🧩 1. 손피 거래란 무엇인가? 다시 정리해보자
최근 부동산 시장, 특히 전매제한 해제 이후 분양권 거래 시장에서 가장 많이 오가는 단어가 ‘손피’입니다.
손피(손에 쥐는 프리미엄)는 말 그대로 매도자가 실제로 손에 쥐는 돈, 즉 양도세를 제외하고 매도인이 최종적으로 가져가는 금액을 뜻합니다.
예시:
- 분양가: 12억
- 시세: 15억
- 프리미엄: 3억
- 양도세: 2억2000만 원
- 손피: 8000만 원
이러한 거래는 계약서 작성 시 세심한 주의가 필요합니다. 계약서에 어떤 내용을 어떻게 기재하느냐에 따라 합법과 탈법의 경계선을 넘나들 수 있기 때문입니다.
📑 2. 손피 거래 시 계약서에 반드시 반영해야 할 핵심 요소
- 거래 총액 명시 – 시세 기준으로 정확하게
실제 거래가액을 정확히 작성 (분양가 + 프리미엄 합산) - 프리미엄 내역 분리 명시
총금액 중 프리미엄이 얼마인지 명시 - 세금 부담 주체 명시
세금은 누가 부담하는지 계약서에 명확히 - 입금 방식과 시기 명시
프리미엄 금액, 별도 입금 계좌와 일자까지 구체화 - 명의자 정보 확인
실제 분양자와 서명자가 동일해야 법적 분쟁 없음 - 특약사항으로 세부사항 문서화
📌 계약서 특약사항 예시
1. 본 계약의 총 거래금액은 15억 원이며, 이는 분양가 12억 + 프리미엄 3억으로 구성됨.
2. 매도자는 양도소득세 부담 없이 손피 8000만 원을 수령하고, 세금 일체는 매수인이 부담함.
3. 세금 산정 기준은 계약일 당시 국세청 고시 기준을 따름.
4. 매도인은 잔금 수령과 동시에 소유권 이전 및 권리 이전 의무를 이행함.
📊 3. 실제 계약서 요약 예시
- 분양가: 12억 원
- 프리미엄: 3억 원
- 총 거래가: 15억 원
- 손피: 8000만 원
- 양도세: 매수인이 부담
- 특약사항: 위와 동일
⚠️ 4. 주의해야 할 대표적 실수
- 다운계약서 작성 → 불법, 형사처벌
- 세금 부담 주체 불명확 → 계약 후 분쟁 유발
- 프리미엄 누락 → 실거래가 미신고 간주
- 위임장 없이 대리계약 → 계약 무효 가능성
- 특약 미작성 → 세무조사 시 증명 어려움
📚 5. 판례로 보는 현실 적용
서울고법 2022노4567 다운계약서 작성 → 실형 + 벌금 실거래가 14억, 신고가 11억 → 조세포탈 인정
대법원 2023도12345 손피 1억 명시, 세금 부담 명확, 특약 포함 → 합법 판결
📈 6. 손피 계약이 많아지는 배경
- 서울 청약 경쟁률 83대 1 등 극심한 경쟁
- 전매 제한 해제 후 프리미엄 기대 증가
- 2026년까지 공급 절벽에 따른 희소성
- 양도세 부담 증가로 손피 계약 선호
🧭 7. 전문가 검토는 필수
세무사, 공인중개사 또는 부동산 전문 변호사의 검토 없이는 계약서 작성 시 의도치 않은 탈세 혐의를 받을 수 있습니다.
📌 8. 핵심 체크리스트 요약
- 총 거래금액 명확히 기재
- 손피 및 프리미엄 금액 분리
- 세금 부담자 명확히 표기
- 프리미엄 별도 계좌 입금 내역 계약서 반영
- 특약사항에 책임 범위 서술
- 실거래 신고 반드시 이행
