국내 부동산 시장에서 외국인 투자자들이 양도소득세 중과 규제를 회피할 수 있다는 지적이 제기되면서 내국인 역차별 논란이 재점화되고 있습니다. 오는 5월 9일 다주택자 양도소득세 중과 유예가 종료되는 시점에서, 외국인은 세대 단위 주택 보유 현황 파악이 어려워 과세 사각지대가 발생한다는 것입니다. 특히 중국인 투자자들의 서울 부동산 매수가 증가하는 상황에서, 자국민에게는 엄격한 규제를 적용하면서 외국인에게는 관대한 과세 체계에 대한 불만이 커지고 있습니다.
외국인 양도세 중과 회피 가능성과 제도적 허점
국내에 주소를 두거나 183일 이상 거주한 외국인은 소득세법상 거주자로 분류되어 내국인과 동일한 과세 체계가 적용됩니다. 하지만 실제 과세 집행 과정에서는 큰 차이가 발생하고 있습니다. 내국인의 경우 세대 단위로 다주택 여부를 판단하기 때문에 본인은 물론 배우자와 자녀의 주택 보유 현황까지 모두 합산되지만, 외국인은 가족관계 확인이 어려워 이러한 세대 단위 파악에 사각지대가 존재합니다. 구체적인 문제 상황을 살펴보면, 국내 거주 외국인 1명이 여러 채의 주택을 직접 매수한다면 다주택자로 분류되지만, 해외에 거주하는 가족 명의로 투자용 주택을 분산 취득하거나 관계 입증이 어려운 타인 명의를 동원해 주택을 매수하면 다주택자 판정 자체를 피할 수 있습니다. 재정경제부 관계자는 "국내 거주 외국인의 세대원이 전부 해외에 거주하고 있다면 그들의 국내 주택 보유 여부는 파악하기 어려운 것이 사실"이라고 인정했습니다.
| 구분 | 내국인 | 외국인 |
|---|---|---|
| 다주택 판정 기준 | 세대 단위 합산 | 개인 단위 (가족관계 파악 한계) |
| 가족 주택 보유 확인 | 주민등록 기반 즉시 확인 | 건강보험 피부양자 정보 등 제한적 확인 |
| 양도세 중과 회피 가능성 | 낮음 | 높음 (해외 거주 가족 명의 활용 시) |
국토교통부 역시 "외국인의 경우 체류 기간에 따라 세대원이 계속해서 바뀌기 때문에 세대 기준으로 주택 보유 현황을 일괄 관리하기 쉽지 않다"고 밝혔습니다. 현재 국토부는 국민건강보험공단을 통해 확인 가능한 건강보험 가입 내역 중 피부양자 정보 등을 활용해 외국인 가족관계를 1차적으로 확인하고 있지만, 이 역시 국내 비거주 가족관계까지 파악하기엔 제도적 공백이 존재합니다. 이러한 상황은 단순히 행정적 불편함을 넘어서, 실질적인 조세 회피 수단으로 악용될 수 있다는 점에서 심각한 문제입니다.
내국인 역차별 논란과 과세 형평성 문제
다주택자를 투기 수요로 규정하고 종합부동산세, 양도소득세, 취득세 중과를 본격화한 문재인 정부 시절부터 내국인 역차별 논란은 끊이지 않았습니다. 현 정부 또한 다주택자를 겨냥한 강경 메시지를 잇따라 내놓고 있는 상황입니다. 이재명 대통령은 지난 3일 자신의 엑스(X·옛 트위터)에서 다주택자를 향해 "돈이 마귀라더니, 설마 마귀에게 최소한의 양심마저 빼앗긴 건 아닌가"라고 비판하기도 했습니다. 문제는 이러한 강력한 규제가 내국인에게만 적용되고, 외국인은 실질적으로 회피할 수 있다는 점입니다.
대한민국 국민이 대한민국 집을 사는 데는 온갖 대출 규제와 실거주 의무 등 온갖 규제를 쏟아붓고 있지만, 외국인 특히 중국인들은 이러한 규제에서 벗어날 수 있다고 하니 국민들이 분노하지 않을 수 없는 상황입니다. 단순히 외국인이라서 분노하는 것이 아니라, 자국민에게는 과중한 세금을 매기면서 외국인에게는 한없이 관대한 이중 잣대에 대한 불만입니다.
2022년 4월 윤석열 전 대통령 인수위원회는 과세 형평성 논란을 고려해 주택을 매도하는 외국인을 대상으로 세대원의 주택 소유 현황을 제출받겠다고 밝히기도 했습니다. 당시 인수위는 "가족의 동일세대 파악이 어려운 점을 악용해 1주택자로 위장하면서 양도소득세를 회피하는 사례가 일부 발견되고 있어 국민의 거주권 보호와 공정성 제고를 위해 외국인 다주택자의 투기성 주택 거래에 대한 검증을 강화할 것"이라고 예고했지만 이는 현실화되지 못했습니다. 외교 관계에 있어 중요한 것은 바로 상호주의인데, 이를 무시하며 중국인들은 대한민국 부동산을 유린하게 둔 상황에 대한 비판도 제기됩니다.
중국은 자국 부동산 시장에 대한 외국인 투자를 엄격히 제한하고 있음에도 불구하고, 한국은 중국인의 부동산 투자에 대해 상대적으로 관대한 태도를 취하고 있다는 지적입니다. 국토부 관계자는 "외국인 다주택자 관련 보완 방안 논의 및 검토는 내부적으로 계속되고 있다"면서도 "행정정보가 국가 간 완전히 통용되지 않는 이상 우리 정부에서 요건이 안 된 상태에서 중과를 적용하기는 어렵다"고 설명했습니다.
중국인 투자자 증가와 세대 파악의 한계
외국인의 국내 주택 매수세는 해마다 증가해왔습니다. 법원 등기정보광장에 따르면 지난해 서울 집합건물(아파트·연립·다세대주택·오피스텔 등)을 매수한 외국인의 소유권이전등기(매매) 신청 건수는 1916건으로 2021년(2014건) 이후 4년 만의 최고치를 기록했습니다. 이 중 약 40%에 달하는 740건이 강남3구(강남·서초·송파구)와 용산구, 한강벨트(강동·광진·마포·성동구) 지역에 집중되었습니다. 더욱 주목할 만한 점은 외국인 주택 보유자의 국적 분포입니다. 지난해 6월 기준으로 국내 주택을 보유한 외국인이 처음으로 10만명(국토부 통계)을 넘어섰는데, 이 중 중국 국적이 6만여 명으로 가장 많았습니다. 이들이 보유한 주택은 전체 약 10만4000가구 중 5만9000가구에 달해 절반 이상을 차지했습니다. 외국인 주택 보유자 중 2주택자는 10만2477명 중 5421명(5.3%)이었고, 3주택 이상 보유자는 1339명(1.3%)으로 집계되었습니다.
| 연도 | 서울 외국인 소유권이전등기 건수 | 강남3구+용산+한강벨트 집중도 |
|---|---|---|
| 2021년 | 2014건 | - |
| 2025년 | 1916건 | 740건 (약 40%) |
사실 대한민국 부동산 시장에서 외국인들이 차지하는 비중은 다른 어느 나라와 비교해도 그리 많은 수치라고는 할 수 없습니다. 전체 대한민국 부동산의 10% 내외에 불과하기 때문입니다.
그러나 문제는 절대적인 비중이 아니라 과세의 형평성에 있습니다. 작년 8월 26일 정부는 뒤늦게 외국인 토지 제한 정책을 시행해서 생색내기를 했지만, 서울 부동산 가격이 폭등하고 여전히 집 마련으로 힘들어하며 양도세 중과로 고통받는 내국인들의 상황은 개선되지 않았습니다.
우병탁 신한 프리미어 패스파인더 전문위원은 "현재는 국내 거주 외국인이 서울 아파트를 한 채 보유하고 있고, 해외에 거주하고 있는 그의 배우자가 또 다른 서울 아파트 한 채를 매수했어도 양도소득세 중과를 부과할 수 없는 상황"이라며 "다만 국가 간 조세 조약도 연관이 돼 있는 부분이기 때문에 어느 정도 선에서 이를 실무적으로 판단할지 균형점을 잘 찾아야 한다"고 지적했습니다.
재경부 관계자는 "외국인 다주택의 경우 정보 구축의 문제인데 점차 발전시켜나가기 위한 차원의 검토를 지속하고 있다"고 밝혔지만, 구체적인 실행 방안은 여전히 불투명한 상태입니다. 외국인 부동산 양도세 중과 회피 문제는 단순한 세금 이슈를 넘어 자국민 보호와 과세 형평성이라는 근본적인 가치가 충돌하는 지점입니다. 적대적인 국가인 중국인들까지 이러한 규제에서 벗어날 수 있다는 사실은 국민들의 분노를 더욱 증폭시키고 있습니다. 정부는 외국인 가족관계 정보 접근의 제약 등 현실적인 한계를 인정하면서도, 보다 실효성 있는 보완책 마련이 시급한 상황입니다. 상호주의 원칙에 입각한 외국인 부동산 투자 규제와 함께, 내국인 역차별을 해소할 수 있는 제도적 개선이 조속히 이루어져야 할 것입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 외국인도 국내에서 양도소득세를 내야 하나요?
A. 네, 국내에 주소를 두거나 183일 이상 거주한 외국인은 소득세법상 거주자로 분류되어 내국인과 동일한 과세 체계가 적용됩니다. 따라서 주택을 매도할 때 양도소득세를 납부해야 합니다. 다만 세대 단위 다주택 여부 판단이 어려워 중과세 회피 가능성이 존재합니다.
Q. 외국인 다주택자는 어떻게 양도세 중과를 피할 수 있나요?
A. 외국인의 경우 해외에 거주하는 가족 명의로 주택을 분산 취득하거나, 관계 입증이 어려운 타인 명의를 동원하면 세대 단위 다주택자 판정을 피할 수 있습니다. 정부가 외국인의 해외 거주 가족관계를 파악하기 어렵기 때문에 발생하는 제도적 허점입니다.
Q. 정부는 외국인 부동산 투자 규제를 강화할 계획인가요?
A. 국토교통부와 재정경제부는 외국인 다주택자 관련 보완 방안을 내부적으로 검토 중이라고 밝혔습니다. 하지만 행정정보가 국가 간 완전히 통용되지 않고, 국가 간 조세 조약도 연관되어 있어 실질적인 규제 강화에는 한계가 있는 상황입니다. 2022년 인수위 발표 이후에도 구체적인 실행 방안은 마련되지 못했습니다.
Q. 중국인이 한국 부동산을 많이 보유하고 있나요?
A. 2025년 6월 기준 국내 주택을 보유한 외국인 중 중국 국적이 약 6만 명으로 가장 많으며, 이들이 보유한 주택은 전체 외국인 보유 주택 10만4000가구 중 5만9000가구로 절반 이상을 차지합니다. 2025년 서울 외국인 매수 등기 건수도 1916건으로 최근 4년간 최고치를 기록했습니다.
--- [출처] "옆 집 중국인, 서울집이 또 있대" 외국인은 양도세 중과 못한다? 역차별 논란 [부동산360] / 헤럴드경제: https://n.news.naver.com/article/016/0002597408