[르포] 전세사기 집중된 인천, 경매서 HUG 셀프 낙찰 휩쓴 이유는
24일 인천지법 경매 28건 중 6건이 ‘HUG 대항력 포기’ 물건 채권자 HUG, ‘셀프 낙찰’ 눈길 낙찰가율은 감정가 대비 68% 수준 지난 24일 오전 10시 인천 미추홀구 학익동 인천지방법원 2층 13계에서
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전세사기가 가장 많이 터진 곳이 인천입니다.
그런데 최근 인천 법원 경매장에서는 이상한 장면이 자주 보입니다.
👉 경매에 HUG(국가기관)가 스스로 입찰해 자기 물건을 직접 사가는 ‘셀프 낙찰’이 폭발적으로 증가하고 있음.
이게 도대체 무슨 말일까?
“본인이 경매 신청 걸어놓고 본인이 다시 사간다?”
이걸 이해하려면 전세사기 → 대위변제 → 대항력 → 경매 → 낙찰자 인수 조건 이렇게 이어지는 구조를 아주 쉽게 풀어야 한다.
1️⃣ 왜 HUG가 경매에 등장하나?
✔ 전세사기 → 피해자는 HUG가 대신 돈을 물어줌
예를 들어보자.
📌 예시
- 임차인 B씨는 보증금 1억으로 인천 아파트 전세 계약
- 집주인(사기꾼)이 잠적함
- 임차인은 보증금을 못 돌려받음
- 대신 HUG가 1억을 B씨에게 대신 줌 → 이걸 대위변제라고 한다
✔ 그런데 HUG가 그냥 줄 수는 없다.
“사기꾼에게 줘야 할 보증금을 내가 대신 냈으니 이제 나(HUG)가 그 집주인에게 받을 권리가 생긴다”
→ 그래서 HUG는 집을 경매로 넘겨서 보증금 일부라도 회수하려 한다.
요기까지는 일반 사람들이 많이 들어본 흐름.
2️⃣ 문제는… 이런 집은 경매에서 거의 안 팔린다
왜일까?
✔ 이유: 전세보증금이 ‘대항력’을 갖고 있음
대항력 = 집주인이 바뀌어도 임차인은 “나 계속 살 거예요”를 주장할 권리.
즉, 경매에서 누가 집을 사도 임차인을 내보내지 못하고 보증금을 물어줘야 한다.
→ 이게 부담되니 입찰자가 거의 없음
→ 유찰 반복
→ HUG는 돈을 회수하지 못함
3️⃣ 그래서 HUG가 쓴 카드: ‘대항력 포기’ 옵션
HUG가 이런 선언을 한다.
“얘들아, 이 집 내가 받은 임차인 권리(대항력) 전부 포기할게.
너희가 이 집 사도 전세보증금 인수 안 해도 돼!”
즉, 낙찰자 부담 0원.
전세보증금을 대신 내줄 필요가 없음.
이건 경매 참가자들이 좋아하는 조건이다.
4️⃣ 그런데도 아직도 잘 안 팔리는 물건이 있다?
맞다.
권리관계 복잡하거나, 동네 시세가 떨어지거나, 구조가 애매하거나…
그래서 HUG가 최후의 선택을 한다.
5️⃣ 드디어 등장하는 HUG 셀프 낙찰
이건 이런 구조다.
📌 예시
- 감정가 1억 8,600만원짜리 아파트
- 2번 유찰 → 최저가 9,114만원(약 49%)
- 입찰자 9명
- 그런데 낙찰가는 HUG가 1억 2,596만 원으로 써내서 본인이 낙찰
이게 바로 기사에서 나온 실제 사례.
6️⃣ HUG는 미쳤나? 왜 자기 돈을 써서 자기 물건을 사나?
아니다.
여기에는 정확한 계산이 있다.
✔ 이유 1) 그래야 손실을 줄일 수 있음
전세보증금 예시로 1억 5000만원을 임차인에게 대위변제했다고 치자.
만약 경매에서
- 9천만 원에 낙찰 → HUG는 6천만 원 손실
- 1억 2천만 원에 낙찰 → 손실은 3천만 원으로 감소
그러니 HUG는 손실을 최소화하기 위해 직접 높은 가격을 써내 낙찰을 받는 것.
✔ 이유 2) ‘든든전세주택’으로 활용해서 다시 시장에 임대로 공급
이건 많은 사람들이 모르고 있는 중요한 부분.
셀프 낙찰로 확보한 집을
👉 HUG 자체 전세주택(든든전세주택) 으로 리모델링해서 전세시장에 공급한다.
HUG가 임대인(집주인)이 되어 전세로 빌려주는 구조.
이렇게 하면:
- 임차인에게 안정적인 전세 공급
- 미래에 집값이 올라가면 매각해서 손실 만회 가능
즉,
HUG가 경매 낙찰 → 전세주택 운영 → 집값 회복 시 매각
이 흐름으로 HUG는 재정 손실을 최소화할 수 있다.
7️⃣ 셀프 낙찰이 왜 요즘 갑자기 폭증하나?
인천이 전세사기 집합소였기 때문이다.
✔ 최근 3년 인천에서
- 깡통전세
- 허위매물
- 전세사기 조직
- 다중·허위근저당
- 악성 집주인
이런 구조로 수천 명 피해자가 발생했다.
그러니
👉 HUG가 대위변제한 물건이 대량으로 경매로 나옴
👉 경매가 유찰되니 HUG가 직접 나감
👉 그래서 셀프 낙찰이 쏟아지는 것
8️⃣ 실제 현장 분위기: 왜 사람들이 몰리나?
기사에 나온 실제 장면:
- 28건 중 6건이 HUG 물건(약 20%)
- 어떤 물건에는 9명까지 응찰
- 감정가 대비 68% 정도에 낙찰
사람들이 노리는 건 두 가지:
① HUG 대항력 포기 → 전세보증금 부담 0원
이건 투자자로서는 매우 큰 메리트.
② ‘시세보다 싸게 사서 되팔기’
특히 권리관계 해결된 물건은
나중에 시세에 맞춰 팔면 차익 가능.
물론 함정도 있다.
(하단에서 설명)
9️⃣ 일반인이 진짜 조심해야 할 포인트 (중요)
전세사기 경매물건은 일반 경매와 다르다.
❌ 조심해야 할 요소
- 관리비 체납
- 세금 체납
- 공가(빈집) 훼손
- 인근 시세 하락
- 신축 아닌 경우 수리비 폭탄
- 은행 근저당 순위 착각
- 임차인 인도 문제
- 명도 비용 발생
특히 ‘권리 깨끗함’이라고 생각했다가,
수천만 원 수리비·세금 폭탄이 튀어나오는 사례도 흔하다.
🔟 한 문장 요약
전세사기 피해가 집중된 인천에서 HUG는 전세보증금을 대신 물어준 뒤, 경매에서 손실을 최소화하기 위해 ‘대항력 포기 물건’을 내고, 그래도 안 팔리면 직접 낙찰 받아 전세주택으로 활용하는 전략을 쓰고 있다.
