최근 서울 송파구 잠실동 일대 중개업소에 '급급매' 안내문이 속속 등장하고 있습니다. 정부의 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 5월 9일 종료되면서 강남권 부동산 시장에 변화의 조짐이 나타나고 있습니다. 하지만 시장 전문가들은 현재 나오는 매물의 실체가 다주택자보다는 보유세 부담을 느끼는 고령 1주택자 중심이라는 점에 주목합니다. 과연 이러한 시장 움직임이 실수요자에게는 어떤 기회가 될 수 있을까요?
보유세 부담으로 인한 1주택자 매물 증가
잠실 엘스 전용 84㎡ 로열층이 34억원에 급매로 나왔고, 헬리오시티 전용 110㎡는 30억원까지 호가를 낮췄습니다. 헬리오시티의 경우 같은 면적대가 지난해 12월 35억 1500만원에 거래된 것과 비교하면 무려 5억원 이상 가격을 낮춘 셈입니다. 더욱 놀라운 점은 이보다 작은 전용 84㎡의 실거래가 30억 3000만원도 밑도는 가격이라는 사실입니다.
현장 중개업소들은 이러한 급매물의 실체에 대해 명확한 분석을 내놓고 있습니다. 잠실동의 한 중개업소는 "다주택자보다는 연세가 있는 1주택 실거주자 중에 보유세를 부담스러워하는 분들이 서서히 나오기 시작했다"며 "그동안 집값이 많이 오르다보니까 상대적으로 보유세 부담이 클 것이어서 마음이 동해 내놓는 경우"라고 설명했습니다.
이는 매우 합리적인 분석입니다. 잠실과 같은 강남권 대장 아파트는 한 채당 가격이 30억원을 훌쩍 넘는 초고가 자산입니다. 이러한 지역에서 다주택자를 운영한다는 것은 현실적으로 매우 어려운 선택입니다. 종부세가 억 단위로 부과될 수 있는 강남에서 다주택을 보유하는 것은 자본이 충분하더라도 세금 부담 때문에 쉽지 않은 전략이기 때문입니다.
| 구분 | 매물 특성 | 주요 원인 |
|---|---|---|
| 헬리오시티 110㎡ | 30억원 (5억원 인하) | 고령 1주택자 보유세 부담 |
| 잠실엘스 84㎡ | 34억원 급급매 | 1주택자 매물 |
| 다주택자 매물 | 소수 | 강남권 다주택 보유 현실적 어려움 |
설사 강남 한 채와 서울 근교 한 채를 보유한 다주택자라 할지라도 자산 가치로써는 강남 부동산이 훨씬 높기 때문에 강남 물건을 먼저 내놓을 리 만무합니다. 따라서 현재 시장에 나온 잠실 일대 급매물은 대부분 고령의 1주택 실거주자들이 보유세 부담을 견디지 못하고 내놓은 물건으로 보는 것이 정확한 분석입니다. 이들은 나이가 들면서 소득이 감소하는 상황에서 집값 상승으로 인한 보유세 증가를 감당하기 어려워 결국 현금 확보를 위해 매도를 선택하고 있습니다.
1주택자도 예외 없는 보유세 강화 우려
정부의 보유세 강화 움직임은 다주택자뿐만 아니라 1주택자들에게도 큰 압박으로 다가오고 있습니다. 현장 중개업소는 "보유세가 올라갈 것이 확실하다보니 심리적으로 압박돼 잠 못 이루는 다주택자가 많다"며 "증여를 해야 할지 팔아야 할지 고민하는 문의가 들어온다"고 전했습니다.
더욱 심각한 것은 1주택자를 대상으로 한 보유세 강화 가능성입니다. 시중에는 1주택자도 보유 부동산의 가격에 따라 최대 5% 이상의 세금을 물리겠다는 소문이 돌고 있습니다. 이러한 정책이 실제로 시행된다면 고령의 1주택자들에게는 공포의 대상이 될 수밖에 없습니다. 30억원대 아파트를 보유한 1주택자가 5%의 보유세를 부담한다면 연간 1억 5천만원의 세금을 내야 하는데, 이는 소득이 없는 고령자에게는 감당하기 어려운 수준입니다.
이재명 대통령은 취임 초기 "세금으로 집값 안 잡겠다"는 공헌을 했지만, 다시 보유세 카드를 꺼내들고 있는 상황입니다. 이러한 정책 방향성은 부동산 시장의 불확실성을 높이고 있으며, 특히 고령의 1주택자들에게는 생존의 문제로 다가오고 있습니다. 이들이 평생 모은 자산인 주택을 매도하고 현금을 보유하려는 선택은 생활 안정성 확보 측면에서 매우 합리적인 판단입니다.
실제로 고령자들은 매달 들어오는 소득이 없는 상황에서 높은 보유세를 지속적으로 납부하기 어렵습니다. 따라서 집값이 높을 때 매도하여 현금화하고, 이를 바탕으로 안정적인 노후 생활을 영위하는 것이 더 현명한 선택일 수 있습니다. 이는 단순히 세금 회피가 아니라 생존 전략의 일환입니다.
5월 9일 이후 매물 전망과 투자 전략
다주택자 양도소득세 중과 유예 조치가 5월 9일 종료되면 3주택자 이상의 최고 세율은 82.5%까지 치솟게 됩니다. 이에 따라 많은 매수자들은 5월 9일이 다가올수록 집값이 더 떨어질 것으로 기대하며 관망하는 분위기입니다. 실제로 잠실동의 한 중개업소는 "매수 문의는 거의 없다"며 "매수자들도 5월 9일까지는 집값이 더 떨어질 거란 기대심리가 있다보니 더 기다리는 분위기"라고 전했습니다.
하지만 과도한 기대는 오히려 기회를 놓치는 결과를 낳을 수 있습니다. 5월 9일까지 추가 하락폭은 현실적으로 2~3억원의 추가 하락을 기다리다가 오히려 좋은 매물을 놓치는 상황이 발생할 수 있습니다. 부동산 시장은 타이밍이 중요하며, 지나친 욕심은 때로 기회 상실로 이어지기 때문입니다.
정부는 다주택자 양도세 중과 유예 조치를 예정대로 종료하되 보완책을 마련했습니다. 토지거래허가구역 내 주택 거래 시 잔금·등기 기간을 4~6개월 추가 제공하고, 세입자가 있는 경우 실거주 의무를 최대 2년 유예하기로 했습니다. 구윤철 경제부총리 겸 재정경제부 장관은 "세입자가 있는 경우 계약기간 동안은 실거주하지 않아도 되고 계약 종료 후 입주하면 된다"며 "임대기간을 고려해 최대 2년 범위 내에서 허용하겠다"고 설명했습니다.
| 정책 내용 | 기존 | 변경 |
|---|---|---|
| 잔금·등기 기간 | 4개월 | 4~6개월 추가 |
| 실거주 의무 | 즉시 | 최대 2년 유예 |
| 세입자 있는 경우 | 거래 어려움 | 계약 종료 후 입주 가능 |
이러한 보완책은 다주택 매물 출회의 물꼬를 틀 가능성이 높습니다. 기존에는 세입자가 있는 주택을 팔기 어려웠지만, 이제는 무주택 매수자가 임대차 계약 종료 시까지 실거주 의무를 유예받을 수 있어 거래가 활성화될 수 있습니다. 다만 실수요자 중심 거래 유도를 위해 매수자는 반드시 무주택자여야 한다는 조건이 붙습니다.
여력이 있는 실수요자라면 현재 나온 고령 1주택자의 급매물을 적극적으로 검토할 필요가 있습니다. 이들 매물은 다주택자의 투기 목적 매물이 아니라 실제 거주했던 양질의 물건일 가능성이 높습니다. 또한 보유세 부담으로 급하게 정리하는 경우가 많아 협상 여지도 충분합니다. 5월 9일까지 기다리며 2~3억원의 추가 하락을 노리다가 좋은 입지와 조건을 갖춘 매물을 놓치는 것보다, 현재 시점에서 합리적인 가격의 매물을 확보하는 것이 장기적 자산 증식에 유리할 수 있습니다. 부동산 투자에서 과감한 배팅이 때로는 자산 증식의 밑거름이 되기도 합니다.
결국 현재 잠실 일대에 나타나는 급매물은 정부가 의도한 다주택자 매물보다는 보유세 부담을 느끼는 고령 1주택자의 선택이 주를 이루고 있습니다. 이들의 선택은 생존 전략으로서 매우 합리적이며, 실수요자에게는 양질의 매물을 확보할 수 있는 기회가 될 수 있습니다. 시장의 불확실성 속에서도 냉철한 분석과 적절한 타이밍 포착이 성공적인 부동산 투자의 핵심입니다. 과도한 기대로 관망만 하기보다는, 본인의 재정 상황과 투자 목적에 맞는 합리적 판단이 필요한 시점입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 후 세율은 얼마나 되나요?
A. 5월 9일 이후 다주택자 양도세 중과 유예가 종료되면 3주택자 이상의 경우 최고 세율이 82.5%까지 적용됩니다. 이는 매우 높은 수준으로 다주택자들의 주택 처분을 유도하기 위한 정책입니다.
Q. 세입자가 있는 주택도 토지거래허가구역에서 거래할 수 있나요?
A. 네, 정부의 보완책에 따라 무주택 매수자가 세입자가 있는 주택을 매수할 경우 임대차 계약 종료 시까지 실거주 의무가 유예됩니다. 최대 2년 범위 내에서 허용되며, 계약 종료 후 입주하면 됩니다.
Q. 현재 잠실 급매물은 언제 매수하는 것이 유리한가요?
A. 5월 9일까지 추가 하락폭은 2~3억원 수준으로 예상됩니다. 30억원대 물건에서 이 정도 하락을 기다리다가 좋은 입지의 매물을 놓칠 수 있으므로, 여력이 있고 마음에 드는 물건이 있다면 현 시점에서 매수를 고려하는 것도 합리적인 선택입니다.
Q. 1주택자도 보유세 부담이 커질 수 있나요?
A. 네, 시중에는 1주택자도 보유 부동산 가격에 따라 최대 5% 이상의 세금을 물릴 수 있다는 소문이 있습니다. 특히 고가 주택을 보유한 고령 1주택자의 경우 소득 없이 높은 보유세를 감당하기 어려워 매도를 선택하는 경우가 증가하고 있습니다.
[출처]
'34억 급급매' 붙은 잠실 중개업소…"보유세 부담 때문에" / 뉴시스: https://mobile.newsis.com/view/NISX20260210_0003510450