2014년 박근혜 정부 경제부총리였던 최경환 전 부총리의 "빚내서 집사라"는 발언이 12년이 지난 지금 다시 주목받고 있습니다. 서울 아파트 가격이 당시 4억 8천만원에서 현재 15억원으로 3배 이상 급등하면서, 그의 조언을 따른 사람들은 막대한 시세차익을 얻었기 때문입니다. 하지만 이러한 결과를 단순히 최 전 부총리의 혜안으로만 평가하기에는 당시 부동산 시장의 복잡한 맥락과 이후 정부들의 정책 변화를 함께 살펴봐야 합니다.
빚내서 집사라, 초이노믹스의 배경과 실제 효과
최경환 전 부총리가 2014년 7월 "전셋값이 매매가격의 70% 수준인 현 상태에서 30%만 더 있으면 집을 살 수 있다"며 주택 구매를 독려했던 배경에는 이명박 정부 시절의 과잉 공급 문제가 자리하고 있었습니다. 이명박 정부는 보금자리주택이라는 대규모 공공주택 공급 정책을 시행했고, 그 결과 박근혜 정부 초기까지 막대한 물량이 시장에 쏟아졌습니다. 당시 상황은 공공택지를 매수하려는 건설사조차 찾기 어려울 정도로 주택이 남아도는 공급 과잉 상태였습니다.
이러한 시장 상황에서 최 전 부총리는 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 완화하는 초이노믹스를 펼쳤습니다. 양도세를 전면 철폐에 가까울 정도로 감세하고, 다주택자 양성 정책을 추진했습니다. 특히 당시 "미친 전세가"라는 표현이 언론에 자주 등장할 만큼 전세 시장이 불안정했는데, 이에 대한 해법으로 내놓은 것이 바로 다주택자 양성을 통한 임대 공급 확대였습니다.
KB부동산 통계에 따르면 박근혜 정부 4년여 임기 동안 서울 아파트값은 10.06% 상승에 그쳤습니다. 2014년 7월 4억 8,556만원이었던 서울 아파트 평균 가격은 박근혜 정부 말기까지 완만한 상승세를 보였을 뿐, 급등 현상은 나타나지 않았습니다. 당시 야당이었던 새정치민주연합은 이러한 정책을 "도박", "빚잔치 경제", "하우스푸어 문제 악화"라며 맹비난했지만, 실제로는 시장이 안정적으로 유지되었습니다.
| 정부 | 기간 | 서울 아파트 누적 상승률 | 주요 정책 기조 |
|---|---|---|---|
| 박근혜 정부 | 2013~2017 | 10.06% | LTV·DTI 완화, 양도세 감세 |
| 문재인 정부 | 2017~2022 | 62.19% | 다주택자 규제 강화 |
| 윤석열 정부 | 2022~2025 | -4.91% | 규제 완화 |
결과적으로 최 전 부총리의 조언을 따라 2014년에 집을 산 사람들은 12년 후 10억원 이상의 시세차익을 얻었습니다. 하지만 이는 박근혜 정부의 정책만으로 이루어진 결과가 아니라, 이후 문재인 정부의 강력한 규제 정책이 역설적으로 집값 폭등을 초래하면서 만들어진 것입니다.
문재인 정부 시기, 규제가 만든 집값 폭등의 역설
2017년 5월 문재인 정부가 출범하면서 부동산 정책은 180도 전환되었습니다. 이전 정부에서 비판했던 대로 다주택자에 대한 강력한 규제를 시행했고, "다주택자와의 전쟁"이라는 표현이 사용될 만큼 강경한 정책을 펼쳤습니다. 하지만 이러한 규제 정책은 예상과 달리 집값 폭등이라는 결과를 낳았습니다.
KB부동산 통계에 따르면 문재인 정부 5년간 서울 아파트값 누적 상승률은 62.19%에 달했습니다. 2017년 5월 6억 708만원이었던 서울 아파트 평균 가격이 2022년 5월 12억 7,818만원이 되면서, 5년 만에 2배 이상 급등한 것입니다. 2018년 한 해에만 8.03%가 상승했고, 이는 2006년(23.46%) 이후 가장 높은 연간 상승률이었습니다.
이 시기 '똘똘한 한 채' 현상이 심화되면서 전국 부동산 시장이 서울을 중심으로 재편되었습니다. 다주택 규제로 인해 여러 채 보유자들이 지방이나 저가 주택을 매각하고 서울의 선호 지역에 집중하면서, 서울과 지방의 격차가 극심하게 벌어졌습니다. KB부동산의 '전국 아파트 가격 5분위 배율'을 보면 2017년 5월 4.7배였던 격차가 2022년 5월 10.1배로 2배 이상 확대되었습니다.
이창무 한양대 도시공학과 교수는 "누구나 마음만 먹으면 내 집 마련할 수 있던 부동산 시장에 이념적 규제가 가해지면서 심각한 왜곡이 발생했다"고 지적했습니다. 실제로 국토교통부의 '주거실태조사'에 따르면 2017년 10.7이었던 서울의 연 소득 대비 주택가격 배수(PIR)가 2022년 17.1까지 치솟았습니다. 이는 평범한 직장인이 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아도 17년이 걸려야 서울에 집을 살 수 있다는 의미입니다.
'벼락 거지'라는 신조어가 등장한 것도 이 시기입니다. 문재인 정부 이전에 집을 샀느냐 못 샀느냐에 따라 자산 격차가 수억원에서 십억원까지 벌어지면서, 무주택자들의 상대적 박탈감이 극에 달했습니다. 정책 의도와는 정반대로 부동산을 통한 양극화가 심화된 것입니다.
양극화 심화, 정책 실패가 만든 불평등의 구조화
최경환 전 부총리의 최근 발언은 단순한 자기 변호가 아니라, 부동산 정책에서 시장 원리와 정책 방향성이 얼마나 중요한지를 보여주는 사례입니다. 박근혜 정부는 공급 과잉 상황에서 수요를 진작시키는 정책을 폈고, 이는 시장 안정화에 기여했습니다. 반면 문재인 정부는 이념적 관점에서 다주택자를 억제하려 했지만, 오히려 시장 왜곡과 집값 폭등을 초래했습니다.
윤석열 정부가 들어서며 다주택자 양도세 중과 등 각종 규제를 대거 완화했을 때, 집값은 오히려 하락했습니다. 2022년 5월부터 2025년 5월까지 3년간 서울 아파트값이 4.91% 내린 것입니다. 이는 문재인 정부 때 치솟은 집값이 규제 완화와 금리 상승 등과 맞물려 조정 국면에 들어간 것으로 분석됩니다. 다만 2024년 하반기부터 이재명 대통령 취임 후 다시 상승세로 돌아서며 연간 8.98% 상승을 기록했습니다.
현재 상황을 보면 2014년 당시 하위 20% 아파트 4.5채로 상위 20% 아파트 1채를 살 수 있었는데, 2026년 1월에는 13채를 모아야 가능해졌습니다. 금액으로 환산하면 하위 20% 평균 가격은 1억 1,517만원, 상위 20% 평균 가격은 14억 9,168만원입니다. 이는 지역 간, 계층 간 양극화가 얼마나 심각하게 진행되었는지를 보여줍니다.
2024년 기준 서울 자가 가구의 PIR은 16.3으로, 2014년의 8.9에 비해 거의 2배 수준입니다. 청년층이 부모 도움 없이 자력으로 서울에 집을 사는 것은 사실상 불가능해졌습니다. 이는 단순한 부동산 문제를 넘어 세대 간 불평등, 계층 이동의 단절이라는 사회 구조적 문제로 확대되고 있습니다.
| 연도 | 서울 PIR | 5분위 배율 | 의미 |
|---|---|---|---|
| 2014 | 8.9년 | 4.5배 | 내 집 마련 가능 |
| 2022 | 17.1년 | 10.1배 | 양극화 심화 |
| 2024 | 16.3년 | 13.0배 | 구조화된 불평등 |
이창무 교수가 지적한 대로 "시장은 시장에 맡겨야 한다"는 원칙이 중요합니다. 부동산 정책은 경제 전반에 미치는 영향이 크기 때문에, 이념적 관점보다는 시장 메커니즘을 이해하고 적절한 시점에 적절한 정책을 펼치는 것이 필요합니다. 최경환 전 부총리의 사례는 결과론적으로 성공한 것처럼 보이지만, 실제로는 이후 정부의 정책 실패가 만든 우연한 결과라는 점을 간과해서는 안 됩니다.
최경환 전 부총리의 "빚내서 집사라"는 발언을 둘러싼 논쟁은 단순한 과거 회고가 아닙니다. 이는 부동산 정책이 국민 경제와 자산 불평등에 얼마나 큰 영향을 미치는지, 그리고 정책 입안자들의 판단이 수백만 가구의 운명을 좌우할 수 있다는 것을 보여줍니다. 당시 이명박 정부의 과잉 공급 문제를 해결하기 위해 내놓은 정책이었지만, 결과적으로 문재인 정부의 강력한 규제 정책과 맞물려 극심한 양극화를 초래했습니다. 현재 정부 역시 규제 일변도의 모습을 보이고 있어 우려되는 상황입니다. 어떤 정부가, 어떤 철학을 가진 사람들이 정치를 하느냐가 결국 국민의 삶과 자산에 직접적인 영향을 미친다는 교훈을 잊지 말아야 할 것입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 최경환 전 부총리의 초이노믹스는 정확히 어떤 정책이었나요?
A. 초이노믹스는 2014년 박근혜 정부에서 최경환 경제부총리가 주도한 경제정책으로, 주택담보대출비율(LTV)과 총부채상환비율(DTI) 규제를 완화하고 양도세를 대폭 감면하여 부동산 시장을 활성화시키려는 정책입니다. 당시 이명박 정부의 보금자리주택 과잉 공급으로 주택이 남아도는 상황에서, 수요를 진작시켜 경기를 부양하고 전세난을 해소하기 위해 다주택자 양성까지 추진했습니다.
Q. 문재인 정부의 부동산 규제가 오히려 집값을 올린 이유는 무엇인가요?
A. 문재인 정부는 다주택자에 대한 강력한 규제와 양도세 중과를 시행했는데, 이로 인해 '똘똘한 한 채' 현상이 발생했습니다. 다주택자들이 지방이나 저가 주택을 매각하고 서울의 선호 지역에만 집중 투자하면서 오히려 서울 집값이 급등했습니다. 또한 공급 억제 정책으로 신규 주택 공급이 줄어들면서 수요-공급 불균형이 심화되어 5년간 서울 아파트값이 62.19% 상승하는 결과를 낳았습니다.
Q. 현재 청년들이 서울에 집을 사는 것이 불가능한 이유는 무엇인가요?
A. 2024년 기준 서울의 PIR(연 소득 대비 주택가격 배수)이 16.3년으로, 월급을 한 푼도 쓰지 않고 모아도 16년 이상 걸려야 집을 살 수 있는 상황입니다. 2014년 8.9년이었던 것에 비해 2배 가까이 증가했습니다. 특히 문재인 정부 시기 집값 폭등으로 서울 아파트 평균 가격이 15억원을 넘어서면서, 부모 세대의 자산 지원 없이는 사실상 내 집 마련이 불가능한 구조가 되었습니다.
[출처]
영상 제목/채널명: https://n.news.naver.com/article/025/0003503439