최근에 전문가들이 이재명 정부 부동산 정책을 평가해서 평균 C학점 정도를 줬다는 기사를 봤다. 일부는 아예 F학점을 줬다는 말도 있던데, 그 점수보다 더 눈에 들어온 건 그 사람들이 내놓은 “해결책”이었다. 공통적으로 나왔다는 말이 이거다. “양도세 중과는 완화하고, 보유세는 더 올려야 한다.” 이 말을 보면서 솔직히 고개가 갸웃거려졌다. 이게 과연 지금 시장을 제대로 보고 하는 말인지 잘 모르겠다는 생각이 들었기 때문이다.
보유세를 올리면 정말 문제가 풀릴까
보유세를 올리자는 주장의 전제는 보통 이렇다. 집을 많이 가진 사람들이 부담을 느끼고 집을 내놓게 되면 공급이 늘고, 가격이 안정될 거라는 논리다. 이론적으로는 그럴듯하다. 그런데 실제 시장은 그렇게 단순하게 움직이지 않았다. 과거에도 세금 중과 정책이 있었고, 그 시기에 전세값은 오히려 크게 뛰었다. 집을 내놓기보다는 임대로 돌리거나, 아예 버티는 쪽을 선택한 경우가 많았기 때문이다. 지금 상황에서 보유세를 더 올리면 비슷한 반응이 반복되지 않을까 하는 걱정이 든다. 매물은 늘지 않고, 임대료만 올라가는 구조 말이다.
지금 시장은 이미 많이 달라졌다
예전과 다른 점도 있다. 다주택자 비중은 이미 상당히 줄어든 상태고, 대출 규제는 강하고, 거래는 줄어들어 있고, 입주 물량도 줄어드는 국면이다. 이런 상황에서 보유 부담까지 더 얹으면, 남는 선택지는 사실상 두 개뿐이다. 버티거나, 임대료에 전가하거나. 매도는 생각보다 잘 안 일어나고, 결국 부담은 세입자나 실수요자 쪽으로 흘러갈 가능성이 크다. 그러면 정책의 목표였던 “실수요자 보호”와는 오히려 반대 방향으로 가는 셈이 된다.
월세 전환이 늘어나는 건 거의 정해진 수순처럼 보인다
보유 비용이 계속 올라가면 전세는 줄고 월세가 늘어나는 쪽으로 갈 수밖에 없다. 그게 합리적인 대응이기 때문이다. 이미 전세에서 반전세, 월세로 이동하는 흐름은 진행 중이고, 여기에 세금 부담까지 더해지면 그 속도는 더 빨라질 가능성이 크다. 문제는 이 변화가 단순히 주거 형태만 바꾸는 게 아니라는 점이다. 월세 비중이 커질수록 가계의 고정비가 늘고, 소비 여력이 줄고, 결국 내수 전반에도 영향을 준다. 주거 정책 하나가 경제 전체와 연결되어 있다는 점이 종종 과소평가되는 것 같다.
그래서 “전문가”라는 말이 더 무겁게 느껴진다
그래서 나는 “전문가들이 이렇게 말한다”는 문장을 볼 때 오히려 더 조심하게 된다. 이 말이 현장의 복잡한 구조를 충분히 반영한 결과인지, 아니면 익숙한 이론을 반복한 건 아닌지 한 번 더 생각하게 된다. 지금 시장은 단순히 세금을 올리고 내리는 걸로 정리될 만큼 단순하지 않다. 공급, 금융, 인구, 이동, 소비가 다 얽혀 있다. 그중 하나만 강하게 누르면 다른 쪽에서 반드시 반작용이 나온다.
점수보다 중요한 건 방향이다
C학점이냐 F학점이냐보다 중요한 건, 앞으로 어떤 방향으로 갈 거냐는 것이라고 생각한다. 더 누를 것인지, 아니면 막힌 흐름을 풀어줄 것인지. 숫자를 조정할 것인지, 구조를 손볼 것인지. 나는 지금 나오는 해법들이 “잘못된 방향을 더 세게 밀자”에 가까워 보일 때가 있어서 그게 더 걱정이다. 정책이 실패했다면 방향을 바꿔야지, 같은 방향으로 강도를 높이는 게 꼭 답은 아닐 수도 있기 때문이다. 그래서 이 전문가 평가를 보면서 든 생각은 단순하다. 점수는 낮게 줬는데, 해법은 여전히 익숙한 이야기라서 더 낯설게 느껴진다. 지금 시장이 원하는 건 점수표가 아니라, 현실을 제대로 반영한 방향 설정 아닐까 싶다.
