이재명 대통령이 설 연휴를 맞아 SNS에 올린 부동산 정책 관련 글이 논란의 중심에 섰습니다. 자신은 집을 팔라고 강요하지 않았다는 주장과 함께, 분당 소유 주택을 주거용이라 규정한 내용이 핵심입니다. 부동산 전문가들은 대통령의 논리적 모순을 지적하며, 정책 전제의 타당성과 기준 적용의 형평성에 의문을 제기하고 있습니다. 이번 글에서는 대통령 발언의 문제점을 세밀하게 분석하고, 다주택 정책의 실질적 효과를 검토해보겠습니다.
다주택 규제 정책의 논리적 모순
이재명 대통령은 자신의 SNS 글에서 "부동산 시장 정상화를 추구할 뿐 집을 팔라고 강요하지 않았습니다"라고 시작하며, 부동산 투자 투기에 주어진 부당한 특혜를 회수하고 상응하는 부담을 하게 하려는 것이라 설명했습니다.
그러나 이 주장의 핵심 전제에는 중대한 논리적 결함이 존재합니다. 대통령은 "살지도 않는 투자, 투기용 주택이나 다주택 보유자는 무주택자인 청년과 서민에게 피해를 입히니 그에 상응한 책임과 부담을 지는 것이 공정합니다"라고 주장합니다. 이 논리가 성립하려면 '다주택 보유가 청년과 서민에게 피해를 준다'는 전제가 사실이어야 합니다.
하지만 우리나라 주택 시장의 실제 구조는 이와 다릅니다. 국내 주택 시장은 공실 방치가 일반적인 구조가 아닙니다. 대부분의 주택은 임대 시장을 통해 실제 주거로 사용됩니다.
이는 중국 부동산 시장과 비교하면 명확해집니다. 중국은 건물 외벽만 완성하고 내부 시설은 집주인이 별도로 구비해야 하는 방식이지만, 우리나라는 완공 후 즉시 입주 가능한 형태로 건설됩니다. 최근 한국에 부동산 투자를 한 중국인들이 고가의 집을 사놓고도 비워두는 사례가 언론에 보도되는 것은, 임대라는 관리 부담을 피하면서 시세차익만 얻으려는 중국 투자자들의 특수한 성향 때문입니다. 실제로 다주택 보유는 도심 임대 주거 공급의 핵심 역할을 합니다. 다주택 보유가 있기 때문에 청년과 서민이 피해를 보는 것이 아니라, 오히려 다주택 보유가 있어서 도심 임대 주거가 유지되는 구조에 가깝습니다. 대통령의 논리는 이러한 시장의 실제 작동 방식을 무시한 채, 정책 목적에 맞게 전제를 재정의한 것에 불과합니다.
| 구분 | 한국 주택 시장 | 중국 주택 시장 |
|---|---|---|
| 건설 방식 | 완공 후 즉시 입주 가능 | 외벽만 완성, 내부는 소유자 시공 |
| 임대 활용 | 대부분 임대 시장 활용 | 공실 방치 사례 다수 |
| 투자 목적 | 임대 수익 + 시세차익 | 시세차익 위주 |
대통령은 또한 "정당한 투자 수익을 초과하여 과도한 불로소득을 노리는 다주택자"라고 표현하며, 이들의 특혜를 회수하고 세금, 금융, 규제, 공급 등에서 상응하는 부담과 책임을 강화하여 부동산 시장을 선진국들처럼 정상화하자고 주장합니다. 그러나 이 문장에는 세 가지 중요한 전제가 숨어 있다고 부동산 분석가 아포유 대표는 이야기 합니다.
첫째, 다주택자의 수익은 과도한 불로소득이라는 전제.
둘째, 다주택 보유는 특혜라는 전제.
셋째, 이 부담 강화가 선진국형 정상화라는 전제입니다.
첫 번째 전제부터 검토하면, 부동산 임대와 보유 수익은 법적으로 허용된 자산 투자 수익입니다. 위험을 감수하고 자본을 투입해 주택을 공급하고 임대 시장을 형성하는 행위는 경제 구조상 생산적 자산 투자에 속합니다. 이를 일괄적으로 과도한 불로소득으로 규정하는 것은 수익의 성격을 정책 목적에 맞게 임의로 재정의하는 것입니다. 둘째, 특혜라는 규정도 현실과 맞지 않습니다. 특혜가 성립하려면 다른 자산 대비 우대가 존재해야 하는데, 부동산은 취득세, 보유세, 양도세, 종부세에 더해 대출 규제, 거래 규제, 보유 규제까지 적용되는 가장 강하게 규제된 자산 영역입니다. 규제가 중첩된 자산을 특혜 자산으로 규정하는 것은 논리적으로 성립하지 않습니다.
주거용 판단 기준의 이중 잣대
이재명 대통령의 SNS 글 중 가장 논란이 되는 부분은 바로 자신의 주택에 대한 설명입니다. 대통령은 "사적으로 저는 1주택입니다. 직장 때문에 일시 거주하지 못하지만 퇴직 후 돌아갈 집이라 주거용입니다. 대통령 관저는 제 개인 소유가 아니니 저를 다주택자 취급하지는 말아 주시기 바랍니다"라고 밝혔습니다. 이 문단의 핵심적인 문제는 주거용 판단 기준이 주체에 따라 달라진다는 점입니다.
대통령은 앞서 "자가 주거용 주택 소유자는 철저히 보호되, 살지도 않는 투자, 투기용 주택이나 다주택 보유자는 무주택자인 청년과 서민에게 피해를 입히니 그에 상응한 책임과 부담을 지는 것이 공정합니다"라고 말했습니다. 즉, 주거 목적이 아닌 선택은 손실이 되도록 제도를 만들겠다고 선언한 것입니다. 그런데 자신의 분당 주택에 대해서는 현재 거주하지 않더라도 장래 거주 예정이므로 주거용이라고 설명합니다. 현재 거주 여부가 아니라 보유 목적을 기준으로 주거용을 판단한다는 논리입니다. 이 기준을 그대로 적용하면, 다주택 보유 중 상당수도 임대 또는 장래 사용을 전제로 한 주거 목적의 보유에 해당할 수 있습니다. 많은 다주택 보유자들이 자녀에게 물려줄 목적으로, 또는 노후 대비 목적으로 주택을 보유하는 경우가 많기 때문입니다. 그러나 대통령의 앞선 문단에서는 다주택 보유를 투자 투기 범주로 일반화했습니다. 자신의 비거주 주택은 주거용이고, 타인의 비거주 주택은 투자용으로 규정되는 이중 잣대가 명확히 드러납니다. 이는 마치 길거리에서 칼을 들고 다니는 것은 위험하니 하지 말라고 해놓고 자신은 칼을 들고 다니며 휘두르는 것과 같은 모순입니다.
대통령은 "다주택 매각 권유는 살 집까지 다 팔아 무주택되라는 말이 아니니 너는 왜 집을 팔지 않느냐? 내가 팔면 나도 팔겠다는 다주택자의 비난은 사양합니다"라고 덧붙였습니다. 하지만 이 변명은 오히려 논리적 모순을 더욱 강화합니다. 앞서 정책 방향은 비거주 보유의 손실을 설계하겠다는 것이었습니다. 거주 여부 기준을 적용하면 현재 비거주 주택은 손실 구조 대상이 됩니다. 그런데 자신의 비거주 주택만은 예외로 둔다면, 그 기준은 정책이 아니라 대상에 따라 달라지는 자의적 기준이 되는 것입니다. 세금으로 높은 연봉과 여러 혜택을 받는 대통령이라면, 자신이 주장하는 정책의 모범을 보이는 것이 당연합니다. 지금 집을 팔았다가 추후에 자신이 좋은 정책으로 집값을 낮추면 그때 가서 다시 사면 될 수 있음에도 그렇게 하지 않는다는 것은, 결국 자신도 그러한 정책이 실현 불가능하다는 것을 반증하는 것이 아닐까요?
내로남불 정책과 선진국 사례의 왜곡
이재명 대통령은 "정상화된 부동산 체제에서 경제적 손실을 감수하며 집을 수장품이나 과시용으로 여러 채 소유해도 괜찮습니다. 손실을 감수하며 공동체를 위해 경제적 부담을 기꺼이 하겠다는 걸 왜 말리겠습니까? 일부 국가는 사회주의 체제가 아니면 거주용 외에 일정 수 이상의 주택 보유를 금지하기도 하지만 그렇게까지 할 필요는 없다고 생각합니다"라고 주장했습니다.
이 문장의 핵심 문제는 "일부 국가"라는 애매한 표현입니다. 구체적인 국가명을 명시하지 않으면 이는 정책 설명이 아니라 검증 불가능한 암시, 즉 여론 선동용 문장에 불과합니다. 실제로 비사회주의 국가가 다주택을 금지한다는 사례를 찾아보면 세 가지 유형이 나타납니다.
첫째, 중국식 구매 제한입니다. 베이징 같은 곳은 몇 채까지만 구매할 수 있다는 제한을 운영해왔습니다. 그런데 중국은 토지 부동산 제도 자체가 통제 경제 성격이 강한 국가입니다. 대통령이 말한 '비사회주의 국가'의 대표 사례로 들기에는 애초에 비교가 성립되지 않습니다.
둘째, 유럽의 특정 관광지 규제입니다. 프랑스, 오스트리아, 스위스 일부 리조트에서 세컨드홈을 제한하는 것은 맞습니다. 하지만 이는 지역 주거 대응용 국지 규제이지, 국가 전체가 다주택을 금지하는 것이 아닙니다. 알프스 리조트 같은 특정 관광지의 세컨드홈 규제를 국가 차원의 다주택 금지로 확대 해석하는 것은 명백한 왜곡입니다.
셋째, 싱가포르의 세금 억제 정책입니다. ABSD(Additional Buyer's Stamp Duty) 같은 제도로 2주택부터 부담을 크게 올리는 방식을 사용합니다. 이는 보유 자체를 금지하는 것이 아니라 가격 정책을 통한 억제입니다.
| 국가/지역 | 규제 유형 | 실제 내용 |
|---|---|---|
| 중국 | 구매 제한 | 통제 경제 체제의 특수성 |
| 유럽 일부 | 지역 규제 | 관광지 세컨드홈 제한(국가 차원 X) |
| 싱가포르 | 세금 억제 | 보유 금지가 아닌 가격 정책 |
대통령이 "일부 국가는 금지한다"라고 뭉뚱그려 말하는 순간, 사람들은 자연스럽게 '선진국들도 금지하니까 우리도 더 세게 해도 된다'고 받아들입니다. 그러나 실제로는 중국식 구매 제한이나 유럽 일부 관광지의 지역 규제, 싱가포르의 세금 억제일 뿐입니다. 이를 근거로 국민을 설득하려 한다면 그것은 설득이 아니라 선동입니다. 더욱 중요한 것은 선진국 주택 시장의 실제 구조입니다. 독일, 프랑스, 영국, 미국 모두 민간 임대 공급 비중이 높으며, 다주택 민간 임대가 도심 주거 공급의 핵심입니다. 즉, 다주택 보유 축소가 선진국형 정상화가 아니라 오히려 민간 임대 기반이 유지되는 구조가 선진국 시장의 특징입니다. 대통령의 "선진국들처럼 정상화"라는 주장은 선진국 시장의 실제 작동 원리와 정반대입니다.
대통령은 "강요하지 않습니다. 집은 투자 투기용보다 주거용으로 사용하는 것이 바람직하니 그 반대의 선택은 손실이 되도록 법과 제도를 정비할 뿐이지요. 손해를 감수할지 더 나은 선택을 할지는 각자의 자유입니다"라고 말했습니다. 이 문장의 논리는 겉으로는 자유를 말하지만, 내용은 명확합니다. 특정 선택은 손실이 되도록 만들겠다는 것입니다. 정책에서 선택의 자유는 결과가 아니라 조건으로 판단합니다. 어떤 선택을 하면 의도적으로 손실이 발생하도록 제도를 설계한다면, 그것은 선택을 둔 것이 아니라 선택지를 제거한 것입니다. 국가가 특정 활용 방식만 바람직하다고 규정하고 다른 선택은 손실이 되도록 만든다면, 그 순간 정책은 중립적 규제가 아니라 행위 규정 정책이 됩니다. 손실은 정책이 만들고 선택은 자유라고 말하지만, 정책이 손실을 설계하는 순간 그 선택은 이미 자유가 아닙니다. 이재명 대통령의 부동산 정책 발언은 논리적 일관성과 기준의 형평성 면에서 심각한 문제를 드러냅니다. 다주택 보유가 청년과 서민에게 피해를 준다는 전제, 다주택 수익이 과도한 불로소득이라는 전제, 다주택 보유가 특혜라는 전제 모두 현실 시장 구조와 일치하지 않습니다.
자신의 비거주 주택은 주거용으로 인정하면서 타인의 비거주 보유는 투자용으로 규정하는 이중 잣대는 내로남불의 전형적인 모습입니다. 정책은 메시지 게임이 아니라 팩트에 기반해야 하며, 구체적 근거 없이 선진국 사례를 왜곡하는 것은 국민에 대한 설득이 아니라 선동에 가깝습니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 다주택 보유가 실제로 무주택자에게 피해를 주나요?
A. 우리나라 주택 시장은 대부분의 다주택이 임대 시장을 통해 실제 주거로 활용됩니다. 공실 방치가 일반적이지 않으며, 오히려 다주택 보유가 도심 임대 주거 공급의 핵심 역할을 합니다. 다주택 보유 자체가 무주택자에게 직접적 피해를 준다는 전제는 시장 구조와 맞지 않습니다.
Q. 선진국들은 정말 다주택을 금지하나요?
A. 대부분의 선진국은 다주택을 금지하지 않습니다. 중국은 통제 경제 체제의 특수성이 있고, 유럽 일부는 특정 관광지의 세컨드홈을 지역적으로 규제할 뿐이며, 싱가포르는 세금으로 억제하되 보유 자체를 금지하지는 않습니다. 독일, 프랑스, 영국, 미국 등 주요 선진국은 민간 임대 공급 비중이 높으며 다주택 민간 임대가 도심 주거 공급의 핵심입니다.
Q. 주거용과 투자용 주택을 어떻게 구분해야 하나요?
A. 현재 거주 여부로만 판단하면 대통령의 분당 주택도 비거주 주택입니다. 그러나 대통령은 장래 거주 예정이므로 주거용이라고 설명합니다. 이 기준을 일관되게 적용하면, 자녀에게 물려줄 목적이나 노후 대비 목적의 다주택도 주거 목적 보유로 볼 수 있습니다. 주체에 따라 기준이 달라지는 것은 공정한 정책 기준이 아닙니다.
Q. 부동산 투자 수익을 불로소득으로 봐야 하나요?
A. 부동산 임대와 보유 수익은 법적으로 허용된 자산 투자 수익입니다. 위험을 감수하고 자본을 투입해 주택을 공급하고 임대 시장을 형성하는 행위는 경제 구조상 생산적 자산 투자에 속합니다. 부동산은 취득세, 보유세, 양도세, 종부세에 더해 각종 규제가 중첩된 자산으로, 이를 일괄적으로 특혜나 과도한 불로소득으로 규정하는 것은 논리적으로 성립하기 어렵습니다.
--- [출처] 영상 제목/채널명: https://www.youtube.com/watch?v=oFtT6TeV4sc