서울에 거주하는 39세 이하 청년 무주택 가구주가 100만에 육박하며 역대 최대치를 기록했습니다. 한강 이남 중소형 아파트 평균 가격이 18억원을 넘어서면서 청년들의 내집 마련은 더욱 요원해 보입니다. 하지만 언론이 보도하지 않는 저가 주택 시장의 존재와 부동산 가치의 본질을 이해한다면, 청년 세대도 충분히 주택 시장에 진입할 수 있는 기회를 찾을 수 있습니다.
서울 청년 무주택 현황과 통계의 진실
2024년 기준 전국 39세 이하 무주택 가구는 361만2321가구로, 2015년 관련 통계 작성 이래 가장 많은 수치를 기록했습니다. 특히 서울에 거주하는 무주택 가구는 99만2856가구로 집계되어 100만 가구에 근접했습니다. 서울의 39세 이하 주택 소유율은 17.9%에 불과해, 청년 5명 중 4명 이상이 무주택자인 셈입니다.
수도권으로 범위를 넓히면 청년 무주택 가구는 약 205만에 달하며, 이는 2022년 200만을 넘은 이후 지속적인 증가세를 보이고 있습니다. 반대로 자가를 보유한 39세 이하 청년 가구는 총 128만8440가구로, 관련 통계 집계 이후 가장 최소치를 기록했습니다. 수도권은 66만6640가구, 서울은 21만6129가구에 그쳤습니다.
| 구분 | 무주택 가구 | 자가 보유 가구 | 주택 소유율 |
|---|---|---|---|
| 전국 | 361만2321가구 | 128만8440가구 | 26.3% |
| 수도권 | 204만5634가구 | 66만6640가구 | 24.6% |
| 서울 | 99만2856가구 | 21만6129가구 | 17.9% |
이러한 통계는 청년들에게 절망적으로 보일 수 있습니다. 그러나 이 수치들은 전체적인 평균을 보여줄 뿐, 실제 부동산 시장의 다양성을 반영하지 못합니다. 언론은 한강 이남 중소형 아파트 평균 가격이 18억269만원을 기록했다고 보도하지만, 이는 강남·서초·송파 등 11개구의 특정 조건을 만족하는 아파트만을 대상으로 한 통계입니다. 서울에도 여전히 10억 미만의 주택이 존재하며, 이러한 저가형 물건들은 언론의 관심 밖에 있어 많은 청년들이 그 존재조차 모르고 있는 실정입니다.
저가 주택 시장과 단계적 자산 증식 전략
부동산 기사나 언론에서는 가격이 폭등하는 대단지, 편의시설이 완벽하게 갖춰진 프리미엄 아파트에만 포커스를 맞춥니다. 이러한 편향된 보도 때문에 청년들은 서울과 경기에 저가 물건이 없다고 착각하게 됩니다. 하지만 실제로는 서울 외곽 지역이나 재개발 예정 지역, 구축 아파트, 빌라 등 다양한 형태의 저가 주택이 여전히 존재합니다.
우리 부모님 세대는 작은 집부터 시작해서 소득 증가에 맞춰 점진적으로 더 나은 집으로 이동하며 자산을 축적해왔습니다. 이러한 단계적 접근 방식은 MZ 세대를 넘어 그 다음 세대에게도 여전히 유효한 전략입니다. 처음부터 18억짜리 한강 이남 중소형 아파트를 목표로 할 필요는 없습니다. 5억~10억 사이의 주택으로 시작하여 경력이 쌓이고 소득이 증가하면서 점차 상급지로 이동하는 것이 현실적인 전략입니다.
작년 3분기 39세 이하 가구의 월평균 소득은 503만6000원으로 증가율이 0.9%에 그쳐 전 연령대 중 가장 낮았습니다. 세금과 이자를 제외한 처분가능소득도 410만2000원으로 1.2% 증가에 머물렀습니다. 반면 월평균 이자 비용은 16만6000원으로 전 연령대 중 유일하게 3분기 연속 증가했습니다. 이런 상황에서 무리하게 고가 주택을 노리기보다는, 자신의 소득 수준에 맞는 주택부터 진입하는 것이 중요합니다.
언론이 "나는 평생 무주택자"라는 자극적인 표현으로 기사를 작성한다면, 젊은 세대는 희망을 잃을 수밖에 없습니다. 하지만 냉정하게 시장을 분석하고 현실적인 목표를 설정한다면, 청년들도 충분히 주택 시장에 진입할 수 있는 기회를 찾을 수 있습니다. 중요한 것은 언론의 선정적인 보도에 휘둘리지 않고, 실제 시장 데이터와 다양한 매물 정보를 직접 확인하는 것입니다.
토지 가치의 본질과 부동산 투자의 핵심
부동산 투자에 있어 가장 중요한 원칙이 있습니다. 바로 부동산의 진정한 가치는 건물이 아니라 토지에 있다는 사실입니다. 이 하나의 원칙만 제대로 이해해도 18억이라는 숫자에 속아 넘어가지 않을 수 있습니다. 건물은 시간이 지나면 감가상각되지만, 토지는 그 위치와 개발 가능성에 따라 지속적으로 가치를 유지하거나 상승합니다.
한강 이남 중소형 아파트 가격이 18억원을 돌파한 것은 사실 건물 자체의 가치보다는 그 아파트가 위치한 토지의 가치를 반영한 것입니다. 강남·서초·송파 등의 지역은 교통 인프라, 교육 환경, 상업 시설 등이 밀집된 프리미엄 입지입니다. KB부동산 월간 주택 시계열 통계에 따르면, 이러한 지역의 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 아파트 평균 가격은 지난해 12월 17억8561만원보다 0.96% 상승했습니다.
| 요소 | 건물 가치 | 토지 가치 |
|---|---|---|
| 시간 경과 효과 | 감가상각 (하락) | 유지 또는 상승 |
| 가치 결정 요인 | 건축 연도, 시설 상태 | 입지, 개발 가능성 |
| 투자 관점 | 단기 실용성 | 장기 자산 가치 |
남혁우 우리은행 부동산연구원은 "상급지로 이동하려는 수요는 여전하지만 대형 평형보다 대출 접근성이 높은 중소형 면적에 수요가 집중되고 있다"고 분석했습니다. 이는 강력한 대출 규제로 인해 이른바 '똘똘한 한 채' 수요가 중소형 면적으로 쏠린 결과입니다. 하지만 이러한 시장 현상을 이해하고 있다면, 청년들은 아직 상승하지 않은 지역의 토지 가치에 주목할 수 있습니다.
예를 들어, 현재는 낙후되어 있지만 향후 재개발이나 교통 인프라 확충이 예정된 지역의 주택은 건물 자체는 오래되었어도 토지 가치 상승 가능성이 큽니다. 서울 외곽이나 경기 지역 중에서도 GTX나 신규 지하철 노선이 계획된 지역은 장기적으로 토지 가치가 상승할 가능성이 높습니다. 이러한 관점에서 접근한다면, 현재의 건물 상태나 편의시설에 집착하기보다는 미래 개발 가능성이 있는 토지를 보유하는 전략이 더 현명할 수 있습니다.
청년들이 내집 마련을 포기해야 할 이유는 없습니다. 다만 접근 방식을 바꿔야 합니다. 처음부터 완벽한 집을 찾기보다는, 토지 가치가 우수하거나 개발 가능성이 있는 지역의 저가 주택부터 시작하여 단계적으로 자산을 증식해나가는 전략이 필요합니다. 이것이 바로 우리 부모님 세대가 실천했고, 앞으로도 유효할 부동산 투자의 기본 원칙입니다.
청년 무주택 가구가 100만을 넘어서고 서울 청년의 주택 소유율이 17.9%에 불과한 현실은 분명 심각한 문제입니다. 하지만 언론의 선정적인 보도에 휘둘려 희망을 잃을 필요는 없습니다. 서울과 경기에도 여전히 저가 주택이 존재하며, 토지 가치의 본질을 이해하고 단계적으로 접근한다면 청년들도 충분히 주택 시장에 진입할 수 있습니다. 중요한 것은 18억이라는 숫자에 현혹되지 않고, 자신의 소득 수준에 맞는 현실적인 목표를 설정하여 첫 발을 내딛는 것입니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 서울에서 10억 미만의 주택을 실제로 찾을 수 있나요?
A. 네, 가능합니다. 서울 외곽 지역이나 강북권, 구축 아파트, 빌라 등을 포함하면 10억 미만의 주택은 여전히 존재합니다. 언론이 주로 보도하는 강남권 신축 아파트만이 서울 주택 시장의 전부가 아닙니다. 부동산 앱이나 직접 발품을 팔아 다양한 매물을 확인하면 자신의 예산에 맞는 주택을 찾을 수 있습니다.
Q. 청년이 주택 구매 시 토지 가치를 어떻게 판단할 수 있나요?
A. 토지 가치는 현재 입지뿐 아니라 미래 개발 계획을 함께 고려해야 합니다. 지자체의 도시계획, 교통 인프라 확충 계획(GTX, 지하철 신설 등), 재개발·재건축 예정 지역 등을 확인하면 됩니다. 또한 주변 상권 발달 정도, 학군, 공원 등 생활 인프라도 토지 가치를 결정하는 중요한 요소입니다. 국토교통부나 지자체 홈페이지에서 관련 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.
Q. 소득이 낮은 청년이 내집 마련을 위해 가장 먼저 해야 할 일은 무엇인가요?
A. 먼저 자신의 소득과 저축 능력을 정확히 파악하고, 현실적인 목표 금액을 설정하는 것이 중요합니다. 청약저축이나 주택청약종합저축에 가입하여 청약 기회를 확보하고, 정부의 생애최초 주택 구매 지원 제도나 청년 우대 대출 상품을 적극 활용해야 합니다. 무엇보다 언론의 평균 가격에 좌절하지 말고, 실제 시장에서 자신이 구매 가능한 매물을 꾸준히 탐색하는 것이 첫걸음입니다.
[출처]
"18억? 나는 평생 무주택자"…서울 청년 80%는 '남의 집' 산다 [수민이가 궁금해요] / 세계일보: https://n.news.naver.com/article/022/0004104150