서울 이어 수도권도 '규제 약발' 끝났나 … 3연타 대책, 시장내성만 키웠다
서울에 이어 수도권도 대출규제 '약발'이 벌써 끝나가는 조짐을 보이고 있다. 10·15부동산대책 발표직후 주춤했던 매수세가 살아나면서 경기 성남·용인·광명시 등 규제지역 집값이 다시 상승폭
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부동산이란 시한폭탄을 어떻게 제거할 것인가 [왜냐면]
남기업 | 토지+자유연구소 소장 현재 부동산 문제로 필자는 ①부동산에 금융을 과잉 공급한 문제 ②낮은 부동산 보유세와 1주택자에 대한 과도한 혜택 문제 ③서울 및 수도권 인구의 초집중 문
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1. 왜 진보정권 때만 집값이 폭등하는가? — 시장의 학습효과
문재인 정부, 이재명 정부 모두 규제를 가장 강하게 적용한 시기다. 그러나 규제가 강하면 강할수록 집값은 더 빠르고 강하게 올랐다.
① 규제는 ‘수요 억제’가 아니라 ‘수요 압축’ 효과를 낳는다
대출을 억제하면 매수자 수는 줄지만, 살 사람은 결국 산다. 그러면 남는 수요는 더 비싼 지역‧더 강한 매물로 몰려 ‘똘똘한 한 채’를 만든다. → 결과적으로 안전 지역·핵심 지역의 집값이 더 빨리, 더 강하게 상승한다.
② 규제는 시장에서 ‘공급을 묶는’ 효과를 만든다
지금도 토지거래허가제 때문에 서울은 사실상 매매가 불가능하다. 그러면 어떻게 되나? 집주인은 매도 대신 보유를 선택한다. 즉, 규제는 공급을 죽인다. 공급이 줄면 가격은 오를 수밖에 없다.
③ ‘규제 → 일시 하락 → 폭등’ 패턴이 반복되며 학습효과 고착
진보정권 10년 동안 시장은 이렇게 학습했다.
2~3주 후: “어차피 다시 오를 거야.” (매수세 복귀)
3~6개월 후: 신고가 연속 돌파
이 패턴은 현재 수도권에서 정확히 재현되고 있다.
2. 남기업 소장 등의 주장에는 왜 심각한 오류가 있는가?
남기업 소장은 한국 부동산 문제를 다음 3가지로 규정한다.
- ① 금융 과잉 공급(전세대출 등)
- ② 낮은 보유세·1주택자 특혜
- ③ 서울 집중 문제
모두 일리가 있는 듯 보이지만, 이 세 가지는 핵심과 거리가 멀다. 오히려 이런 관점이 부동산 문제를 악화시킨 측면이 크다.
① “금융 공급 과잉” → 사실과 다름
한국 집값 폭등의 근본 원인은 대출이 아니라 공급 부재 + 규제 난립이다. 불과 10년간 서울의 청약·입주 물량은 절반 이하로 줄었다. 반면 세금, 대출, 거래제한 규제는 10배 이상 늘었다. → 금융이 아니라 공급 부족과 정부 개입이 핵심 문제다.
② “보유세를 올려라” → 전세가격 폭등 부르는 최악의 정책
보유세 인상은 OECD 평균과 비교하면 그럴듯해 보이지만, 한국에는 OECD에 없는 제도가 있다. 전·월세 제도 + 임대차 3법 + 전세대출 패러다임 이 조합에서 보유세를 올리면 집주인은 전세 → 월세 전환, 혹은 매도 잠김으로 대응한다. 그 결과 → 전세는 사라지고 → 월세는 폭등하고 → 매매가는 신고가를 찍는다. 즉, 보유세 강화는 서민을 가장 강하게 피해 보는 정책이다.
③ “서울 집중 때문이다” → 문제의 20%만 설명
서울 집중은 오래된 현상이다. 그런데 왜 특정 정권에서만 폭등할까? 정답은 간단하다. 그 시기에 공급을 극도로 억제하는 규제가 결합되기 때문이다. 서울 집중은 구조지만, 공급 억제는 정책이다.
3. 부동산이 시한폭탄이 된 진짜 이유
남기업 소장은 문제를 "금융·보유세·서울 집중"으로 단순화했지만, 실제 시한폭탄을 만든 것은 전혀 다른 요인들이다.
① 공급 공백 6년
문재인 정부~이재명 정부 초기까지 총 7년간 실제 착공과 준공이 줄줄이 감소했다.
② 규제가 공급·수요·임대시장 모두를 마비시킴
- 토지거래허가제 → 매매 절벽
- 전세 규제 → 전세 멸종
- 대출 규제 → 수요 압축 후 폭등
- 분양가 규제 → 공급 중단
이 모든 게 합쳐져 ‘부동산 시한폭탄’을 만든 것이다.
③ 가장 위험한 것은 “규제하면 집값이 떨어진다”는 오해
이 오해가 10년간 정책을 잘못된 방향으로 끌고 갔다. 그리고 그 결과가 지금 벌어지고 있는 서울·수도권 전역의 재폭등이다.
4. 이런 주장을 하는 사람들이 오히려 집값을 올리는 이유
남기업 소장 등 일부 전문가들은 “보유세를 더 올려라” “대출을 더 조이자” “전세대출도 막자” 같은 주장을 반복한다. 이런 주장들이 현실에서 어떤 효과를 내는지 보자.
즉, 이들의 논리는 의도는 진보적이지만 결과는 ‘강남불패·서울불패 강화’다. 서민을 돕는 정책이 아니라 현금 부자에게만 유리한 정책이 된다.
5. 진짜로 부동산 시한폭탄을 제거하려면?
문제 해결은 간단하다. 정권 성향과 무관하게 다음 5가지 원칙을 지켜야 한다.
① 규제는 최소화하고 거래를 정상화해야 한다
토지거래허가제 같은 시장 마비 정책은 즉시 폐지해야 한다. 다만 이 경우, 규제를 철폐하는 순간 부동산 매매가 집중화되어 일시적 상승이 발생할 수 있으며, 정상화까지 이전 규제 정책을 회귀해서는 안된다.
② 공급은 ‘발표’가 아니라 ‘착공·준공’이 핵심
서울·수도권에 3~5년간 강력한 공급 사이클을 만들어야 한다.
③ 전세 시장 회복을 위해 세금·대출 정책을 원상복구
④ 보유세는 급격히 올리는 것이 아니라 장기적·점진적으로 조정
⑤ 공공+민간 공급을 균형 있게 유지
이 다섯 가지만 충족되면 부동산 시한폭탄은 해체된다.
결론 — 진보정권 때 집값이 폭등하는 이유는 ‘진보’라서가 아니다 잘못된 규제 철학 때문이다
