이재명 정부의 부동산 정책에 대한 국민의 신뢰가 빠르게 무너지고 있다. 국민일보·한국갤럽 공동 여론조사에 따르면, 전체 응답자 중 46%가 “부동산 정책을 잘못했다”고 평가했고, 서울 지역은 절반을 넘어 53%에 달했다.
정책 출범 6개월 만에 수도권 아파트 가격이 16% 넘게 오르며 '정책 실패'라는 비판이 커지고 있다. 문제는 이 상승이 단순한 시장 사이클이 아니라, 정부 정책 그 자체가 만든 구조적 왜곡이라는 점이다.
6개월 만에 집값 최대 16% 상승…폭등은 현실이었다
KB부동산과 한국부동산원 모두 이재명 정부 출범(2025년 6월) 이후 6개월간 집값이 빠르게 상승했다고 발표했다. 특히 중저가 재건축 수요가 몰린 수도권 중심부에서 상승률이 폭등 수준으로 나타났다.
- KB 기준 상승률: 성동구 16.37%, 광진구 16.20%, 분당구 16.16%
- 부동산원 기준: 분당구 15.24%, 성동구 13.74%, 송파구 12.48%
강남·서초구와 같은 고가 주택지역은 규제와 대출장벽으로 상승률이 상대적으로 낮았다. 그러나 중저가 재건축 기대 지역엔 실수요자와 투자자가 몰리며 정책이 가격 쏠림을 유발했다는 지적이 나온다.
부동산 대책 3종 세트, 무엇이 문제였나?
이재명 정부는 6월 출범 직후 6·27 대책, 9·7 공급 대책, 10·15 규제 대책을 잇따라 발표했다. 핵심 기조는 ‘수요 억제 + 공공 중심 공급’이다. 그러나 결과적으로 다음의 문제가 발생했다.
1. 실수요까지 막아버린 대출 규제
서울 전역을 규제지역으로 묶고 LTV(담보인정비율)를 40%로 낮췄다. 신혼부부, 청년층 등 자산이 부족한 실수요자는 청약 자격이 있어도 대출이 막혀 실질적으로 내 집 마련이 불가능한 상황에 직면했다.
2. 민간 공급을 차단한 토지거래허가구역
서울·수도권 거의 전역을 토지거래허가구역으로 지정하면서 민간 건설사들이 사업 타이밍을 늦추고 분양을 연기하기 시작했다. 이 조치는 분양사업의 수익성과 자금 조달에 직접적인 영향을 미쳤다.
3. 공공분양 확대? 전체 시장에선 ‘찻잔 속 태풍’
정부는 공공분양 2만9000가구 계획을 발표했지만, 연간 민간 분양 30~40만 가구에 비하면 극히 일부에 불과하다. 또한 공공분양은 입주까지 5년 이상 걸리는 중장기 사업이 많아 단기 수급에는 아무런 도움을 주지 못한다.
“정부가 할 수 있는 건 다 했다”는 말은 맞을 수 있지만, 그 ‘다 한 것’이 실제 시장엔 해가 되었다는 점이 문제다.
공급 부족 속 수요 억제…시장의 반응은 ‘더 오른다’
주택 시장에서 공급과 수요는 민감하게 반응한다. 공급이 줄고, 수요만 억제될 경우 공급 공포로 인한 패닉바잉이 발생하게 된다. 현재 정부의 규제책은 시장에 이런 신호를 강하게 주고 있다.
건설사들은 분양을 미루고 있으며, 신규 착공 또한 감소하고 있다. 직방에 따르면 올해 7~11월 실제 분양된 가구 수는 예상치의 74% 수준에 그쳤고, 분양 물량 전망 지수도 89.4 → 79.7로 하락했다.
분양가가 오른 것도 문제다. 민간 공급이 위축되자, 핵심 지역 청약 경쟁률은 100:1을 넘고, 청약가점 커트라인은 60점을 넘는 상황까지 벌어졌다. 이는 실수요자의 내 집 마련 기회를 원천 봉쇄하는 결과다.
국민이 말하는 1순위 과제는 ‘경제 살리기’
이번 여론조사에서 국민이 꼽은 가장 시급한 과제는 ‘경제 회복·활성화’(21%)였다. 물가 안정, 고용 창출, 민생 부담 완화 모두 포함된 ‘먹고 사는 문제’가 최우선이라는 국민의 외침이다.
문제는 정부가 이런 요구를 소비쿠폰, 지역바우처 등 재정 지출 확대로 해결하려고 한다는 점이다. 이런 정책은 단기적으로 체감은 줄 수 있으나, 장기적으론 부작용이 더 크다.
소비쿠폰 정책, 왜 위험한가?
- ① 유동성만 늘리고 실물 소비 지속성은 낮음
- ② 결국 자산시장(부동산·금·주식)으로 돈이 흘러들어감
- ③ M2 통화량 증가 → 인플레이션 압박 → 실질 구매력 하락
특히 부동산 시장에선 소비쿠폰 등으로 인한 유동성 확대가 집값 재상승의 불쏘시개로 작용할 가능성이 매우 크다. 실제로 2020~22년 유사한 방식의 확장 재정은 전국 부동산을 폭등시켰다.
경제 살리기와 국민 지원은 필요하지만, 방법이 잘못되면 오히려 실수요자만 더 고통받는다.
결론: 지금 필요한 건 ‘공급’과 ‘시장 존중’
시장과 민심은 지금 분명한 신호를 주고 있다. 대출로 집 한 채 마련도 어려운 청년, 갈아타기도 못하는 1주택자, 월세 급등에 시달리는 무주택자 모두가 공급 부족의 고통을 체감하고 있다.
이재명 정부의 부동산 정책은 좋은 의도였을지 몰라도, 현실적 작동 방식이 잘못됐다. 규제 일변도, 수요 억제 중심 정책은 이제 멈춰야 한다. 국민은 현금을 원하지 않는다. 기회, 시장, 안정된 자산 환경을 원한다.
공급 정상화, 민간 건설사와의 협력 회복, 무리한 규제 해제, 대출 정상화 같은 시장 원칙에 기반한 대책만이 진짜 경제 회복의 시작이다. “정책은 다 준비돼 있다”는 말보다 중요한 것은, 지금 국민이 겪는 현실이다.
