2025년 10월 15일, 서울 전 25개구가 토지거래허가구역으로 지정되면서 부동산 시장이 크게 요동쳤습니다. 하지만 고가 오피스텔과 일부 고급 빌라 단지(예: 한남 유엔빌리지, 청담 레지던스 등)는 허가 대상에서 제외되었습니다. 많은 투자자들이 “왜 특정 고급 주거지만 빠졌을까?”를 궁금해했죠. 이번 글에서는 법령 기준, 면적 기준, 실무 해석을 모두 포함해 그 이유를 명확히 설명드립니다.
📍 토지거래허가제의 근거와 목적
토지거래허가제는 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조에 근거한 제도입니다. 정부 또는 지방자치단체가 “투기적 거래로 인해 부동산 가격 급등이 우려되는 지역”을 허가구역으로 지정하면, 해당 구역 내에서 일정 규모 이상의 토지를 거래할 때 반드시 관할 구청장의 허가를 받아야 합니다.
이 제도의 핵심 목적은 다음과 같습니다.
- 단기 투기 목적의 토지 매입 억제
- 정비사업지·개발예정지의 가격 급등 사전 차단
- 실수요 중심의 거래질서 확립
즉, “토지”의 유통 자체를 제한하는 제도이기 때문에 ‘건물 거래’ 중심인 오피스텔이나 집합건물은 애초에 핵심 대상이 아닙니다.
🏢 오피스텔이 허가제 대상에서 제외된 이유
오피스텔은 ‘집합건물법’에 따라 건물 전체가 하나의 필지 위에 세워지고, 각 호실(세대)은 “전유부분 + 대지권(공유지분)” 형태로 소유됩니다. 즉, 오피스텔을 매수하더라도 실질적으로 토지 전체의 공유지분 일부만 함께 취득하게 됩니다.
이 때문에 국토부와 지자체는 오피스텔 거래를 “토지 자체 거래로 보기 어렵다”고 판단합니다. 따라서 허가제 지정이 내려져도, 건물 거래로 분류되는 오피스텔은 원칙적으로 허가 대상이 아닙니다.
🔍 예시로 보는 오피스텔 대지지분
- 성수동 고급 오피스텔 A동: 대지지분 약 6.8㎡ (약 2.0평)
- 청담동 레지던스형 오피스텔 B: 대지지분 약 4.2㎡ (약 1.3평)
- 역삼동 복합오피스텔 C: 대지지분 약 8.5㎡ (약 2.6평)
토지거래허가제의 주거지역 허가기준이 90㎡(약 27평) 초과이기 때문에, 위와 같은 오피스텔의 대지지분으로는 기준을 넘을 수 없습니다. 결국 오피스텔은 구조적으로 허가제 요건에 해당되지 않는 것입니다.
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🏠 고급 빌라(유엔빌리지 등) 일부 제외된 이유
유엔빌리지나 청담동·성북동 일대의 고급 빌라·단독주택지는 토지면적이 크지만, 일부 지역은 이번 허가구역 지정에서 제외되었습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.
- ① 투기 목적 거래 증가율이 낮음 — 실제 거래량이 적고 실거주 중심
- ② 외교공관·법인보유 부지 존재 — 외국 대사관·국제기관이 밀집한 지역
- ③ 토지 분할 가능성 낮음 — 대부분 이미 단독 필지로 개발 완료
따라서 국토부는 이번 지정에서 “투기 우려가 높지 않은 지역은 행정적으로 제외”했다고 밝혔습니다. 결국 재개발지 중심(성수, 압구정, 용산 한강로 등)에 규제가 집중된 것입니다.
⚖️ 토지거래허가제가 적용되는 면적 기준
국토계획법 시행령 제117조에 따르면, 허가가 필요한 면적 기준은 다음과 같습니다.
| 용도지역 | 허가 필요 면적 기준 | 평수 환산 |
|---|---|---|
| 주거지역 | 90㎡ 초과 | 약 27평 초과 |
| 상업지역 | 180㎡ 초과 | 약 54평 초과 |
| 공업지역 | 200㎡ 초과 | 약 60평 초과 |
| 녹지지역 | 250㎡ 초과 | 약 76평 초과 |
이 기준을 보면 대부분의 오피스텔·공동주택은 한 세대당 대지지분이 10㎡(약 3평) 이하이므로 허가 대상 면적 기준에 도달할 수 없습니다. 반면, 단독주택이나 다가구주택처럼 대지 전체를 통으로 거래하는 경우에는 허가 필요합니다.
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💬 “대지지분이 작으면 허가 안 받아도 된다”의 정확한 의미
정확히는 “허가제 적용대상 면적을 초과하지 않으면 허가가 필요 없다”는 것입니다. 즉, 모든 오피스텔·빌라가 자동으로 면제된다는 뜻은 아닙니다.
- 건물 전체를 통매입하거나 여러 세대를 동시에 사는 경우 → 총 대지지분 합산 면적이 기준 초과 시 허가 필요
- 개별 세대 1채만 매수 → 대지지분이 90㎡(약 27평) 미만이면 허가 불필요
- 상업용 부동산(오피스텔, 상가 등)은 180㎡(약 54평) 초과 시 허가 대상 가능
따라서 대지지분이 작기 때문에 허가제가 적용되지 않는 것이며, 거래 목적이나 건물 가격이 고가이기 때문은 아닙니다.
🔍 오피스텔과 빌라의 규제 비교
| 구분 | 토지거래허가제 적용 여부 | 주요 이유 |
|---|---|---|
| 고가 오피스텔 | ❌ 제외 | 대지지분 작음, 건물 거래 중심 |
| 고급 빌라(유엔빌리지 등) | ⚙️ 일부 제외 | 실거주 중심, 외교·공관 특수성 |
| 재개발 구역 내 단독주택 | ✅ 포함 | 토지 분할·투기 가능성 높음 |
🧭 결론: 토지 중심 제도이기 때문에, 대지지분 작은 주택은 제외된다
토지거래허가제의 본질은 “토지 유통 제한”입니다. 따라서 대지지분이 미미하거나 토지 소유권이 개별로 구분되지 않은 오피스텔·공동주택·일부 고급 빌라는 제도상 허가 대상이 아닙니다.
정리하자면,
- 🏢 오피스텔 → 건물 중심 거래, 대지지분 작음 → 허가 불필요
- 🏠 고급 빌라 → 일부 제외, 실거주 중심, 투기 우려 낮음
- 🏗️ 재개발지 단독주택 → 토지 중심 거래 → 허가 필요
즉, 토지의 ‘면적’과 ‘거래 형태’가 허가 필요 여부를 결정하는 핵심 기준입니다. 건물 가격이 아무리 높아도, 대지지분이 작다면 허가 대상이 아닙니다.
정부도 이번 2025년 10월 허가구역 지정에서 “토지 투기 가능성이 있는 지역 중심”이라는 원칙을 유지했습니다. 따라서 유엔빌리지, 청담동 오피스텔 등 고급주거지는 투기 가능성이 낮아 제외된 것입니다.
※ 본 글은 2025년 10월 기준 국토교통부·서울시 허가구역 고시 및 「국토의 계획 및 이용에 관한 법률」 제118조, 시행령 제117조를 근거로 작성되었습니다.
지역별 세부 허가 여부는 반드시 관할 구청(부동산정보과)에 문의하시기 바랍니다.