전세에서 월세로의 전환이 빠르게 가속화되며, 평균 월세가 150만원(3~4인 가구 기준)을 넘고 있습니다. 고액 월세는 특수 수요에 의한 것이지만, 서민층에게는 100만원도 부담되는 상황. 정부의 규제와 대출 제한이 초래한 월세 폭등의 원인과 대안을 분석합니다.
1. 전세는 사라지고 월세가 기본이 된 시대
전세는 더 이상 ‘일반적인 선택지’가 아닙니다. 한때 대한민국 특유의 임대차 형태로 자리 잡았던 전세는 점점 시장에서 사라지고 있습니다. 한국부동산원과 국토부 통계에 따르면 2025년 현재 전국 전월세 거래 중 월세 비중은 62.7%에 달하며, 서울과 수도권은 70%를 넘는 지역도 있습니다.
이는 단기간의 변화가 아닙니다. 2022년부터 전세사기, 대출 규제, 고금리 기조가 겹치며 전세 자금 조달이 어려워졌고, 집주인들은 반전세나 월세로 전환하기 시작했습니다. 서울 아파트 평균 월세는 2025년 11월 기준 147만 6000원으로 사상 최고치를 기록했습니다. 그리고 해당 금액은 얼마나 더 상승할 지는 아무도 장담할 수 없습니다. 왜냐면 전월세로 공급될 수 있는 주거 자체가 줄어들고 있기 때문입니다.
2. 고액 월세, 도대체 누가 감당하나?
2025년 들어 ‘월세 500만 원 이상’ 거래 사례가 속출하고 있습니다. 예를 들어,
- 성동구 갤러리아포레 전용 241㎡: 보증금 1억 원, 월세 4000만 원
- 영등포구 브라이튼여의도 전용 132㎡: 보증금 2억 원, 월세 2000만 원
- 중구 마이스터빌 전용 244㎡: 보증금 4500만 원, 월세 1250만 원
이러한 거래는 대부분 외교공관, 기업 법인 임대 등 특수 수요에 해당합니다. 일반 직장인은 감당하기 힘든 수준입니다. 진짜 문제는 서울 평균 월세가 100만 원을 넘으며, 서민 가구에게도 부담이 된다는 점입니다.
3. 월세 100만원, 왜 서민에게 치명적인가?
서울에서 월세 100만원은 더 이상 고액이 아닙니다. 그러나 다음 표에서 보듯, 3~4인 중산층 가정의 월 지출에 큰 타격을 줍니다:
| 생활 항목 | 월 지출액 (원) |
|---|---|
| 식비 (4인 기준) | 120만 원 |
| 교육비 (유치원, 학원 등) | 40만~60만 원 |
| 교통비 / 유류비 | 30만 원 |
| 공공요금 (전기, 가스, 수도) | 25만 원 |
| 기타 생활비 (통신, 보험 등) | 40만 원 |
| 총합계 | 255만~275만 원 |
월세 100만 원이 추가되면 생활비는 355만~375만 원까지 치솟습니다. 월소득이 400~500만 원인 가정은 적자 전환 혹은 저축 불가 상태에 놓이게 됩니다. 이는 단순한 고통이 아니라 사회 전체의 소비 위축, 출산 포기, 주거불안 확산으로 이어집니다.
4. 전세대출 규제와 실거주 요건이 만든 역설
정부는 가계부채 안정과 전세사기 방지를 목표로 다양한 규제를 시행했습니다. 그러나 결과적으로 전세대출 제한, 실거주 요건 강화 등은 오히려 전세 공급을 줄이고 월세 수요를 밀어올렸습니다.
- 전세 대출을 받기 어려운 세입자 → 월세로 이동 - 집을 샀지만 실거주 의무로 임대 불가 → 매물 감소 - 건설사·임대사업자 공급 위축 → 수급 불균형
이러한 흐름은 전세가 사라지고 월세만 남는 구조로 이어지고 있습니다. 전세가율이 높아 집값이 오른다는 공식도 이제는 통하지 않습니다. 정부가 과거 논리에 얽매여 시장을 해석하고 있다는 비판도 제기됩니다.
5. 현실적인 대안은 무엇일까?
단순한 월세 규제보다는, 다음과 같은 다각적 정책이 필요합니다:
- 공공지원 민간임대 공급 확대 및 품질 기준 강화
- 청년·신혼부부
월세 지원 현실화 - 장기 거주 가능한 안정 임대주택 확대
주거급여 상한 조정- 월세 대출 상품의 실효성 개선
무엇보다 '내 집 마련이 안 되면 인생 실패'라는 관념에서 벗어나야 합니다. '안정된 월세 임대도 하나의 선택지'로 인식 전환이 필요합니다.
결론: 월세화는 현실, 정책은 서민의 숨통을 틔워야
'전세의 월세화'는 더 이상 막을 수 없는 흐름이 아닙니다. 이미 현실입니다. 이로 인해 가장 큰 피해를 보는 사람들은 ‘지금 당장 집을 살 수 없는’ 평범한 시민들입니다.
정부는 시장 가격만을 보며 정책을 설계할 것이 아니라, ‘어떻게 하면 서민의 삶을 지켜낼 수 있을까’를 중심에 둔 정책을 내놓아야 할 것입니다. 그렇지 않다면, 주거 불안과 사회적 양극화는 더욱 심화될 것입니다.
