2026년 설 연휴가 지나고 서울 부동산 시장에 대한 관심이 집중되고 있습니다. 대출 규제와 세금 강화로 매물은 증가하지만 매수 심리는 위축되면서 단기 조정 국면이 예상됩니다. 하지만 언론 보도와 달리 부동산 시장의 계절적 특성을 고려하면 현재의 침체는 일시적 현상일 가능성이 큽니다. 하반기 입주 절벽과 전월세난이 본격화되면 시장은 다시 상승 압력을 받을 것으로 전망됩니다.
부동산 시장의 계절적 요인과 현재 상황
부동산 시장을 분석할 때 가장 중요하게 고려해야 할 요소 중 하나가 바로 계절적 요인입니다. 이데일리 보도에 따르면 2026년 2월 둘째 주 서울 아파트 매매가격은 전주 대비 0.22% 상승하며 상승폭이 둔화되고 있습니다. 강남3구와 마용성 지역의 상승세도 눈에 띄게 꺾이면서 전문가들은 세금 규제의 압박이 본격화됐다고 분석합니다.
하지만 실제 부동산 투자 경험이 있는 사람들은 이러한 분석에 의문을 제기합니다. 역사적 데이터를 살펴보면 크리스마스부터 설날까지는 매매 시장의 전통적인 비수기입니다. 특히 설날이 1월에 오는 해도 있지만 2026년처럼 2월 중순에 오는 경우, 이 기간 동안 매물은 나와도 실제 거래는 현저히 감소하는 패턴이 반복되어 왔습니다. 주목할 점은 3월부터 시장이 다시 활기를 띠기 시작한다는 사실입니다. 5월의 신부를 준비하는 신혼부부들이 본격적으로 매물을 찾기 시작하면서 매매와 임대 시장 모두 거래량이 급증합니다. 실제로 2025년 3월에도 서울 부동산 거래량이 급격히 증가한 것은 이러한 계절적 요인이 작용한 결과로 볼 수 있습니다. 5월 종부세 기산일이 지나면 거래되지 않은 매물들은 임대 시장으로 전환되거나 시장에서 철회되며, 다시 추석 전인 10월부터 학군 이동 시즌과 맞물려 시장이 재활성화되는 사이클이 지속되고 있습니다.
| 시기 | 시장 특성 | 주요 요인 |
|---|---|---|
| 12월~설 연휴 | 비수기 (거래 감소) | 명절 준비, 연말정산 |
| 3월~5월 | 성수기 (거래 증가) | 신혼부부 수요, 이사 시즌 |
| 6월~9월 | 보합 (관망세) | 종부세 기산일 경과, 여름휴가, 명절 준비 |
| 10월~11월 | 성수기 (거래 증가) | 명절 준비, 학군 이동, 추석 이후 본격 활동 |
따라서 현재 시점에서 매매 시장 침체를 강조하는 것은 계절적 요인을 간과한 분석일 수 있습니다. 매수자에게는 헛된 기대를, 매도자에게는 불필요한 조급함을 줄 수 있는 위험이 있습니다. 싸게 사는 것은 매수자에게 유리하지만, 정상적인 시장 사이클을 무시한 채 급하게 매도하는 것은 매도자에게 손해를 끼칠 수 있으며, 이는 결국 언론에 대한 신뢰 하락으로 이어질 수밖에 없습니다.
다주택자 매물 증가 주장의 실체
언론과 전문가들은 양도세 중과 유예 종료와 보유세 강화로 다주택자 매물이 대거 출회될 것이라고 전망하고 있습니다.
KB국민은행 박원갑 부동산 수석전문위원은 "양도세 중과 유예가 종료되는 5월 9일 이전인 4월 중순까지 다주택자 절세 매물이 지속적으로 나올 것"이라고 예측했습니다. 또한 "5월 10일 이후에는 고가 1주택자 매물도 보유세 부담으로 나오고, 대통령이 언급한 등록임대 혜택 축소가 현실화될 경우 임대사업자 물량까지 풀릴 수 있다"며 공급 증가를 전망했습니다. 그러나 이러한 분석에는 중요한 맹점이 있습니다. 현재 시장에 나오는 물량이 모두 다주택자의 절세 매물이라는 주장은 명확한 근거가 부족합니다. 실제로는 보유세 중과를 우려한 고령층의 갈아타기 매물이 상당 부분을 차지하고 있는 것으로 추정됩니다. 1주택자였던 고령층이 세금 부담을 줄이기 위해 더 작은 집으로 이동하거나 지방으로 이주하면서 나오는 매물을 다주택자 매물로 분류하는 것은 시장 상황을 왜곡하는 결과를 초래할 수 있습니다.
송승현 도시와경제 대표는 "절세 목적의 매물이 점진적으로 출회되는 양상"이라고 분석했지만, 이것이 곧 시장 붕괴나 가격 급락을 의미하는 것은 아닙니다. 오히려 정상적인 시장 조정 과정으로 봐야 할 가능성이 큽니다. 서초구가 0.21%에서 0.13%로, 강남구가 0.07%에서 0.02%로, 송파구가 0.18%에서 0.09%로 상승폭이 축소된 것은 사실이지만, 여전히 상승 기조는 유지되고 있다는 점을 간과해서는 안 됩니다.
채상욱 커넥티드그라운드 대표는 "이미 어느 정도 시장은 관망세로 전환됐고, 설 이후에는 대통령 발언이 어떤 제도로 구체화할지를 지켜보는 국면"이라고 평가했습니다. 이는 매수자들이 단순히 가격 하락을 기대하며 기다리는 것이 아니라, 정책 방향을 확인한 후 전략적으로 움직이려는 신중한 태도를 보이고 있음을 의미합니다. 대출 규제와 세금 규제로 매수 심리가 위축된 것은 맞지만, 이것이 수요 자체의 소멸을 뜻하는 것은 아닙니다.
입주절벽과 전월세난이 가져올 하반기 변수
2026년 하반기부터 본격화될 입주 절벽은 부동산 시장의 가장 큰 변수로 작용할 전망입니다. 부동산R114에 따르면 2026년 전국 아파트 입주 물량은 전년 대비 28% 감소한 21만 가구에 불과하며, 서울은 무려 32%나 급감할 것으로 예측됩니다. 이는 단순히 공급 감소를 넘어 전월세 시장에 직접적인 충격을 줄 수 있는 수치입니다.
김인만 부동산경제연구소장은 "상반기는 대통령이 양도세 중과세로 판을 흔들면서 어쩔 수 없는 약세를 이어갈 것이지만 하반기에 들어서면서 입주 절벽이 본격화하면 전세월세 난으로 상승압력을 받게 될 것"이라고 전망했습니다.
송승현 대표 역시 "당장 설연휴 이후에는 수요억제책으로 매수심리가 쪼그라들겠지만, 결국 입주 물량 급감과 함께 전세난이 매매가를 밀어 올리는 강제적 상승흐름도 나타날 수 있다"고 분석했습니다. 이러한 전망에는 충분한 근거가 있습니다. 전월세 시장이 불안정해지면 임차인들은 자연스럽게 내 집 마련으로 방향을 전환하게 됩니다. 전세 물량이 부족해지고 전세가격이 상승하면 매매가격과의 격차가 줄어들어 '이럴 거면 차라리 사자'는 심리가 확산됩니다.
특히 서울 32% 감소라는 극단적인 공급 부족 상황에서는 이러한 현상이 더욱 두드러질 것으로 예상됩니다. 정부는 이에 대응하기 위해 지난해 9.7대책과 1.29 공급확대 대책을 발표했지만, 시장의 반응은 냉담합니다.
고준석 연세대 상남경영원 교수는 "실행 속도가 관건이나, 지연될 경우 시장의 기대감은 실망감으로 바뀔 것"이라고 우려했습니다. 송승현 대표는 더욱 직설적으로 "용산, 태릉 등의 물량은 빨라야 2030년 이후에나 착공이 가능해 당장의 물리적 공급에는 기여하지 못한다"며 "지자체 협의조차 마무리되지 않아 실행 불확실성에 따른 불신만 키우는 '희망 고문'에 그칠 수 있다"고 비판했습니다.
| 구분 | 2025년 | 2026년 전망 | 변화율 |
|---|---|---|---|
| 전국 입주물량 | 29만 가구 | 21만 가구 | -28% |
| 서울 입주물량 | - | - | -32% |
채상욱 대표는 "지속 가능한 공급 시스템이 아닌 비정상적인 일회성 대응으로 비친다"며 "시장 인식을 바꾸기엔 역부족"이라고 평가했습니다. 통상 인허가부터 실제 입주까지 최소 5~8년의 시차가 발생하는 주택 공급의 특성을 고려할 때, 2026년의 공급 가뭄을 해소하기에는 정부 대책이 시기적으로 너무 늦었다는 지적입니다. 결국 하반기 입주절벽과 전월세난은 불가피하며, 이는 다시 매매가격을 떠받치는 요인으로 작용할 가능성이 매우 큽니다. 서울 아파트 시장은 단기적으로 관망세를 보이겠지만, 계절적 요인과 입주절벽이라는 구조적 문제를 고려하면 하반기 재상승 가능성을 배제할 수 없습니다.
결국 다주택자 매물 증가론은 실제 데이터보다 과장된 측면이 있으며, 전월세난이 본격화되면 시장은 다시 상승 압력을 받을 것입니다. 투자자들은 언론의 단편적 분석보다 시장의 계절적 사이클과 구조적 공급 부족이라는 근본 문제에 주목해야 합니다. 정부의 공급 대책이 실효성을 발휘하기까지는 상당한 시간이 소요될 것으로 보여, 당분간 서울 부동산 시장은 규제와 수급 불균형 사이에서 요동칠 것으로 전망됩니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 2026년 상반기에 서울 집값이 하락할 가능성이 있나요?
A. 단기적으로 상승폭 둔화는 있을 수 있으나 본격적인 하락 가능성은 낮습니다. 현재의 침체는 설 연휴 전후 비수기라는 계절적 요인이 크게 작용하고 있으며, 3월부터는 전통적으로 거래량이 증가하는 시기입니다. 규제 강화로 매수 심리가 위축되었지만 수요 자체가 사라진 것은 아니므로, 보합세를 유지하거나 완만한 상승세를 이어갈 가능성이 큽니다.
Q. 다주택자 매물이 시장에 대거 나오면 가격이 떨어지지 않을까요?
A. 다주택자 매물보다는 고령층의 갈아타기 매물과 1주택자의 이동 수요가 더 많은 비중을 차지하고 있습니다. 양도세 중과 유예 종료로 일부 매물이 나올 수는 있으나, 이것이 시장 전체를 뒤흔들 정도의 물량은 아닙니다. 오히려 하반기 입주절벽으로 인한 공급 부족이 더 큰 변수로 작용할 것입니다.
Q. 정부의 공급 확대 대책이 집값 안정에 도움이 될까요?
A. 단기적으로는 심리 안정 효과는 있을 수 있으나 실질적인 공급 증가는 5~8년 후에나 가능합니다. 용산, 태릉 등의 대규모 개발은 지자체 협의조차 마무리되지 않아 실행 불확실성이 높으며, 2026년 32% 감소하는 서울 입주 물량을 단기간에 해소하기는 어렵습니다. 따라서 하반기 전월세난은 불가피할 것으로 보입니다.
Q. 지금이 서울 아파트 매수 적기인가요?
A. 투자 목적이라면 3월 이후 시장 동향을 지켜본 후 결정하는 것이 바람직합니다. 현재는 비수기이므로 급하게 결정할 필요는 없으나, 하반기 입주절벽을 고려하면 상반기 중 적정 가격에 매수하는 것도 전략이 될 수 있습니다. 실거주 목적이라면 계절적 요인보다는 본인의 라이프사이클에 맞춰 결정하는 것이 중요합니다.
--- [출처] 매물 쌓여도 살 사람 없어…서울 집값 당분간 숨고르기 / 이데일리: https://n.news.naver.com/article/018/0006219418