900가구에 전세는 딱 둘… 내년 ‘전세 지옥’ 온다
없거나, 있어도 1~2건. 수도권 전세 매물이 씨가 말랐다. 서울 용산구·송파구 등 인기 지역의 900가구가 넘는 대단지에서도 나오는 전세 물건은 한두 건이 고작이다. 10·15 대책으로 규제가 강화된
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1. 지금 전세 매물이 거의 없는 이유부터 보자
기사에서 예로 든 서울·수도권 전세 물량을 보면 이미 시장은 비정상적인 수준으로 말라 있다.
- 송파 래미안파크팰리스 919가구 → 전세 단 2건
- 용산 한남 힐스테이트 283가구 → 전세 1건
- 판교 푸르지오그랑블 948가구 → 전세 6건
- 수원 매탄에듀파크시티 659가구 → 전세/월세 0건
수도권의 전세 매물이 이렇게까지 사라진 사례는 매우 이례적이다. 그런데 전문가들은 “내년에는 이게 시작에 불과하다”고 말한다. 왜일까?
2. 내년에 ‘전세 지옥’이 오는 첫 번째 원인: 등록임대주택 자동말소
가장 치명적인 요인은 바로 2017년 정부가 대대적으로 등록을 장려했던 장기 일반 임대주택(8년 의무임대)이 2025~2028년 사이에 대량으로 만료된다는 점이다.
그러나 자동말소가 되면 임대주택이 다음의 선택지로 이동한다.
- 전세 → 월세 전환
- 보유세 부담 때문에 매도
- 전세 재계약 시 과세 증가 → 전세 유지 기피
즉, 전세 공급이 사라지는 구조적 요인이 내년부터 본격화된다.
서울 등록임대 자동말소 물량 규모
- 2025년: 3,754호
- 2026년: 22,822호
- 2027년: 7,833호
- 2028년: 7,028호
특히 2026년에는 2만3천 가구에 가까운 저렴 전세 공급원이 통째로 사라진다. 이 물량은 그대로 시장에서 월세·매매로 빠져나가면서 전세 공급 부족이 폭발하게 된다.
3. 두 번째 원인: 계약갱신청구권으로 시장 유통 물량이 줄어든 상태
2020년 도입된 ‘계약갱신청구권’은 2년 임대를 4년까지 늘리도록 했다. 이 말은 곧,
지금도 전세가 거의 없는 것은 갱신청구권으로 매물이 시장에서 ‘잠겨’ 있기 때문인데 여기에 등록임대 자동말소까지 겹치면 전세 공급은 폭발적으로 줄어든다.
4. 세 번째 원인: 토지거래허가구역 지정으로 매물 자체가 잠김
서울 전역이 토지거래허가구역으로 묶이면서 매수·매도 모두 어렵고, 시장 유동성이 크게 떨어졌다. 그런데 매매가 막히면 집주인도 전세를 내놓지 않는다.
- 매도 못함 → 전세로 돌릴 이유 없음
- 허가 과정 복잡 → 임대 공급 자체가 줄어듦
- 매수 희망자 부족 → 가격 불확실성 증가
매매가 막히면 전세도 막히는 구조가 이미 심화된 것이다.
5. 네 번째 원인: 금리 하락 기대감 + 월세 전환 가속화
집주인은 전세보다 월세가 더 유리한 시기다. 금리가 낮아지면 전세보증금을 굴릴 메리트도 떨어진다.
6. 다섯 번째 원인: 2026년 입주 물량 부족
2026년 수도권 입주 물량은 이미 역대 최저 수준으로 전망된다. 신규 공급이 적으면 전세 대체 수요도 사라지고, 기존 단지로 수요가 집중되면서 전세가 치솟는다.
7. 그래서 전문가들은 “지금의 전세난은 예고편”이라고 말한다
전문가들의 전망은 매우 비관적이다.
즉, 지금 전세가가 뛰는 이유는 단순 수급이 아니라 **전세 구조 자체가 무너지고 있기 때문**이다.
8. 결론 — 내년 전세 지옥은 “예정된 결과”다
2026년 전세 시장이 붕괴할 수밖에 없는 이유는 다음 5가지가 동시에 겹치기 때문이다.
- 등록임대 자동말소 → 대규모 전세 공급 이탈
- 계약갱신청구권 → 전세 시장 유통 물량 잠김
- 토지거래허가구역 → 매매·임대 모두 막혀 공급 축소
- 월세 전환 가속화 → 전세 구조 붕괴
- 입주 물량 부족 → 기존 전세로 수요 집중
