한국은행이 최근 발표한 ‘주택시장 리스크 분석’ 자료를 보면, 대한민국 부동산 시장은 지금 매우 중요한 구조적 전환점에 도달하고 있다. 가계부채 증가세는 꺾이고 있지만 서울 집값은 반등하고 있으며, 월세화가 급속히 진행되면서 서민들의 가처분소득은 빠르게 줄고 있다. 이는 현금 자산가 중심의 매수세 집중을 의미하며, 앞으로 대한민국 부동산 시장은 자산 양극화가 더욱 심화되는 방향으로 재편될 가능성이 높다.
가계부채 억제 속에서도 서울 집값만 상승…현금 부자들의 ‘서울 집중’
한국은행이 2025년 12월 발표한 보고서에 따르면, 최근 서울 주택 매매가격지수는 뚜렷한 상승세를 보이고 있다. 특히 주목할 점은 가계대출 증가세가 거의 정체 수준인데도 불구하고, 서울 집값은 오히려 반등하고 있다는 점이다. 이 현상은 분명히 과거와는 다른 시장 구조를 보여준다.
과거에는 집값이 오르면 주택담보대출도 함께 증가하는 ‘레버리지 매수’가 일반적이었다. 하지만 2025년 현재, 대출은 억제되고 있는 반면 집값은 오르고 있다. 왜 이런 현상이 나오는 걸까? 이는 자산가, 현금 유동성이 풍부한 고소득층, 다주택 포기 후 자금이동을 결정한 투자자들이 서울 핵심지 부동산을 중심으로 자산을 집중시키고 있다는 의미다.
즉, 더 이상 ‘대출을 받아 내 집 마련’하는 구조가 아니라, 자산을 보유한 사람들만이 부동산 자산을 추가 매수할 수 있는 시대가 도래한 것이다. 이로 인해 서울과 비서울 지역 간의 자산 가치 격차는 더욱 커지고 있으며, 이는 앞으로의 부동산 시장에서 양극화가 구조적으로 고착화될 것이라는 신호다.
서울 주택시장의 위험지수, 2018년 이후 최고…위험은 구조에서 비롯된다
이번 보고서에서 또 하나 주목해야 할 지표는 ‘서울 주택시장 위험지수’다. 한국은행이 2018년부터 집계해온 이 지표는 2025년 3분기 기준 0.90으로 역대 최고치를 기록했다. 이는 단순한 집값 상승이 아니라, 시장 내 과열·쏠림·불균형이 최고조에 달했다는 신호다.
위험지수 상승의 핵심 원인은 바로 ‘서울 집중 현상’이다. 보고서에 따르면 서울 아파트 시가총액이 전국 전체에서 차지하는 비중이 43.3%로, 역대 최고 수준이다. 또한 서울 아파트 시총은 서울 지역총생산(GRDP)의 3배에 달한다. 부동산이 실물경제를 압도할 정도로 비정상적인 위치를 점하고 있는 것이다.
이처럼 서울은 자산가들의 매수세가 집중되는 시장이 되었고, 이는 공급 부족, 고급 주택 선호, 지역 간 격차 확대 등의 문제로 연결된다. 정책이 아무리 대출을 억제해도, 서울만큼은 예외처럼 움직이고 있으며, 이 구조적 쏠림은 단기적 조치로 해결되지 않는다는 사실을 방증한다.
비수도권은 하락세 지속…양극화의 반대편 그림자
서울이 폭등하는 동안 비수도권 지역은 여전히 부진하다. 한국은행 보고서는 이를 ‘지역 간 주택시장 차별화’라고 표현했지만, 현실적으로는 수도권과 비수도권의 자산격차 고착화라고 해석할 수 있다.
지방 중소도시나 비수도권 광역시는 여전히 매수 심리가 약하고, 실거래량도 감소세다. 개발 호재나 교통 인프라 확충이 제한된 상황에서 매수자들은 좀처럼 돌아오지 않고 있으며, 고금리 상황에서 자금력이 약한 지역 실수요자들은 매수를 포기한 상태다.
결과적으로 비수도권의 자산은 정체 또는 하락세를 이어가고 있고, 서울과 수도권 일부 인기 지역만 가격이 상승하면서 대한민국 주택시장은 점점 ‘양극화된 자산시장’으로 재편되고 있다. 이 흐름은 한 번 시작되면 쉽게 멈추지 않는다.
다만 주의 깊게 봐야 할 점은, 한국은행의 이번 보고서가 2025년 3분기까지의 데이터를 기반으로 작성되었으며, 4분기 실거래 반등 흐름은 아직 포함되지 않았다는 점이다. 실제로 10월 이후 서울 외곽, 수도권 중저가 지역, 혹은 그간 상대적으로 저평가됐던 노도강(노원·도봉·강북) 지역 등에서도 실거래 기준으로 소폭 반등하는 움직임이 감지되고 있다.
이러한 반등은 여전히 조심스러운 매수세이며, 과열보다는 저점 매수의 성격이 짙지만, 이는 결국 서울 집값 상승이 일부 외곽 지역으로도 파급되기 시작했음을 시사한다. 특히 4분기 들어 저가 매물 중심으로 거래가 살아나는 모습은, 시장의 ‘눈치보기’ 국면에서 점차 ‘선점’ 심리로 전환되고 있는 조짐으로도 해석할 수 있다.
이는 향후 한은의 4분기 통계가 반영되면 서울 및 수도권 전반의 주택가격지표가 다시 상향될 가능성을 시사하며, 정책당국으로서도 보다 선제적인 리스크 진단과 구조 대응이 필요해지는 시점이다.
월세화의 가속: 전세 소멸과 가처분 소득 감소의 악순환
또 하나의 중요한 구조 변화는 ‘월세화’다. 한국은행 보고서에 따르면 2025년 9월과 10월 임대차 시장에서 월세 비중은 각각 60.3%, 60.2%로 집계됐다. 이는 통계 집계 이후 가장 높은 수치이며, 전세가 급속히 소멸되고 있다는 것을 보여준다.
월세화는 단순한 계약 구조의 변화가 아니다. 이는 곧 가계의 가처분소득을 빠르게 갉아먹는 구조적 변화다. 전세는 보증금이라는 목돈만 준비하면 되었지만, 월세는 매달 현금이 빠져나간다. 특히 소득이 낮은 계층일수록 월세 부담이 클 수밖에 없다.
가계소득은 정체되거나 감소하고 있는 반면, 월세 지출은 증가하면서, 저소득층의 소비 여력은 줄고, 미래 자산 형성 기회는 원천 차단된다. 이는 자산 양극화를 심화시키는 핵심 요인으로 작용하게 될 것이다. 또한 해당 통계에서는 반전세 등도 월세 가격 지수에 포함되었다고 봐야할 것이다.
현금 자산가들의 움직임: 서울 핵심지 매수로 자산 집중화
가계대출 증가 없이 집값이 오르고 있다는 것은 ‘현금 자산가들의 주도 시장’이라는 명확한 메시지를 담고 있다. 자산가들은 금리가 오르건 말건, 대출 규제가 강화되든 말든, 자신의 자산을 서울 부동산으로 집중 이동시키고 있다.
특히 마용성, 동남권, 강남3구는 여전히 인기 지역이다. 정부는 공공택지 공급을 외곽 지역에 집중하고 있지만, 실수요 및 자산가 수요는 서울 내부 핵심지로만 쏠리고 있다. 이 흐름은 공급 정책의 효과가 서울 집값에 미치는 영향을 제한적으로 만들며, 더 큰 구조적 왜곡을 만들어낸다.
정책이 무력화되는 이유: 구조적 수요와 제한된 공급
정부는 수년간 대출을 규제하고, 전세자금대출 조건도 까다롭게 만들었으며, 고금리 기조를 통해 수요를 억제하려 했다. 하지만 서울의 집값은 오르고 있다. 이유는 간단하다. 수요는 줄지 않았고, 공급은 제한되어 있기 때문이다.
특히 도심 내 신규 아파트 공급은 거의 막혀 있는 상황이며, 재건축은 재초환제, 기부채납 등으로 인한 좌초가 빈번하다. 이런 환경에서 서울의 핵심 지역은 사실상 '희소 자산'으로 평가받고 있으며, 자산가들의 투자 대상이 되고 있다.
수요 억제 정책만으로는 이러한 구조적 문제를 해결할 수 없다. 이는 정책 실패가 아니라, 정책이 구조의 본질을 무시했기 때문에 작동하지 않는 것이다.
정치·언론 담론의 현실화: '월세사회'는 더 이상 이론이 아니다
그간 일부 언론과 특정 정치 세력 지지자들이 ‘전세는 사라지고 월세가 대세가 될 것’이라고 주장해 왔다. 이제 그것이 현실이 되고 있다. 특히 전세사기 문제 이후, 정부의 보증금 회수 규제 강화가 이어지면서, 집주인들은 전세 대신 월세를 택하고 있다.
이러한 흐름은 부동산 소유자에게는 수익 안정화를, 세입자에게는 비용 부담을 안긴다. 결국 월세는 세입자의 자산 축적을 방해하고, 부자에게 자산을 더욱 집중시키는 구조를 공고히 한다. 소위 말하는 ‘월세 자본주의’가 한국에서 현실화되고 있는 것이다.
결론: 양극화는 이제 되돌릴 수 없는 구조로 들어섰다
2025년 대한민국 부동산 시장은 한마디로 ‘돌아올 수 없는 강’을 건넜다. 서울 중심의 집값 상승, 월세화 가속, 가계부채 억제 속 현금 자산가의 매수세 집중, 그리고 비수도권 침체는 부동산 시장을 자산 양극화의 중심으로 재편시키고 있다.
정책은 시장을 바꿀 수 없다. 이제 필요한 것은 구조 자체를 인정하고, 거기에 맞춘 새로운 대응 전략을 수립하는 것이다. 그렇지 않으면 대한민국 부동산은 더 이상 계층 이동의 사다리가 아니라, 고착화된 계층 장벽이 될 것이다.
