2025년 부동산 시장에서 가장 뚜렷한 변화 중 하나는 '전세 → 월세 전환'이라는 흐름이 더는 일시적인 트렌드가 아니라 정책에 의해 구조화되고 고착화되고 있다는 점이다. 2025년 10월 29일부터 수도권 규제지역을 중심으로 전세대출에 DSR 규제가 적용되면서, 목돈이 없는 서민층은 전세 시장에서 사실상 밀려났다. 그 자리를 대신한 것은 높은 이자율과 제한된 조건의 월세뿐이었다. 이 글에서는 전세대출 규제가 월세 전환을 어떻게 촉진했고, 그 결과 어떤 악순환이 발생했는지를 분석한다. 그리고 이런 구조가 앞으로 임대 시장과 서민 주거에 어떤 파장을 줄지를 전망한다.
🏘️ 1. 전세대출 규제, 무엇이 달라졌는가?
정부는 2025년 10월 29일부터 수도권 규제지역 전세대출에 DSR 적용을 공식화했다. 이는 “소득 대비 총부채 원리금 상환 비율(DSR)” 규제가 전세대출까지 확장된 것을 의미한다.
✅ 핵심 변경점 요약
- 적용 대상: 수도권 규제지역 전세대출
- 소득 5천만 원 기준, 전세보증금 3억 원 이상 대출 사실상 제한
- 고신용자도 신용대출 포함 시 전세대출 가능 금액 줄어듬
- 기존 대출자의 전세 퇴거자금 대출 한도도 최대 1억 원
이로 인해 소득이 낮거나 이미 신용대출이 있는 가구는 실질적으로 전세대출 자체가 막히는 상황을 맞이하게 됐다.
📉 전세대출 규제 이후 시장에 나타난 3가지 변화
- 전세 수요 위축 - 전세 계약 포기 → 월세 전환
- 월세 수요 급증 - 서울 아파트 월세 평균 147만 원 돌파
- 임대인 전략 변화 - 전세에서 월세로의 전환 가속화
📊 2. '전세의 월세화'가 사회 전체에 미치는 영향
전세에서 월세로의 전환은 단순한 거래 형태의 변화가 아니다. 주거비 구조, 자산 형성 구조, 사회적 계층이동 가능성까지 영향을 준다.
🧮 2-1. 가계 부담 증가 – 소득보다 빨리 오르는 월세
- 연립·다세대 월세: 2024년 59만 원 → 2025년 66만 원
- 오피스텔 평균 월세: 96만 원
- 강남권 원룸: 100만 원 이상
- 관악·도봉 빌라도 90만~100만 원대
👉 소득은 제자리, 월세는 계속 오름 → 실질 가처분소득 감소
📉 2-2. 자산 형성 기회 상실
전세는 보증금을 돌려받기 때문에 자산 형성 도구였지만, 월세는 소득을 소모한다.
- 100만 원 × 24개월 = 2,400만 원 → 고스란히 손실
👉 무주택자의 자산 축적 사다리가 사라진다.
🧱 2-3. 청약 경쟁력 약화
월세로 전환된 세입자는 청약 준비가 더 어려워진다.
- 청약가점 낮아짐
- 장기 거주지 확보 어려움
- 통장 유지조차 힘듦
🏗️ 3. 임대 시장의 공급 감소와 맞물린 악순환
📉 3-1. 비아파트 착공 감소
- 2024년: 28,485가구
- 2025년: 26,068가구 (–8.5%)
→ 대부분 월세 대상 주택 → 공급 감소 → 월세 상승 압력
🧾 3-2. 다주택자 감소 → 임대물량 축소
- 양도세·보유세 중과 → 다주택자 신규 매입 급감
- 2022년 다주택자 매입 비율: 14.7% → 2025년: 8.2%
→ 과거 임대 목적 매입이 줄어 시장 왜곡
📉 3-3. 임대료 전가 구조 심화
기준금리 상승 (2.5%)- 보유세 부담 증가
- 퇴거자금 대출 최대 1억 → 집주인 입장 월세 선호
→ 결과적으로 월세 부담은 세입자에게 집중
⚠️ 4. '전세 실종 시대'가 주거 불평등을 키운다
- 서울 전세 매물: 2023년 3.6만건 → 2025년 2.4만건 (–33.3%)
- 갱신계약 종료자 → 신규 계약 불가 → 월세로 이동
📉 불평등 구조 고착화
- 무주택자: 월세만 가능 → 자산 축적 불가
- 유주택자: 임대 수익 증가
- 청년·신혼부부 → 주거불안 → 출산율, 소비 모두 하락
주거가 계층 격차를 재생산하는 구조로 작동 중이다.
🧭 5. 정책은 어디로 가야 하는가?
✅ 단기 해법
- DSR 유예 혹은 완화
- 무주택 전용 대출 상품
- 공공임대 확대 + 민간 협력형 주택 보급
✅ 중장기 구조 조정
- 소형 도심형 주택 활성화
- 임대사업자 제도 개선 및 혜택 부여
- 임대 리츠 및 공공 매입임대 확대
🧩 결론
전세대출 규제는 투기를 억제하는 명분이 있었다. 그러나 그 효과가 월세 수요만 자극하고 공급은 제자리라면, 결국 무주택자의 삶을 더 힘들게 만드는 정책일 뿐이다.
부동산 정책은 강한 것도 중요하지만, 공정하고 계층 간 균형 있는 설계가 핵심이다. 월세 전환의 구조를 방치한다면, 미래의 주거 불안은 지금보다 훨씬 더 심각해질 것이다.
