2026년 현재 수도권 전세시장은 지역별로 뚜렷한 온도 차를 보이고 있습니다. 서울은 여전히 전세가 방어력이 강하고, 경기는 입주물량 증가로 조정세가 이어지며, 인천은 수요 회복 조짐 속에서도 공급 부담이 남아 있습니다. 이 글에서는 인천을 중심으로 서울·경기·인천 수도권 전세시장 흐름을 비교 분석하며, 입주물량과 가격 변동, 세입자 대응 전략까지 종합적으로 정리해 보겠습니다. 수도권 상황에 대해 총정리 했으니 앞으로 시장 변화를 한번 같이 고민해 보도록 하겠습니다.
서울 전세시장: 안정세 속 ‘선별 과열’ 구간 존재
2026년 서울 전세시장은 비교적 안정적인 흐름을 유지하고 있습니다. 한국부동산원 2026년 1월 통계에 따르면, 서울 전체 전세가격지수는 전월 대비 +0.1% 상승했으며, 거래량은 전년 동월 대비 7.8% 증가했습니다. 고금리와 전세대출 규제로 수요는 일부 줄었지만, 직주근접, 학군 중심지, 교통호재 지역은 여전히 수요가 강세입니다.
특히 강남·서초·송파(강남 3구), 마포·용산·성동구 등은 전세가 하락이 거의 없으며, 신규 입주가 적은 지역은 오히려 전세가가 반등하고 있습니다. 이는 서울 내 신규 공급 부족과 재건축 이주 수요, 그리고 청약 대기 수요가 결합된 결과로 분석됩니다. 다만 이번 10.15 부동산 정책으로 인해 고액 전세 거래에 있어서는 DSR, 총부채 원리금상환 제도가 도입되어 향후 시장에 다소 찬물을 끼얹을 걸로 보입니다.
또한, 외곽 지역, 특히 금천·도봉·강북구 등은 조정 흐름을 보이며, 일부 단지에서는 보증금 인하 사례도 발생하고 있습니다. 전세 수요자 입장에서는 지역·단지별 가격 격차를 활용한 전략적 선택이 필요한 시점입니다.
경기 전세시장: 입주물량 폭탄 → 전세가 약세 지속
경기 지역은 2024~2025년 분양된 대규모 아파트 단지 입주가 본격화되며 전세시장이 조정세에 있습니다. 2026년 한 해 동안 경기도 입주 예정 물량은 약 11만 세대로, 특히 화성, 평택, 김포, 남양주 등 외곽 지역 위주로 물량이 집중돼 있습니다. 다만 이러한 입주물량은 과거 입주물량이 20만 채 정도가 되었던 거에 비하면 거의 절반 가까이 줄어든 상황이기 때문에 변화를 유입 깊게 보셔야 합니다.
이로 인해 경기 전체 전세가격지수는 전월 대비 -0.3% 하락했고, 지역에 따라서는 1억 원 이상 보증금이 떨어진 사례도 보고되고 있습니다. 전세 매물은 쌓이고 있고, 일부 단지는 1년치 관리비 지원, 전세가 인하, 무피 전세 등 집주인 측 혜택도 늘어나고 있습니다.
GTX 노선 예정지 등 핵심 지역은 가격이 비교적 방어되고 있지만, 입지 경쟁력이 낮은 신도시 외곽 단지는 공실 우려까지 대두되는 상황입니다. 따라서 경기권 전세 수요자라면 단순 보증금 수준보다는 입주물량, 교통 접근성, 생활 인프라를 종합적으로 고려해야 안정적인 전세생활이 가능합니다. 또한 3기 신도시에 대한 기대감도 커지고 있어 향후 어떻게 시장이 변화할지는 지켜봐야할 것입니다.
인천 전세시장: 바닥 찍고 반등? 아직은 ‘양극화’ 진행 중
2026년 인천 전세시장은 다소 복합적인 양상을 보이고 있습니다. 2024~2025년 대규모 공급으로 인해 깡통전세, 역전세 우려가 컸던 인천은 현재 바닥을 지나 회복세 초입에 있는 모습입니다. 그간 전세사기의 상당수가 인천에서 발생한 것을 미뤄보면 '마계인천' 이라는 표현이 과하지 않아 보입니다. 다만, 한국부동산원 기준 2026년 1월 인천 전세가격지수는 -0.05%로 거의 보합세이며, 중구·연수구·남동구 등 인기 지역은 상승 전환된 반면, 서구·계양구는 여전히 약세를 이어가고 있습니다.
인천은 2026년 입주 예정 물량이 약 2만 3천 세대로 전년도 대비 30% 이상 감소해, 공급 부담이 완화되고 있는 것이 긍정적입니다. 특히 송도국제도시, 청라국제도시, 영종도 등 인프라가 완비된 지역은 실수요 회복세가 빠르게 나타나고 있으며, 전세가격도 점진적으로 회복되고 있습니다.
하지만 아직까지 중저가 단지, 신축 외곽지역은 공실 리스크가 존재하고, 세입자 확보를 위한 보증금 인하, 계약조건 완화도 진행 중입니다. 전세대출 DSR 규제가 인천 지역 전세 수요자에게도 영향을 미치고 있어, 실거주 목적이라면 보증금 대비 매매가, 대출 가능 금액 등을 꼼꼼히 따져볼 필요가 있습니다.
결론: 수도권 전세시장, 지역별 맞춤 전략이 답이다
2026년 수도권 전세시장은 더 이상 단일 시장이 아닙니다. 서울은 수급 불균형 속에 핵심 지역을 중심으로 강세를 보이고 있으며, 경기는 입주물량 증가로 약세가 두드러지고, 인천은 바닥 통과 후 회복 기대감과 구조적 불안정성이 공존하는 상태입니다. 실수요자라면 지역별 흐름을 면밀히 분석하고, 입주물량·보증금·대출 조건 등 다양한 요소를 통합적으로 고려한 전략이 필요한 시기입니다. 수도권 전세는 이제 ‘정보 싸움’입니다.