요약: 정부의 외국인 대상 토지거래허가구역 지정(외국인 토허제) 이후 외국인의 집합건물 매수 건수가 크게 감소했습니다. 본 리포트는 기사에 수록된 숫자를 바탕으로 증감율을 표로 정리하고, 외국계 대출(자국 은행 대출)을 통한 매수의 리스크(담보 귀속·먹튀) 가능성을 법적·실무적 관점에서 분석합니다. 또한 전세사기 관련 일반적 패턴과 피해자·당국의 대응 방안을 정리합니다.
1. 핵심 요약
- 외국인 매수 급감: 기사 기준으로 집합건물 소유권 등기 이전 건수가 1,313건 → 943건으로 약 -28.2% 감소.
- 국적별 큰 감소: 미국 -30.9%, 중국 -25.6%, 캐나다 -43.0% (기사 수치 기준).
- 지역별 차별적 영향: 경기·인천에서 감소폭이 특히 컸고(중국·미국 등), 서울 핵심지는 상대적으로 덜 영향받음.
- 실무적 리스크: 외국인이 자국 은행 대출로 매수한 경우 채무불이행 시 담보(부동산)가 외국 채권자(은행)로 넘어갈 가능성이 있으나, 한국 내 법적 집행 절차를 거쳐야 하므로 즉각적·자동적 귀속은 아님.
- 전세사기 먹튀: 외국인 가해자 관련 전세사기 발생 시 피해 회복은 사례별 상이하며, 형사·민사·국제공조가 복합적으로 필요함.
2. 기사 수치 표 및 증감율
아래 표는 기사 내 수치를 근거로 계산한 증감율입니다(증감율 = (최근 - 비교) / 비교 × 100).
2-A. 전국(집합건물) 매수 건수
| 항목 | 비교 시점 | 최근(기사 기준) | 증감(절대) | 증감율 |
| 전체(집합건물 등기 이전) | 1,313건 (9월) | 943건 (지난달) | -370 | -28.2% |
2-B. 국적별 증감
| 국적 | 비교값 | 최근값 | 증감 | 증감율 |
| 미국 | 256건 | 177건 | -79 | -30.9% |
| 중국 | 778건 | 579건 | -199 | -25.6% |
| 캐나다 | 86건 | 49건 | -37 | -43.0% |
2-C. 지역·국적별 예시
| 국적·지역 | 비교값 | 최근값 | 증감 | 증감율 |
| 미국 - 서울 | 74건 | 48건 | -26 | -35.1% |
| 미국 - 인천 | 82건 | 29건 | -53 | -64.6% |
| 미국 - 경기 | 53건 | 33건 | -20 | -37.7% |
| 중국 - 서울 | 65건 | 66건 | +1 | +1.5% |
| 중국 - 경기 | 414건 | 261건 | -153 | -37.0% |
※ 표의 수치는 기사 본문에서 제공된 숫자에 근거해 계산했습니다. 세부 시계열·원자료 확인은 해당 통계원·등기정보를 통해 권장합니다.
3. 왜 외국인 매수가 감소했는가 — 정책·시장의 메커니즘
- 외국인 토허제 도입: 외국인에게도 토지거래허가·실거주 요건을 부과하면 투자성 매수의 문턱이 증가합니다.
- 송금·자금출처 확인 강화: AML(자금세탁방지)·국제금융 규제 강화로 대규모 송금·대출의 실무 진입장벽이 커집니다.
- 정책 불확실성 및 행정 절차 지연: 허가 필요·심사 지연은 투자 타이밍을 차단합니다.
- 지역적 특성: 서울 핵심권은 현금 부자 수요로 상대적 영향을 덜 받는 반면, 경기·인천 등은 투자성 외국인 비중이 높아 타격이 큽니다.
4. 핵심 리스크: 외국계 대출로 인한 '담보 귀속' 시나리오 분석
4-1. 우려의 논리(간단 요약)
외국인이 자국 은행(중국계 포함)에서 대출을 받아 한국 부동산을 매수한 뒤, 정책 변화·환율·사업 실패 등으로 상환 불능에 빠지면 채권자가 담보권을 행사해 해당 부동산을 인수할 가능성이라는 우려입니다.
4-2. 현실성 검토(법률·절차 관점)
- 한국 내 집행 절차가 작동합니다. 외국 채권자라도 한국 법원·집행 절차(가압류→본안소송→경매 등)를 통해 담보를 처분해야 합니다.
- 즉시 귀속은 불가능; 통상 경매 또는 공매 과정을 통해 채권자 배당을 받게 되며, 채권자가 직접 소유권을 취득하려면 별도 법적·행정적 절차를 거칩니다.
- 외국 국영은행의 실무: 대형 외국은행은 법적 집행 능력과 자원이 있어 채권 행사가 가능하나, 외교적·정책적 제약(정부 제동, 공적 관심)이 개입될 수 있습니다.
4-3. 실무상 문제점 (임차인·지역사회 관점)
- 경매 과정에서 임차인의 전세금 회수 우선순위 문제(전세권·확정일자 유무에 좌우).
- 채권자가 외국기관인 경우 소유권 이전·관리주체 변경 과정에서 공실·관리 공백 발생 가능.
- 외교·안보 이슈로 정치적 민감성이 커질 경우 정부의 제도적 개입(거래 제한·인수 절차 제약 등)이 발생할 수 있음.
5. '전세사기(먹튀)' 관련: 일반적 패턴, 피해자 대응 절차
5-1. 전형적 먹튀 패턴
- 임대차 계약 체결 → 전세금 수령 → 임대인 연락두절(또는 해외 도피)
- 허위 서류·가짜 보증보험·미등기 전세권 등으로 세입자 권리 취약
- 집주인이 외국인일 경우 신원 추적·자금 회수 난이도 상승
5-2. 피해자가 취해야 할 단계별 조치
- 즉시 신고: 관할 경찰서에 형사 고소(사기·횡령 등) → 수사 개시 요청.
- 전세보증보험 확인 및 청구: 가입된 경우 보험사에 지급 요구 및 대위권 행사 요청.
- 민사 구제: 임대인 명의 재산에 대해 가압류·가처분·강제집행 신청(법원) 및 손해배상 청구.
- 임차권 등기/확정일자: 이미 확보되어 있다면 경매 배당에서 우선권 확보 가능성 있음 — 사전 확인 필요.
- 국제 공조 요청: 가해자가 해외로 도피한 경우 수사기관을 통한 국제공조·인터폴 수배·외교 채널 활용.
5-3. 현실적 제약
- 해외 도주·자금이 해외로 이체된 경우 피해 회복이 매우 어려움.
- 보험 비가입·확정일자 미확보 사례가 많아 실질적 구제는 제한적일 수 있음.
6. 정책적·시장 관점 권고
6-1. 정부(정책 설계) 권고
- 외국인 토허제의 목적(투기 억제) 달성 상황을 정기적으로 공개하고 투명한 예외 규정 마련.
- 외국계 대출 자금출처에 대한 정밀 모니터링 강화 및 문제 인지 시 신속한 법집행·국제공조 체계 가동.
- 전세사기·먹튀 피해에 대한 전세보증기금·보험사와의 협력체계 강화(신속 배상·대위권 행사 프로세스 개선).
6-2. 금융기관 권고
- 외국인 담보대출 심사 시 한국 내 집행 가능성·정책 리스크를 스트레스 테스트에 포함.
- 해외금융기관과의 공동심사·정보교환을 통해 대출 리스크 사전 식별.
6-3. 임차인·일반 시민 권고
- 계약 전 등기부등본 확인, 전세보증보험 가입 여부 확인, 확정일자 확보, 전세권 등기 가능성 점검.
- 외국인 소유주와 거래 시 신분·등기·근저당·세금체납 여부까지 점검.
7. 결론
정부의 외국인 토허제는 단기적으로 외국인 매수세를 억제하는 효과를 냈습니다. 기사 수치(전국 -28.2% 등)는 이를 뒷받침합니다. 다만 외국계 대출에 의한 담보 귀속 우려은 이론적으로 가능한 시나리오이나, 한국 내 법적 절차(경매·집행·배당)를 통해 처리되는 복잡한 과정입니다. 따라서 “곧바로 외국 국영은행이 한국 부동산을 직접 소유한다”는 식의 단순화는 과도하며, 실무적으로는 임차인 보호·법적 절차·국제공조가 핵심 변수가 됩니다.
※ 본 리포트는 기사 제공 수치·일반 법·실무 지식을 바탕으로 작성되었습니다. 특정 사건의 법적 대응이나 개별 피해구제의 경우, 관할 수사기관·법률 전문가·세무 전문가의 직접 상담을 권합니다.
