2025년 10월 15일 정부와 서울시는 서울 25개 전 자치구와 경기 12개 지역을 대상으로 토지거래허가제를 전면 시행한다고 발표했습니다. 이번 조치는 부동산 투기 억제와 시장 안정화를 목표로 하지만, 실제로는 대부분의 아파트까지 허가 대상이 포함되면서 논란이 커지고 있습니다.
📌 1. 법적 근거 및 시행 시점
- 공고일: 2025년 10월 15일
- 효력 발생일: 2025년 10월 20일 (공고 5일 후)
- 시행 기간: 2025년 10월 20일 ~ 2026년 10월 19일 (1년)
- 근거 법령: 「부동산 거래신고 등에 관한 법률」 제10조 및 시행령 제13조
🏙️ 2. 서울시 25개구 주거지역 허가 기준
기존 법정 기준(주거지역 90㎡, 약 27평)을 대폭 하향 조정했습니다. 이번 지정에서는 지역별 투기 민감도에 따라 6㎡~18㎡(약 1.8~5.4평) 수준으로 세분화되었습니다.
| 구분 | 허가 기준 면적 (주거지역 기준) | 비고 |
|---|---|---|
| 강남구 | 6㎡ (약 1.8평) | 대부분 아파트 허가 대상 |
| 서초구 | 6㎡ (약 1.8평) | 고급 주거지 중심 |
| 용산구 | 6㎡ (약 1.8평) | 유엔빌리지 등 포함 |
| 성동구 | 6㎡ (약 1.8평) | 성수동 일대 집중 |
| 광진구 | 6㎡ (약 1.8평) | 한강변 지역 포함 |
| 중구 | 6㎡ (약 1.8평) | 남산자락 고급주거지 |
| 종로구 | 6㎡ (약 1.8평) | 삼청·평창동 포함 |
| 송파구 | 10㎡ (약 3평) | 잠실·문정 일대 |
| 강동구 | 10㎡ (약 3평) | 둔촌·명일 중심 |
| 영등포구 | 10㎡ (약 3평) | 여의도·문래 포함 |
| 동작구 | 10㎡ (약 3평) | 흑석·상도 일대 |
| 동대문구 | 10㎡ (약 3평) | 청량리·전농동 |
| 마포구 | 12㎡ (약 3.6평) | 공덕·아현·합정 |
| 성북구 | 12㎡ (약 3.6평) | 돈암·길음뉴타운 |
| 중랑구 | 12㎡ (약 3.6평) | 상봉·묵동 일대 |
| 양천구 | 12㎡ (약 3.6평) | 목동 중심 |
| 관악구 | 12㎡ (약 3.6평) | 신림·봉천동 |
| 강서구 | 12㎡ (약 3.6평) | 마곡지구 포함 |
| 구로구 | 12㎡ (약 3.6평) | 고척·구일동 |
| 금천구 | 12㎡ (약 3.6평) | 독산·시흥 일대 |
| 은평구 | 12㎡ (약 3.6평) | 불광·응암동 |
| 도봉구 | 15㎡ (약 4.5평) | 방학·쌍문 일대 |
| 강북구 | 15㎡ (약 4.5평) | 수유·미아 일대 |
| 노원구 | 18㎡ (약 5.4평) | 상계·중계 중심 |
💡 참고: 상업지역은 150㎡, 공업지역은 150㎡, 녹지지역은 200㎡ 기준이 유지됩니다.
🏢 3. 아파트의 허가 여부 판단 기준
토지거래허가제는 건물의 전용면적이 아닌 ‘대지지분’을 기준으로 합니다. 즉, 84㎡ 아파트라도 대지지분이 해당 자치구의 기준을 넘으면 허가를 받아야 합니다.
예시: 송파구 아파트(대지지분 10.8㎡) → 허가 필요 / 노원구 아파트(대지지분 17㎡) → 허가 필요
⚠️ 4. 허가 없이 거래할 경우 불이익
- 무허가 거래 시 계약 무효
- 2년 이하 징역 또는 2천만원 이하 벌금
- 허가 후 2년간 실거주 의무 부과 가능
💬 5. Q&A - “과거 조정대상지역 실거주 2년을 이미 채웠는데, 이번에도 또 해야 하나요?”
답변: 네. 조정대상지역 실거주 요건은 세법상 비과세 요건이고, 토지거래허가제 실거주는 행정적 허가 조건입니다. 따라서 과거 2년 실거주 이력이 있더라도, 새로 허가를 받아 거래하면 다시 2년 실거주를 해야 합니다.
📋 6. 핵심 요약
- 서울 전역 토지거래허가제 시행 (2025.10.20 효력 발생)
- 주거지역 허가 기준: 6㎡~18㎡ (대지지분 기준)
- 허가 없이 거래 시 계약 무효 및 처벌 가능
- 실거주는 세금 요건과 별개로 다시 부여됨
- 거래 전 반드시 구청 토지관리과 문의 필요
※ 구체적인 기준은 자치구별 고시문과 건물 용도에 따라 달라질 수 있습니다. 관할 구청 또는 서울시 부동산정보광장을 통해 최신 정보를 확인하세요.
