서울 집값, 다시 오른다? 체감은 ‘폭등’, 수치는?
2023년 말부터 서울 집값이 다시 오르고 있다는 말이 나오기 시작했습니다. 2024년에는 본격적으로 반등세에 들어섰고, 2025년 현재도 상승세가 이어지고 있습니다. KB, 한국부동산원, 서울부동산정보광장 등 여러 기관에서 제공하는 데이터에 따르면, 강남3구는 물론 강북권 재개발 지역까지 상승폭이 커지고 있는 상황입니다. 그런데 많은 사람들이 묻습니다. “진짜 오른 건가요? 아니면 ‘오른 것처럼 보이기’만 하는 건가요?” 단순히 숫자만 보면 분명히 실거래가가 상승하고 있고, 시장도 반등하고 있습니다. 하지만 문제는 그 이면에 있습니다. 집값의 절대 가격 상승이 아니라, 화폐 가치 하락(인플레이션)으로 인해 집값이 높아 보이는 착시 현상이 아닌지 짚어볼 필요가 있습니다. 그리고 부동산 가격이 인플레이션으로 인한 부분이라는 게 여기저기서 보이고 있습니다.
서울 아파트 실거래가 흐름, 진짜 반등인가?
서울부동산정보광장에 따르면 2024년 하반기부터 서울 아파트의 실거래가 상승이 뚜렷해졌습니다. 특히 2023년 바닥을 찍었던 송파·서초·강남구 등 주요 지역의 아파트 가격은 수억원 단위로 회복되었습니다. 예를 들어, 2023년 1월에 19억 원까지 하락했던 강남구 대치동의 A아파트는, 2025년 초 기준 24억 원에 거래가 체결되며 고점 회복을 시도하고 있습니다. 하지만 이러한 반등이 전 지역에서 보편적으로 일어나고 있는 것은 아닙니다. 여전히 구축 아파트, 비선호 입지, 교통이 불편한 지역은 상승 흐름에 동참하지 못하고 있으며, 거래량 자체도 여전히 팬데믹 이전 수준에는 미치지 못하고 있습니다. 즉, 반등은 맞지만, 전체적인 회복이라기보다는 국지적인 ‘똘똘한 한 채’ 선호 흐름이 강화되고 있는 것으로 보는 분석도 많습니다. 그리고 이러한 현상은 비단 현 정부 탓만이 아닌 문재인 정부 시절을 넘어 노무현 정부 시절까지 거슬러 올라가야만 합니다.
명목 가격과 실질 가치, 착시를 구분하자
서울 아파트가 1~2년 전보다 1억, 2억씩 올랐다고 하면 “확실히 집값이 오르고 있구나”라고 생각할 수 있습니다. 하지만 여기서 중요한 건 명목가격과 실질가격의 차이입니다.
✔ 명목가격: 단순히 화폐 단위로 표시된 현재의 가격
✔ 실질가격: 물가 수준이나 화폐 가치 변화를 반영한 실제 구매력 기준의 가격 한국은행과 IMF에 따르면, 최근 3년간 원화의 실질 구매력은 약 20% 하락했습니다.
2022년 1억 원의 자산이 2025년 현재도 1억 원이라면, 실제 가치는 8,000만 원 수준으로 감소한 것입니다. 이런 현상은 부동산에도 그대로 적용됩니다. 2023년에 10억이었던 아파트가 2025년에 12억 원에 거래됐다고 해도, 인플레이션이 20% 이상 진행됐다면 ‘실질적인 자산 가치 상승’은 아닐 수 있습니다.
환율과 금리, 집값에 어떤 영향을 주었나?
2024~2025년 서울 집값 반등에는 여러 요인이 복합적으로 작용했습니다. 특히 주목해야 할 두 가지 요인이 있습니다.
① 원화 가치 하락과 외국인 투자 유입
2023년 말 이후 원/달러 환율이 1,400원을 넘어서면서 외국인의 서울 부동산 투자 비중이 급증했습니다. 글로벌 투자자 입장에서는 상대적으로 저렴한 가격에 자산을 매입할 수 있는 기회였고, 이는 고가 아파트 시장 중심으로 거래를 끌어올리는 효과를 냈습니다.
② 기준금리와 실질 이자 비용
한국은행 기준금리는 2024년 중반부터 점진적으로 인하되었고, 2025년 현재는 2%대 중반 수준까지 내려왔습니다. 하지만 실질금리는 여전히 높은 수준을 유지하고 있으며, 변동금리 대출 비중이 높은 한국의 특성상, 이자 부담이 크게 줄었다고 보기는 어렵습니다. 이 말은 즉, 시장이 회복세를 보이고 있음에도 실제 수요자들이 느끼는 체감 부담은 여전히 높다는 뜻입니다.
‘유동성의 유산’과 통화량 팽창의 그림자
2020~2022년의 코로나 팬데믹 동안, 전 세계 정부와 중앙은행은 막대한 유동성을 시중에 공급했습니다. 한국도 마찬가지였고, 이로 인해 M2 통화량(광의통화)이 사상 최고치를 경신했습니다. 한국은행에 따르면 2025년 기준 M2는 4,471조 원에 달하며, 팬데믹 이전 대비 40% 이상 증가한 수치입니다. 이는 곧 시중에 돈이 너무 많다는 뜻이며, 자산 시장으로 흘러들어 집값을 밀어올리는 효과를 가져왔습니다. 결국 서울 집값 상승은 단순한 수요-공급의 문제가 아니라, 유동성과 통화가치, 글로벌 자본 흐름까지 결합된 결과라는 분석이 유력합니다.
결론 – 정말 오른 것일까? ‘진짜 값’과 ‘느껴지는 값’
표면적으로는 서울 집값이 올랐습니다. 그리고 실거래 데이터나 거래량, 상승률 지표를 봐도 상승세는 사실입니다. 하지만 그 ‘상승’이 우리에게 실제로 자산을 더 보유하게 했는지, 아니면 같은 가치를 유지하기 위해 더 많은 돈을 써야 하는 구조인지는 구분해야 합니다. 즉, 지금 서울 집값의 상승은 단순히 수요 회복이나 공급 부족 때문만이 아니라,
✅ 통화가치 하락,
✅ 인플레이션,
✅ 유동성 팽창,
✅ 정책 신뢰 붕괴,
같은 거시경제적 변화들이 중첩되면서 생긴 ‘착시 효과’일 수 있습니다. 실질적으로는 "집값이 올랐다기보다, 우리가 가진 돈의 가치가 떨어졌기 때문에 더 많은 돈을 주고 집을 사야 하는 상황"이라고 해석할 수도 있습니다.
💬 마무리 코멘트
지금 서울 집값이 오르고 있다는 뉴스는 사실입니다. 그러나 그것을 ‘자산 가격 상승’으로만 받아들이기보다, 왜 그렇게 보이는지, 실제 우리가 체감하는 구매력은 어떤지 살펴볼 필요가 있습니다. 앞으로도 정책 방향, 통화량 변화, 외국인 투자, 금리 정책 등이 복합적으로 작용할 것이기 때문에, 부동산 시장을 단순한 가격 수치만으로 이해하기보다는 보다 입체적이고 비판적인 시각이 필요한 시점입니다.
