10·15 부동산 대책으로 수도권 대부분이 토지거래허가구역(토허제)으로 묶였음에도 서울과 경기 규제지역의 집값이 대책 이전보다 상승한 현실은 많은 시민에게 충격과 불안을 주었습니다. 본문은 세 차례(1~3회)로 나누어 정리한 원고를 하나로 합쳐, 왜 규제가 확대됐는데도 가격이 올랐는지, 사람들이 ‘경기도 전부 토허제’ 가능성을 걱정하는 심리적·구조적 배경은 무엇인지, 그리고 실제로 경기도 전역이 토허제로 묶일 가능성은 얼마나 현실적인지 종합적으로 설명합니다.
“이러다 경기도도 전부 토허제?”… 규제해도 집값은 더 올랐다
10·15 부동산 대책으로 수도권 대부분이 토지거래허가구역(토허제)으로 묶였지만, 규제지역 아파트 가격은 대책 이전보다 오히려 상승한 것으로 나타났다. 강남3구를 제외한 서울 신규 규제지역
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🏙️ ① 토허제 확대 이후 집값이 더 오른 현실… 사람들은 왜 불안해졌나
10·15 대책으로 수도권 대부분이 토허제로 묶였음에도 서울·경기 규제지역의 집값은 대책 전보다 상승했습니다. 이는 정책 의도와 정반대로 나타난 결과로, 시장 참여자들은 ‘규제를 더 넓게 적용할 것’이라는 불안감을 갖게 되었습니다. 핵심 심리는 다음과 같습니다.
- 규제 강화에도 가격을 잡지 못했다는 인식
- 효과가 없으면 정부는 더 넓고 강하게 조치할 것이라는 예상
- 서울 전역이 이미 묶인 상황에서 남은 수단은 경기도 확대처럼 보이는 심리
요약하면 가격 상승 → 규제 무력화 인식 → 추가 규제 전망 → 불안 확산이라는 악순환이 작동했습니다. 하지만 불안의 현실성과 정책의 현실성은 별개의 문제입니다. 아래에서 왜 가격이 올랐는지, 그리고 경기도 전역 토허제 가능성은 어떻게 판단해야 하는지 상세히 분석합니다.
📈 ② 규제를 했는데 왜 가격이 올랐나? 핵심 원인 4가지
대책 이후 서울 규제지역 평균 1.6% 상승, 경기 규제지역 1.2% 상승 등 규제 직후 상승은 네 가지 요인으로 설명됩니다.
⭐ 1) ‘갭투자 차단’ 규제는 가격 견인을 하는 핵심 수요층과 불일치
토허제는 갭투자·임대용 매입·단기 차익을 노린 투기 수요를 겨냥했습니다. 그러나 최근 집값을 주도한 주체는 ‘현금 부자’였습니다. 15억 원 초과 고가 아파트는 대출 규제 영향을 거의 받지 않아 규제의 표적에서 벗어났습니다. 실제로 서울 신규 규제지역 신고가 66건 중 61%가 15억 초과 아파트였습니다. 즉, 규제가든 아니든 상급 수요층의 매수력은 유지되며 가격을 지탱했습니다.
⭐ 2) 실거주 의무 강화 → 신축 프리미엄 확대(역효과)
실거주 의무는 갭투자를 억제하려는 목적이었지만, 오히려 ‘바로 입주 가능한 신축’에 대한 수요를 폭발적으로 자극했습니다. 연식별 상승률 비교에서 신축(10년 이하) 상승률은 3.4%로 구축 대비 2배 이상 높은 모습을 보였습니다. 실거주가 필수인 상황에서 쾌적성·시설·입지 우수한 신축이 더 선호된 결과입니다.
⭐ 3) 규제에 따른 거래량 감소 → 매물 부족으로 가격 지지
토허제는 거래 자체를 억제합니다. 허가 절차와 실거주 논란은 매물을 잠기게 하고, 매물이 줄면 가격이 빨리 하락하지 않습니다. 과거 사례에서도 거래 감소 후 고가 단지의 가격 방어가 반복됐습니다. 규제는 공급의 유통을 막아 오히려 가격 유지 요인으로 작동할 수 있습니다.
⭐ 4) 규제지역은 본질적으로 ‘대체 불가 입지’가 많다
교육·교통·상권 등 대체 불가능한 요소가 많은 핵심 입지는 규제가 붙어도 가치가 크게 훼손되지 않습니다. 수요가 남아 있고 공급이 부족한 한 이런 입지는 규제 속에서도 상대적 우위를 유지합니다.
🏡 ③ 규제를 피해 경기도 외곽으로 이동하는 ‘풍선효과’
대책 이후 경기 비규제지역에서 신고가 182건이 나왔다는 점은 풍선효과의 전형입니다. 투자 수요는 규제로 사라지지 않고 비규제 지역으로 이동합니다. 특히 화성·구리·용인·남양주·고양 등 서울 접근성이 좋고 규제를 피할 수 있는 지역에 수요가 몰리며 신고가가 집중되었습니다.
🏗️ ④ 신축 선호가 가팔라지는 구조적 이유: ‘실거주 의무’가 만든 왜곡
신축 선호는 단순한 ‘새 집 선호’가 아니라 정책과 공급 환경이 만든 구조적 결과입니다.
🔹 1) 실거주 의무로 인해 실거주 품질이 가장 중요한 가치가 됨
갭투자가 막히면 구매자는 '오래 살만한 집'을 찾으며 신축의 장점(단열·커뮤니티·주차·구조 등)이 부각됩니다.
🔹 2) 학군·직주근접 중심의 시장 구조
한국의 주거 수요는 학군과 직주근접성에 크게 의존합니다. 이 때문에 신축 중에서도 좋은 입지의 신축에 대한 선호가 특히 강합니다.
🔹 3) 건설비 상승이 신축 희소성·가격 상승을 가속화
원자재·인건비 상승과 PF 비용 확대는 분양가 상승을 촉진하고, 이는 신축 재고의 가치를 더 끌어올립니다.
🌐 ⑤ 풍선효과의 심화 배경 — 경기 외곽 중심 급등의 메커니즘
풍선효과가 특정 경기 외곽 지역에 집중된 건 그 지역들이 '서울 접근성 + 규제 회피 + 레버리지 가능'의 조건을 갖췄기 때문입니다. 규제지역에서 쫓겨난 자금은 가장 효율적으로 운용 가능한 비규제지역으로 흘러갑니다.
⚠️ ⑥ 왜 사람들은 “경기도도 전부 토허제 되겠네”라고 느끼는가
시장의 불안은 여러 요소가 결합되어 증폭됩니다.
🔹 1) 정책 패턴에 대한 경험적 기억
과거 반복된 '규제 확대 → 효과 미비 → 추가 확대' 패턴은 시장 참여자들에게 '확장'을 자연스러운 다음 단계로 느끼게 합니다.
🔹 2) 풍선효과가 정부의 주목을 끌 것이라는 우려
정부가 화성·구리 등지의 신고가를 보고 '풍선효과를 막자'고 판단하면 해당 지역의 규제 확대 논의가 빠르게 진행될 수 있다는 우려가 있습니다.
🔹 3) 언론 헤드라인의 불안 증폭 효과
자극적 제목과 반복 보도는 불안을 과장합니다. 부동산 시장은 심리에 크게 의존하므로 헤드라인은 가격 기대에 영향력을 미칩니다.
🔹 4) 토허제의 강도 자체가 "다음이 무엇인지"에 대한 불확실성을 키움
토허제는 이미 강력한 카드에 가깝기 때문에 '그 다음'에 무엇을 꺼낼 수 있는지 모르는 불안이 증폭됩니다.
🧭 ⑦ 그러나 경기도 전역 토허제 가능성은 낮다 — 그 근거
시장 불안과 달리, 현실적·정책적 판단을 종합하면 경기도 전체를 토허제로 묶을 가능성은 낮습니다. 그 근거는 다음과 같습니다.
🔹 1) 주식시장 침체로 추가 규제 부담이 큼
주식시장과 부동산시장은 서로 영향을 주며, 주식시장까지 동반 침체 상황에서 추가적 강경 규제는 경제 전반의 충격을 증폭시킬 위험이 큽니다.
🔹 2) 주담대 금리 상승이 이미 수요 억제 역할을 수행
주담대 금리 상승과 DSR 강화는 실수요의 매수력을 저하시켜 추가 규제 없이도 수요 억제 효과를 내고 있습니다.
🔹 3) 경기도 전체를 묶으면 거래 절벽과 지방경제 타격이 큼
경기도는 전국적으로 중요한 거래·건설·고용 허브입니다. 전면 규제 시 지역 경제와 세수에 미치는 부정적 영향이 커 정부가 감내하기 어렵습니다.
🔹 4) 정부 정책 기조는 규제 확대가 아닌 공급 확대 쪽으로 이동
최근 정부는 그린벨트 검토, 유휴부지 활용, 공공택지 재활성화 등 공급 확대 메시지를 강화하고 있습니다. 이는 규제 확대 가능성을 낮춥니다.
🧠 ⑧ 앞으로의 시장 전망 — 핵심 포인트
정리하면 향후 몇 가지 중요한 흐름이 예상됩니다.
- 서울의 신축·고가 아파트는 단기적으로 강세 지속
- 경기 비규제지역의 풍선효과는 완전히 꺼지지 않을 것
- 전세 공급 감소로 월세화 현상은 구조적이며 장기화 가능
- 거래량 회복에는 시간이 필요 — 고금리 환경 지속
- 정부는 규제 확대보다는 공급 확대로 정책 무게 이동할 가능성 큼
🧩 ⑨ 결론 및 핵심 정리
시장 심리는 “경기도 전역 토허제”를 걱정하지만, 정책 현실은 그런 선택을 취하기 어렵게 만드는 요인들(주식시장 침체, 고금리, 지방경제 영향, 공급 기조 전환)을 안고 있습니다. 따라서 현재로서는 경기도 전역을 토허제로 묶는 시나리오는 실행 가능성이 매우 낮습니다. 다만 규제가 불균형적으로 작동할 경우 풍선효과와 신축 쏠림, 전세 시장 왜곡 등 부작용은 계속될 수 있으므로 정부의 정책 설계에서 공급 확대·정교한 지역별 규제·시장 심리 안정화가 병행되어야 합니다.
