 구축 계획 역시 지지부진한 상태입니다. GTX-B 노선과의 연계, 별내선 연장 등의 계획은 존재하지만 예산 배정이나 실시설계까지 넘어야 할 산이 많아 실현 시점은 불확실합니다. 교통망 확보 없이 대규모 인구 유입이 이뤄질 경우, 교통대란은 피할 수 없는 문제가 될 것입니다.
3기 신도시 추진의 장애물 – 토지 보상과 정치적 리스크
3기 신도시가 지연되는 핵심 원인은 토지 보상 문제입니다. 토지보상은 단순한 금전 지급의 문제가 아니라, 생계가 걸린 민감한 사안입니다. 감정평가 방식에 따라 보상금 차이가 발생하며, 해당 지역의 개발 가능성과 연계되어 토지주들이 기대한 금액과 현실 사이의 격차도 큽니다. 이 과정에서 반대 집회, 행정소송, 대정부 탄원 등 갈등이 빈번하게 발생하고 있습니다.
또한 정치적 리스크도 큽니다. 지방선거, 총선 등을 앞두고 지자체장이나 국회의원들이 지역 유권자의 눈치를 보며 입장을 바꾸는 경우가 많습니다. 실제로 일부 지구에서는 지자체장이 바뀐 뒤 개발 협의가 지연되거나, 기존 협약이 철회되는 등 사업에 큰 차질을 빚기도 했습니다. 이런 정치 불확실성은 3기 신도시의 조속한 착공과 정비에 걸림돌로 작용합니다.
공공과 민간의 역할 재정립 – 새로운 추진 전략의 필요성
3기 신도시는 본래 공공이 주도하는 주택공급 모델이었습니다. LH와 SH 등 공공기관이 사업의 중심에 있었고, 공공분양·공공임대 중심의 공급 모델이 계획됐습니다. 그러나 현재 LH의 재무위기, 고금리 상황, 건설사 PF 위기 등 복합적 리스크 속에서 민간의 참여를 확대해야 한다는 주장이 늘어나고 있습니다.
특히 민관합작방식(PPP: Public-Private Partnership) 도입이 적극 검토되고 있습니다. 일정 지구는 민간 건설사에게 일부 권한을 위임해 효율적으로 사업을 추진하고, 공공은 토지 조성과 기반시설 지원에 집중하는 방식입니다. 또한 최근에는 토지임대부 분양, 환매조건부 분양 등 다양한 분양 모델을 도입해 공공성과 수익성을 동시에 추구하려는 시도도 이어지고 있습니다.
결론 – 이제는 ‘공급 시계’를 돌려야 할 때
3기 신도시는 단순한 신도시 개발이 아닙니다. 수도권 집값 안정, 청년·신혼부부 주거 안정, 도시 인프라 균형이라는 정책적 목적이 담긴 국가적 과업입니다. 착공 지연이 계속되면 신뢰는 무너지고, 부동산 시장은 더욱 불안해질 수 있습니다.
지금 필요한 것은 현실에 맞는 유연한 정책조정입니다. 보상 문제는 적극적인 소통과 단계적 해결로 접근하고, 교통 인프라는 예산 선투입과 민관 협력을 통해 속도를 내야 합니다. 또한 입주자 모집, 사전청약 등은 계획대로 진행돼 무주택자들의 불안을 해소해야 합니다. ‘공급 시계’를 다시 움직이게 만드는 것, 그것이 3기 신도시 정책 성공의 첫걸음입니다.
