최근 서울 아파트 가격이 상승세를 보이고 있다는 언론 보도가 잇따르고 있습니다. 일부 단지는 실거래가 기준으로 최고가를 경신하며 다시 ‘부동산 불장’이 재현되는 것 아니냐는 관측도 나옵니다. 하지만 정작 시장을 구성하는 주요 요소들, 즉 거래량, 매수 심리, 실수요자의 대출 여력 등은 여전히 냉각 상태를 벗어나지 못하고 있습니다.
이러한 괴리감 속에서 중요한 의문이 제기됩니다. 과연 지금의 아파트값 상승은 실질적인 자산 가치의 상승일까요? 아니면 원화의 구매력 하락, 즉 ‘화폐 가치 하락에 따른 명목상 가격 상승’일까요? 이번 글에서는 서울 부동산 가격을 환율 및 실질 구매력 기준으로 재해석하고, 현재 시장을 객관적으로 분석해보고자 합니다.
거래는 줄고 있는데, 집값만 오른다?
2025년 12월 KB부동산 시세에 따르면 서울 매수심리지수는 13.4로 나타났습니다. 이는 지난 10월 토지거래허가구역 발표 직후 급락했던 수치와 유사한 수준입니다. 즉, 매수자의 심리는 바닥 수준에서 움직이고 있다는 뜻입니다.
더 큰 문제는 거래량입니다. 서울시 부동산정보광장에 따르면 2025년 11월 서울 아파트 거래량은 단 2,777건으로, 전월 대비 67% 가까이 급감했습니다. 10월에는 약 8,500건에 달했으나 불과 한 달 만에 반 토막이 난 것입니다.
이러한 수치는 현재의 집값 상승이 전반적인 시장 반등이라기보다는 극히 일부 단지에서의 고가 거래, 또는 현금 부자들의 선별적 매수에 의한 일시적 현상일 수 있음을 시사합니다.
실제 현장 중개업소 관계자들도 “문의는 많지만 계약까지 이어지는 경우는 드물다”며 “매도자는 가격을 고수하고, 매수자는 눈치만 보는 상황”이라고 전합니다. 이는 시장에 대한 불확실성이 크고, 대출 규제나 금리 부담 등이 여전히 실수요자에게 큰 장벽으로 작용하고 있다는 반증입니다.
가격이 오른 게 아니라, 돈의 값어치가 떨어진 것이다
서울의 일부 아파트가 실거래 최고가를 기록하고 있다는 뉴스는 사실입니다. 하지만 이 가격 상승이 곧바로 ‘부동산 자산의 실질 가치가 증가했다’는 결론으로 이어질 수는 없습니다. 많은 경우, 이런 현상은 ‘화폐 가치 하락에 따른 명목상 가격 상승’일 수 있습니다.
간단히 말해, 같은 집을 더 많은 돈을 주고 사야 하는 이유는 집이 좋아졌기 때문이 아니라, 우리가 가진 돈의 구매력이 떨어졌기 때문일 수 있다는 뜻입니다. 이를 가장 잘 보여주는 지표는 원화 대비 달러 환율입니다.
다음은 서울 주요 아파트 실거래 사례를 바탕으로, 원화 기준 가격과 당시 환율로 계산한 ‘달러 기준 실질 가격’을 비교한 표입니다.
| 아파트 | 거래 시점 | 거래가 (원) | 환율 (원/USD) | 달러 기준 가격 ($) |
|---|---|---|---|---|
| 반포자이 84㎡ | 2022년 1월 | 25억 | 1,180 | $2,118,644 |
| 반포자이 84㎡ | 2025년 12월 | 29억 | 1,340 | $2,164,179 |
| 마포자이더센트리 84㎡ | 2022년 3월 | 19억 | 1,200 | $1,583,333 |
| 마포자이더센트리 84㎡ | 2025년 12월 | 24.1억 | 1,340 | $1,798,507 |
표를 보면 알 수 있듯, 원화 기준으로는 각각 약 16~27% 상승했지만, 달러 기준으로는 실제 상승률은 2~13% 정도에 불과합니다. 즉, 달러 기준 실질 가치는 거의 제자리이며, 오히려 인플레이션율을 고려하면 실질적으로는 감소했을 가능성도 있습니다.
이는 곧 ‘서울 집값이 정말로 올랐다’기보다는 ‘원화의 가치가 하락했기 때문에 가격이 상승한 것처럼 보이는 착시’일 수 있다는 주장에 무게를 더해줍니다.
원화 구매력 하락의 근거: 환율, 물가, 통화량
화폐 가치의 하락을 단적으로 보여주는 것은 환율입니다. 원화는 지난 3년간 지속적인 약세를 보였습니다.
- 2022년 1월 환율: 1,180원/USD
- 2025년 12월 환율: 1,340원/USD
- 약 13.5% 하락
이 외에도, 물가상승률과 통화량 증가율은 화폐 가치 하락을 입증합니다.
- 2022년 대비 2025년 소비자물가지수(CPI): 109.6 → 122.1 (약 11.4% 상승)
- 2025년 M2 통화량 증가율: 6.2% (한국은행 발표)
반면, 실질임금 상승률은 동기간 2.1%에 그쳤습니다. 실질구매력은 되려 감소한 셈입니다. 이러한 구조에서는 자산은 오르고, 현금은 가치가 하락하게 되며, 고정급여를 받는 근로자들의 자산 형성 기회는 점점 사라지게 됩니다.
무주택자는 더 멀어지는 내집 마련
현재 서울의 아파트 중위가격은 약 14억 3천만 원으로 추산됩니다. 생애 최초 구입자에게 허용되는 LTV 최대 한도는 6억 원 내외로, 약 8억 원의 자기 자본이 필요합니다.
하지만 현실적으로 직장인의 평균 자산 축적 속도로는 이 금액을 마련하는 데 최소 10년 이상 걸릴 수 있으며, 그동안 부동산 시장은 더 빠르게 움직일 수 있습니다. 결국 무주택 실수요자는 시간이 지날수록 내집 마련이 더 어려워지는 구조에 갇히게 됩니다.
또한, 현금 자산을 가진 투자자층은 인플레이션 방어 수단으로 고급 주택에 집중 투자하고 있으며, 이로 인해 프리미엄 아파트는 계속 가격이 오르는 반면 중저가 주택 시장은 침체되고 있습니다. 이러한 양극화는 부동산뿐 아니라 자산 격차의 심화로 이어지고 있습니다.
결론: 부동산이 오르는 게 아니라, 돈이 떨어지고 있다
서울 집값이 오르는 것처럼 보이지만, 이는 실질적으로는 원화의 구매력이 떨어지면서 나타난 결과일 가능성이 높습니다. 실수요자들이 시장에서 이탈하고, 거래량은 급감하며, 호가와 실거래의 괴리는 점점 벌어지고 있습니다. 그리고 그 내면에는 토지거래허가제라는 자유시장체제에 반하는 정책까지 반영되었습니다.
정부의 부동산 정책과 시장 규제도 실수요자에게 부담으로 작용하고 있으며, 자산가와 무자산층의 격차는 더 커지고 있습니다. 서울 부동산 시장은 더 이상 단순한 수요공급의 문제가 아닌, 통화가치, 글로벌 환율, 실질소득 등 다양한 요인이 복합적으로 작용하는 거시경제 문제가 되었습니다.
따라서 단순한 가격 상승만을 기준으로 판단하기보다는, 지금 내 자산의 실질가치가 어떤 상태인지, 내 현금이 시간이 지남에 따라 어떻게 평가절하되고 있는지를 함께 고려해야 합니다. 이는 단지 부동산을 넘어서, 우리가 살아가는 경제 시스템 전체를 다시 생각하게 만드는 중요한 질문이기도 합니다.
