2026년 오피스텔 입주 예정 물량이 불과 1만1762세대에 그치는 것으로 나타나며, 지난 16년간 가장 낮은 수치를 기록했습니다. 이는 2010년(7482세대) 이후 가장 적은 물량이며, 역대 최대였던 2019년(11만549세대)과 비교해 무려 90% 이상 급감한 수치입니다. 부동산R114의 분석에 따르면, 이는 최근 수년간 지속된 분양 부진과 고금리 여파, 건설업 위축이 복합적으로 작용한 결과로 해석됩니다.
이러한 공급절벽은 오피스텔 시장의 구조적 변화를 촉진할 수 있으며, 일각에서는 임대수익률 상승과 희소성에 따른 가격 반등 기대감도 나오고 있습니다. 그러나 오피스텔을 실거주 목적으로 매수하는 것은 신중한 판단이 필요한 상황입니다. 대지지분 부족, 재건축·재개발의 어려움, 규제 리스크, 낮은 시세 상승률 등은 장기 보유 시 불리한 구조를 만들어내기 때문입니다. 이번 글에서는 통계를 통해 그 리스크를 분석하고, 향후 시장에 미치는 영향을 종합적으로 살펴봅니다.
공급 절벽 현실화…역대 최저 수준의 입주 예정 물량
부동산R114에 따르면 2026년 입주 예정 오피스텔 물량은 1만1762세대로, 2023년부터 이어진 공급 축소 흐름이 고착화되고 있습니다.
- 2026년 입주 예정: 1만1762세대 (16년 내 최저)
- 2023~2025년 분양 누계: 2만8795세대
- 2019년 입주 물량: 11만549세대 → 약 90% 감소
이는 통상적으로 착공 후 2~3년 이후에 입주가 이뤄진다는 점을 고려할 때, 2027~2028년까지도 오피스텔 공급 위축이 이어질 수 있음을 시사합니다. 특히 서울 및 수도권에서 신규 오피스텔 인허가가 줄어든 만큼, 인기 지역에서는 가격 불균형이 심화될 수 있습니다.
임대수익률 4년 연속 상승…투자자 이목 집중
오피스텔의 임대수익률은 최근 지속적인 상승세를 보이고 있습니다. 이는 공급 감소와 함께 전세사기 회피 심리, 월세 선호 증가 등이 복합적으로 작용한 결과입니다.
- 2021년: 4.47%
- 2022년: 4.59%
- 2023년: 4.62%
- 2025년 3분기 기준: 4.76%
이는 아파트 임대수익률(2025년 전국 평균 2.4%)에 비해 약 2배 가량 높은 수준입니다. 다만, 이 수익률은 단기 임대 투자자에게만 유효한 지표이며, 실거주 목적으로 접근할 경우에는 아래와 같은 구조적 한계에 부딪히게 됩니다.
오피스텔 실거주 매수의 구조적 리스크: 수치 기반 분석
① 대지지분 부족으로 재건축 불가능
오피스텔은 상업지역에 건축되며 대지지분이 매우 낮습니다. 서울 마포구 S오피스텔의 경우, 전용 45㎡에 대한 대지지분은 2.8㎡에 불과합니다. 반면, 동일 면적의 아파트는 18㎡ 내외의 대지지분을 갖고 있습니다. 이로 인해 오피스텔은 재건축 추진이 사실상 불가능하며, 노후화 이후의 자산가치 하락 가능성이 큽니다.
② 낮은 시세 상승률
국토부 실거래가 공개 시스템에 따르면, 최근 10년간 서울 오피스텔의 평균 시세 상승률은 약 39%로, 동일 기간 아파트 상승률(약 73%)의 절반 수준에 머물렀습니다. 특히 수도권 외곽일수록 차이는 더 벌어집니다.
③ 규제 대상 및 세금 부담
실거주 목적이라 하더라도 오피스텔은 주택 수 산정에 포함될 수 있으며, 1가구 2주택으로 간주될 경우 취득세 중과(최대 8%) 적용을 받을 수 있습니다. 또한, LTV 규제나 DSR 총부채원리금상환비율 규제에서도 불리하게 작용할 수 있습니다.
시장의 구조적 변화: 실수요는 위축, 투자 수요는 쏠림 현상
앞서 설명한 구조적 제약에도 불구하고, 공급 부족에 따른 희소성으로 인해 일부 인기 지역의 오피스텔에는 투자 수요가 집중되고 있습니다. 특히 재개발 유망지역, 대형 병원·대학·IT기업 밀집 지역은 수요가 유지되고 있으며, 강남3구·성수·여의도·종로 등은 임대 수익이 높은 지역으로 꼽힙니다.
그러나 이러한 흐름은 실거주자에게는 반드시 경계해야 할 신호입니다. 임대 목적 투자자는 수익을 기준으로 투자 결정을 내리지만, 실거주는 장기적인 자산가치와 주거 만족도가 중요합니다.
특히 전월세 전환율이 낮아지고 금리가 안정화되면, 임대수익률은 하락할 가능성이 높고, 투자수요도 다시 빠르게 빠질 수 있습니다. 결국 실거주 매수자는 하락 국면에서 가장 큰 손실을 입을 가능성이 큽니다.
결론: 실거주 목적 오피스텔 매수, 다시 생각해보자
2026년 오피스텔 입주물량이 급감하면서 일시적인 수급 불균형이 발생할 수 있습니다. 그러나 이로 인해 실거주 목적으로 오피스텔을 매수하기에는 리스크가 지나치게 높습니다. 다음과 같은 요인을 종합적으로 고려해야 합니다:
- 재건축·재개발 가능성 없음 → 장기 자산가치 상승 한계
- 임대수익률 상승도 일부 지역에 국한
- 거주환경 불편, 소음, 주차 등 구조적 문제 다수
- 세금·대출 규제 등 비아파트 상품의 불리한 조건
따라서 향후 공급 감소가 시장을 일시적으로 왜곡하더라도, 실거주자라면 대지지분이 충분한 아파트나 향후 개발 가치가 높은 단독주택 등을 고려하는 것이 더 합리적인 선택일 수 있습니다.
투자와 실거주는 다른 기준으로 판단해야 하며, 가격 상승 기대만으로 실거주 오피스텔 매수를 결정하는 것은 매우 위험한 접근입니다. 냉정한 수치 분석과 구조적 이해를 바탕으로 신중한 판단이 필요한 시점입니다.
