정부가 부동산 시장을 잡겠다며 강력한 규제 정책을 잇따라 내놓고 있지만, 결과는 반대로 흘러가고 있다. 한국부동산원 통계에 따르면 서울 아파트 매매가격지수는 2025년 10월 13일 기준 105.0으로, 문재인 정부 시절 기록한 역대 최고치(104.6)를 불과 4개월 만에 넘어섰다. 이재명 정부 출범 이후 불과 19주 만에 서울 아파트값이 4.6% 오른 셈이다. 시장에서는 “이건 문재인 시즌2가 아니라, 두 배속 상승장”이라는 말까지 나온다.
📈 금리 인하, 기대 심리가 만든 ‘초단기 상승장’
가장 큰 원인은 금리 인하다. 한국은행은 지난해 3.5%였던 기준금리를 올해 들어 2.5%까지 내렸고, 미국과 유럽 주요국의 완화적 통화정책도 이어지며 시중 유동성이 빠르게 풀리고 있다. 이로 인해 부동산, 주식, 코인 등 위험자산 전반이 다시 상승세로 돌아섰다. 서울은 그중에서도 가장 빠르게 반응했다. “지금 안 사면 또 늦는다”는 불안 심리가 매수를 자극한 것이다.
문제는 정부가 이를 제어하기 위해 내놓은 10·15 부동산 대책이 오히려 ‘정상 거래’까지 틀어막았다는 점이다. 서울 전역이 조정대상지역·투기과열지구로 묶였고, 토지거래허가제(토허제)가 확대되면서 매수·매도 모두 어려워졌다. 하지만 시장은 거래량이 줄어드는 대신 가격이 오르는 비정상적 상승 구조를 보이고 있다.
🏠 토지거래허가제, 실수요 보호인가 시장 마비인가
토지거래허가제는 ‘실거주 목적의 거래만 허용’한다는 명분으로 시행됐다. 주거지역은 90㎡(약 27평 - 법률적 / 실제는 6㎡ 초과), 상업지역은 150㎡ 이하의 토지 거래 시 구청 허가가 필요하며, 매수자는 4개월 내 입주 및 2년 이상 실거주 의무를 져야 한다. 겉으로는 투기 차단 정책이지만, 실제 시장에서는 다음과 같은 부작용이 나타나고 있다.
- ① 매물 급감: 거래 승인 절차가 까다로워 매도인들이 매물을 거둬들이고 있다. 서울의 주택 매물은 시행 직후 일주일 만에 약 9% 줄었다.
- ② 전세시장 경색: 실거주 의무가 생기면서 전세 물건이 줄고, 임대료가 상승하는 중이다.
- ③ 교통·직주근접 문제: 거주 이전의 자유가 제한되며, 학군·직장 이동 등 실질적 이동 수요가 차단되고 있다.
결국 토허제가 ‘투기 억제’보다 ‘거주 제약’으로 작용하고 있다는 비판이 이어지고 있다. 거래 가능한 주택 자체가 줄어들면 가격이 자연스럽게 올라가는 것은 시장의 기본 원리다.
📉 외곽으로 밀려나는 수요… 구리·남양주·다산·동탄의 불균형 확산
서울 전역이 규제지역으로 묶이면서, 실수요자와 투자 수요 모두 인근 수도권으로 이동하고 있다. 대표적인 사례가 구리, 다산, 남양주, 동탄이다.
▶ 구리·다산
구리는 서울과 인접한 교통 요지로, 강남·잠실 접근성이 뛰어나지만 토허제 확산 이후 ‘대체 수요’가 몰리면서 전세·매매 모두 들썩이고 있다. 다산신도시의 경우 9월 대비 10월 매매가 평균 2.3% 상승, 전세가격도 동기간 1.5% 올랐다. 하지만 문제는 이 지역들도 조정대상지역으로 포함될 가능성이 커, 서울의 규제가 외곽으로 번지는 ‘규제 확산형 악순환’이 반복되고 있다는 점이다.
▶ 남양주·동탄
남양주는 3기 신도시 공급 계획으로 기대를 모았지만, 토허제 영향으로 매물 감소세가 뚜렷하다. 실거주 요건이 강화되자 투자 수요가 빠지고 실수요자마저 매입을 주저하고 있다. 동탄은 직장인 수요가 많아 거래는 유지되지만, 규제 불확실성과 대출 제한으로 상승폭이 제한적인 반면, 전세는 폭등세다. 특히 84㎡ 기준 전세금이 연초 대비 평균 5천만 원 이상 오른 것으로 조사됐다.
결국 서울의 규제가 수도권 외곽 시장을 자극하면서 ‘서울은 매물 실종, 외곽은 과열’이라는 기형적 시장 구조가 형성되고 있다.
📊 정책 신뢰도 하락, “문재인 시즌2 아닌, 두 배속”
부동산 커뮤니티에서는 “문재인 시즌2가 아니라 ‘문재인 2배속판’”이라는 비판이 나온다. 문재인 정부 초반(2017년) 서울 아파트값은 19주 동안 2.3% 올랐지만, 이재명 정부는 같은 기간 4.6% 상승했다. 정부가 “투기 억제”를 내세우며 규제 카드를 꺼낼수록, 시장은 오히려 빠르게 반응하는 것이다.
이는 단순한 시장 심리 문제가 아니다. 금리 인하, 공급 불확실성, 정책 피로감이 동시에 작용하며 “규제는 잠깐, 가격은 영원”이라는 학습효과가 퍼지고 있다. 정책의 일관성과 신뢰가 무너진 상황에서, 시장은 정부보다 한발 앞서 움직인다.
⚠️ 토허제의 본질적 문제 – 실거주 강제의 모순
서울의 자가점유율은 44%로 전국 최저 수준이다. 즉, 서울 시민의 절반 이상은 세입자다. 그런데 정부는 “실거주할 사람만 집을 사라”고 규제한다. 이는 현실적으로 불가능한 명령이다. 실거주 의무는 사회적 다양성을 무시한 정책이며, 학군, 직장, 돌봄, 이혼·별거 등 수많은 생활 변수를 고려하지 않는다.
게다가 허가 후 4개월 내 입주를 강제하면, 기존 세입자는 계약 기간이 남아 있어도 퇴거해야 하는 구조가 된다. 결국 세입자는 불안해지고, 임대료는 오른다. 실거주 중심 정책이 오히려 세입자 불안을 키우는 역설적 결과를 낳는 것이다.
🔍 시장의 해법은 ‘규제 완화’ 아닌 ‘예측 가능성’
부동산은 단기 시장이 아니다. 4개월 만에 가격이 급등하는 이유는 규제보다 ‘정책의 불확실성’ 때문이다. 정부가 어떤 방향으로 갈지 예측할 수 없으니, 매도자는 버티고 매수자는 서두른다. 이 불균형이 가격 상승을 유발한다.
지금 필요한 것은 ‘더 강한 규제’가 아니라, 시장 참여자들이 신뢰할 수 있는 일관된 로드맵이다. 정책이 자주 바뀌면, 시장은 이를 “단기적 이벤트”로 인식해 결국 매물 회수와 가격 상승으로 이어진다.
📍 결론 – 토허제는 ‘효과’보다 ‘부작용’이 크다
서울의 집값 상승은 단순히 금리나 심리의 문제가 아니다. 정부의 과도한 개입과 규제 불확실성이 만들어낸 인위적 결과다. 토지거래허가제는 실거주 보호를 내세웠지만, 결국 시장의 ‘자유로운 순환’을 막아 가격 상승을 가속화하고 있다.
구리, 다산, 남양주, 동탄 등 수도권 외곽의 움직임은 그 단적인 예다. 규제는 중심에서 시작해 주변으로 확산되지만, 가격은 주변에서 다시 서울로 되돌아온다. 이 악순환을 끊기 위해서는 실수요 보호 중심의 투명한 제도 개편이 시급하다.
결국 부동산 시장은 ‘공급’과 ‘신뢰’가 해법이다. 토허제와 같은 인위적 규제는 단기적으로는 안정감을 주는 듯하지만, 장기적으로는 거래 절벽과 가격 급등이라는 부메랑이 되어 돌아온다.
이제 정부가 할 일은 더 많은 규제가 아니라, 시장에 대한 신뢰 회복이다. 그것이야말로 진짜 ‘부동산 안정’의 출발점이다.
