2025년 10월 15일, 부동산 시장은 두 가지 초대형 변화를 동시에 맞이했다. 국토교통부는 서울 25개 구와 경기 12개 시를 대상으로 토지거래허가제 및 조정대상지역을 지정했고, 같은 날 더불어민주당은 3+3+3 임대차 갱신청구권제를 당론으로 확정했다. 이 두 제도는 각각 매매와 임대 시장을 묶는 규제이지만, 결합될 경우 부동산 시장 전반의 흐름을 크게 바꿀 수 있다.
1. 서울·경기 전면 토지거래허가제 — 수도권 전체가 허가구역으로
지정일: 2025년 10월 15일
시행일: 2025년 10월 16일
기간: 2025년 10월 16일 ~ 2026년 10월 15일 (1년)
서울 25개 구(강남·서초·송파·용산·마포·성동·광진·동대문·성북·노원·은평·서대문·중구·종로·강서·양천·영등포·동작·관악·구로·금천·강동·중랑·강북·도봉)와 경기 12개 시(성남, 하남, 과천, 광명, 수원, 용인, 안양, 의왕, 구리, 남양주, 김포, 고양)가 전면 지정됐다.
허가 면적 기준:
- 주거지역 90㎡ 초과
- 상업지역 180㎡ 초과
- 공업지역 200㎡ 초과
- 녹지·관리지역 100㎡ 초과
모든 거래는 관할 구청 허가를 받아야 하며, 실사용 목적(실거주·직접 영업 등)을 명확히 제시해야 한다. 허가 없이 거래 시 계약은 무효이며, 3년 이하 징역 또는 3천만 원 이하 벌금이 부과될 수 있다.
적용 기준일 정리
이번 제도의 핵심 혼란은 ‘계약일 vs 잔금일’이다. 정부 해석은 다음과 같다.
- 토지거래허가제: 잔금일 기준 (허가 효력 발생일 이후 잔금이면 허가 필요)
- 대출규제: 계약일 기준 (계약일 이후면 강화된 규제 적용)
- 취득세: 잔금일 또는 등기접수일 기준
- 양도세: 잔금일 기준
즉, 9월에 계약했더라도 잔금이 10월 16일 이후라면 허가 대상이 된다. 계약 당시 문제없더라도 허가 없이 잔금을 치르면 등기가 불가능하다.
2. 민주당 ‘3+3+3 임대차 갱신청구권제’ — 최대 9년 거주권 보장
동일한 날 민주당은 임차인의 거주권을 대폭 강화하는 3+3+3 갱신청구권제를 공식 발표했다.
- 기존 2+2 제도(최대 4년)를 3+3+3으로 확장, 총 9년 거주 가능
- 임대료 인상률 5% 상한 유지
- 임대인은 정당한 사유 없이 갱신 거절 불가
- 2026년 1월 시행 목표
이 제도가 시행되면 세입자는 9년간 거주 안정성을 확보할 수 있지만, 임대인 입장에서는 임대 자산의 유동성이 크게 떨어진다. 임대차 회전율이 급감하고 신규 공급이 줄어드는 부작용이 예상된다.
3. 두 제도의 결합 — ‘매매도 못하고, 세도 못 놓는’ 이중 잠금 효과
① 매매시장: 허가제 확산으로 거래 절벽
허가 신청 절차가 복잡하고 심사 기간이 길어 실수요자도 거래를 미루게 된다. 10월 중순 이후 거래량은 급감하고 있으며, 특히 강남·용산·성남·하남 등 핵심 지역에서 거래 연기 사례가 속출하고 있다. 계약은 있었지만 잔금일이 허가 효력 이후라면 모두 허가 대상이 되므로, 매도·매수자 모두 불확실성이 커졌다.
② 임대시장: 장기 고정으로 회전율 급감
3+3+3 제도 시행 시, 임대인은 9년간 기존 세입자를 유지해야 하며, 신규 세입자 교체가 어려워진다. 기존 세입자 입장에서는 안정적이지만, 임대인은 임대료 인상률 상한(5%) 때문에 물가상승률을 반영하지 못한다. 그 결과 신규 임대 공급이 줄고, 신규 전세가격은 오히려 상승할 가능성이 높다.
③ 이중 락 구조: 거래와 임대의 동시 정체
매매는 ‘허가제’로, 임대는 ‘장기갱신제’로 묶이면서 자산 이동이 멈춘다. 특히 자금 회전이 어려워진 중소 건물주와 개인 임대인은 매매도, 임대도 어려운 상황에 놓인다. 결국 부동산 시장의 유동성이 급격히 감소하고, 건설 및 금융시장에도 파급될 수 있다.
4. 단기·중기·장기 시장 전망
단기(6개월 이내): 거래 절벽 + 불확실성 확대
허가제 도입 직후 구청 심사 지연으로 거래가 지체된다. 일부 지역에서는 급매물 위주의 거래만 이루어지고, 시장은 ‘관망 국면’에 진입한다.
중기(6개월~2년): 공급 감소 + 가격 반등 가능성
정비사업, 재건축·재개발 추진이 허가제로 인해 느려지고, 신규 주택 공급이 감소한다. 수요는 유지된 반면 공급은 줄어 가격이 다시 오를 가능성이 있다.
장기(2년 이상): 구조적 양극화 심화
허가를 받기 쉬운 소형 부동산, 비주거용 자산으로 투자 수요가 몰리고 대형 토지나 고가 부동산은 거래가 거의 정체된다. 시장 내 불균형이 심화되며, 부동산의 ‘계급화’ 현상이 더욱 뚜렷해질 수 있다.
5. 제도별 기준일·유의사항 요약
| 제도 | 기준일 | 적용 시점 | 유의사항 |
|---|---|---|---|
| 토지거래허가제 | 잔금일 | 효력 발생일 이후 잔금 시 허가 필요 | 허가 없이 등기 불가 |
| 대출규제 | 계약일 | 계약일 이후 강화된 규제 적용 | LTV, DSR 제한 강화 |
| 취득세 | 잔금일 | 지정 이후 잔금이면 중과세율 적용 | 실수요자 예외 일부 |
| 양도세 | 잔금일 | 지정 이후 양도 시 중과 | 보유기간 요건 동일 |
| 3+3+3 갱신청구권 | 시행일 | 2026년 1월 이후 계약 적용 | 기존 계약은 소급 미적용 |
6. 실수요자·임대인·투자자별 대응
- 실수요자: 잔금일이 허가 효력 이후인지 반드시 확인하고, 조기 허가 신청 필요
- 임대인: 장기 임대계약 체결 전 수익성 분석 필수
- 투자자: 단기 매매보다 중장기 보유 전략 중심으로 전환
- 개발사업자: 인허가 일정 조정 및 사업계획 수정 필요
7. 결론 — ‘정책의 충돌’이 시장을 바꾼다
토지거래허가제는 거래를 묶고, 3+3+3 임대차제는 거주를 고정시킨다. 결국 부동산 시장의 유동성이 급격히 줄며, 단기적으로는 가격 안정이, 중장기적으로는 공급 부족과 재반등이 나타날 가능성이 있다.
핵심 요약:
토지거래허가제 → 잔금일 기준
대출규제 → 계약일 기준
세금(취득세·양도세) → 잔금일 기준
계약일, 잔금일, 등기일, 대출 실행일이 각각 다른 제도의 기준점으로 작용하기 때문에 거래 전 반드시 일정표를 세밀히 확인해야 한다. 2025년 10월 15일은 대한민국 부동산 시장의 구조가 근본적으로 재편된 날로 기록될 것이다.
※ 본 내용은 2025년 10월 15일 기준 국토교통부 발표 및 더불어민주당 당론 자료를 토대로 작성된 해설입니다. 실제 시행령 및 지자체별 해석은 변동될 수 있습니다.