대한주택건설협회가 1·29 주택 공급 대책을 환영하면서도 지방 주택시장 회생을 위한 핀셋형 지원과 맞춤형 정책의 필요성을 강조했습니다. 김성은 대한주택건설협회 제14대 중앙회장은 정부와 유관기관에 건의서를 전달하며 수도권 중심의 공급 대책이 지방 소외로 이어질 수 있다고 우려를 표명했습니다. 그러나 이러한 정책 제안이 실효성을 갖기 위해서는 단순한 세제 혜택을 넘어 20년 넘게 지속된 다주택자에 대한 부정적 인식 전환과 정권 변화에 무관한 법제화가 선행되어야 한다는 지적이 제기되고 있습니다.
지방 주택시장을 위한 맞춤형 정책의 필요성
주택건설협회는 현재 준공 후 미분양 주택의 85%가 지방에 집중된 초유의 상황을 지적하며 정책 이원화의 필요성을 강조했습니다. 고사 위기에 직면한 지방과 수도권 비인기 침체 지역의 경제 회복을 위해서는 수도권과 차별화된 접근이 필요하다는 것입니다. 지방 건설업체의 경영난은 단순히 해당 기업의 문제를 넘어 지역 경제의 침체와 고용 불안으로 이어지며, 결국 건설 생태계 전체의 붕괴로 직결되는 심각한 상황입니다.
주건협이 제시한 구체적 방안으로는 2020년 폐지된 아파트 매입임대등록 제도의 지방 한정 부활이 있습니다. 이는 지방 주택 수요를 회복하고 외부 유동자금이 유입될 수 있는 통로를 마련하자는 취지입니다. 또한 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 적용을 지방에서는 배제하는 등 차별화된 금융 정책 시행을 요구했습니다. 수도권과 시장 상황이 명백히 다른 지방의 경우, 실수요자의 발을 묶는 획일적 규제는 오히려 시장 회복을 저해한다는 논리입니다.
미분양 주택 취득 시 5년간 양도소득세 한시 감면 및 취득세 중과 배제 조치도 주요 건의사항에 포함되었습니다. 준공 전 미분양이 악성 미분양으로 전이되지 않도록 과감한 세제 지원책을 마련해야 한다는 것입니다. 김성은 회장은 정부의 공공주택 공급 정책이 성공하기 위해서는 민간 건설, 특히 지역 건설 경제의 허리가 튼튼해야 한다고 강조하며, 주택업계가 정부의 주거복지 로드맵에 발맞춰 양질의 주택을 신속히 공급하는데 총력을 다할 것이라고 밝혔습니다.
다주택자 인식 전환이 선행되어야 하는 이유
주택건설협회의 건의사항은 방향성은 옳지만, 실효성 측면에서 근본적인 문제를 간과하고 있다는 비판이 제기됩니다. 양도소득세 완화, 종부세 완화, 재산세 완화와 같은 미약한 세제 혜택만으로는 다주택자들과 주택 투자자들을 다시 시장으로 돌아오게 하는 것이 불가능하다는 지적입니다. 이는 단순히 경제적 계산의 문제가 아니라, 노무현 정부 때부터 이재명 정부까지 20년이 넘게 지속된 사회적 낙인과 심리적 트라우마의 문제이기 때문입니다.
그간 언론과 좌파 정부는 다주택자들을 누구보다 적폐로 몰아붙였으며, 그 인식이 무주택자들에게 뿌리 깊게 박혀 있는 상황입니다. 다주택 보유 자체가 마치 도덕적 결함이나 사회악인 것처럼 묘사되었고, 집값 상승의 모든 책임을 다주택자에게 전가하는 프레임이 지배적이었습니다. 이러한 환경에서 주택건설협회장이 과거 적폐 몰이가 진행될 때는 침묵으로 일관하다가 이제 와서 공급 부족을 이야기하고 과감한 세제 혜택을 줘야 한다고 주장하는 것은 설득력이 부족합니다.
다주택자들이 겪은 것은 단순한 세금 부담 증가가 아니었습니다. 사회적 지탄, 언론의 집중 포화, 정책의 예측 불가능성, 법적 소급 적용 우려 등 복합적인 압박이었습니다. 이들은 합법적 테두리 안에서 재산을 형성했음에도 불구하고 마치 범죄자처럼 취급받았습니다. 이러한 경험을 가진 투자자들에게 몇 퍼센트의 세금 감면이나 일시적 혜택 제공만으로 다시 시장에 참여하라고 요구하는 것은 현실을 제대로 파악하지 못한 처방입니다. 신뢰가 무너진 관계에서는 작은 당근만으로는 회복이 불가능하며, 근본적인 인식 전환과 공개적인 명예 회복이 선행되어야 합니다.
세제 혜택의 법제화와 정책 일관성 확보
세제 혜택이 실제로 효과를 발휘하려면 정권이 바뀌어도 변하지 않는 입법 절차를 통한 법제화가 필수적입니다. 한국의 부동산 정책은 정권 교체 시마다 180도 뒤바뀌는 양상을 보여왔으며, 이는 투자자들에게 극심한 불확실성을 가져다주었습니다. 보수 정부에서 완화된 규제가 진보 정부 출범과 동시에 다시 강화되고, 그 역도 반복되면서 시장 참여자들은 정책을 신뢰할 수 없게 되었습니다.
따라서 주택건설협회가 제안하는 양도소득세 5년간 한시 감면, 취득세 중과 배제, 스트레스 DSR 적용 배제 등의 조치는 단순히 대통령령이나 시행령이 아닌, 국회를 통과한 법률 형태로 제정되어야 합니다. 더 나아가 이러한 법률에는 일정 기간 동안 개정이 제한되는 조항이나, 개정 시 충분한 유예 기간을 보장하는 조항이 포함되어야 실효성을 가질 수 있습니다. 정책의 일관성과 예측 가능성이 보장되지 않는다면, 아무리 파격적인 혜택을 제시해도 투자자들은 '언제 또 뒤집힐지 모른다'는 불안감 때문에 움직이지 않을 것입니다.
또한 정부와 언론사를 통한 다주택자 적폐 몰이에 대한 공식적인 재평가와 사과가 필요합니다. 합법적 재산권 행사를 했던 사람들을 사회악으로 낙인찍은 것에 대한 반성이 없이는, 어떤 정책적 당근도 효과를 발휘하기 어렵습니다. 정부는 공개적으로 '다주택 보유 자체는 범죄가 아니며, 시장 경제 원리에 따른 정당한 재산 형성'이라는 점을 명확히 해야 합니다. 언론 또한 과거 편향적 보도에 대한 자성이 필요하며, 균형 잡힌 시각에서 주택 시장을 조명해야 합니다.
아파트 매입임대등록 제도의 부활 역시 단순히 제도를 되살리는 것을 넘어, 참여자들에게 장기적 안정성을 보장하는 법적 장치가 마련되어야 합니다. 제도에 참여했다가 정권 교체 후 불이익을 받는 일이 없도록, 최소 10년 이상의 제도 유지 보장과 소급 적용 금지 조항이 법률에 명시되어야 합니다. 이러한 법적 안전장치가 마련될 때 비로소 민간 자본이 지방 주택시장으로 유입될 수 있으며, 주택건설협회가 우려하는 지방 건설 경제의 붕괴를 막을 수 있을 것입니다.
결론적으로 대한주택건설협회의 1·29 주택 공급 대책 환영과 지방 맞춤형 정책 요구는 방향성은 옳지만, 20년 넘게 지속된 다주택자 적폐 몰이에 대한 근본적 해결 없이는 실효성을 거두기 어렵습니다. 미약한 세제 혜택만으로는 신뢰를 잃은 투자자들을 시장으로 돌아오게 할 수 없으며, 정부와 언론의 공식적인 인식 전환, 정권 교체에도 흔들리지 않는 법제화, 그리고 장기적 정책 일관성 보장이 선행되어야 지방 주택시장의 진정한 회복이 가능할 것입니다.