이제 서울에서 ‘100만원짜리 월세’는 강남 원룸만의 이야기가 아니다. 관악·도봉 등 서울 외곽 빌라와 오피스텔 월세도 100만원을 넘는 사례가 속출하고 있다. 월세는 왜 이렇게까지 올랐을까? 최근 전세 대출에 대한 DSR 규제 강화, 고신용자 금리 상승, 다주택자 감소, 그리고 착공 감소로 이어진 공급 위축이 복합적으로 작용하고 있다. 이 글에서는 월세 급등의 실태를 금액대별로 정리하고, 연립·다세대 및 오피스텔의 인허가/착공 감소 수치까지 구체적으로 짚어보며, 월세 대란의 배경을 분석한다.
📈 1. 100만원 월세, 서울 외곽까지 번졌다
전세의 월세화는 이제 ‘강남’에 국한되지 않는다. 서울 외곽 지역인 관악구 신림동과 도봉구 창동에서도 보증금 1,000만~3,000만원에 월세 100만원 이상 거래가 성사되고 있다.
📌 최근 체결된 고가 월세 사례 정리
- 관악 신림동 ‘라파르허브신림’ 23㎡ → 보증금 1,000만원 / 월세 100만원 (2025.11.28)
- 도봉 창동 ‘현진스위트’ 30㎡ → 보증금 3,000만원 / 월세 105만원 (2025.09.25)
- 강남 논현역 인근 원룸 → 보증금 1,000만~2,000만원 / 월세 100만원 이상 (지속)
한국부동산원 자료에 따르면 2025년 10월 기준,
- 서울 아파트 평균 월세: 146만원 (전년 대비 +9.5%)
- 오피스텔 평균 월세: 92만 4천원 (도심권: 110만원 / 동남권: 116만 4천원)
- 연립·다세대 평균 월세: 63만 6천원
- 동남권: 90만 1천원 / 도심권: 80만 4천원
비아파트 월세 지수까지도 사상 최고치를 기록하며, '서민 주거지'라는 빌라마저 더 이상 저렴하지 않다는 점을 보여주고 있다.
📉 2. 공급은 줄고 수요는 몰린다 – 빌라/오피스텔 착공·인허가 변화
월세가 급등하는 또 하나의 이유는 임대 물량 공급 감소다. 특히 연립·다세대, 오피스텔과 같은 비아파트 주거 상품의 착공 및 인허가가 동반 감소 중이다.
📊 서울 비아파트 주택(연립·다세대 포함) 인허가 추이 (1~10월 누적)
- 2024년: 30,013가구
- 2025년: 27,877가구 (–7.2%)
📉 서울 비아파트 주택 착공 실적
- 2024년: 28,485가구
- 2025년: 26,068가구 (–8.5%)
📊 서울 오피스텔 인허가 건수 (추정)
- 2023년: 약 7,300실
- 2025년: 약 6,200실 (–15% 이상 감소)
전문가들은 “연립·다세대는 1~2년 내 입주 가능한 월세 물량의 주요 공급원”이라며, 이러한 감소는 향후 월세 매물 부족으로 이어질 가능성이 크다고 경고한다.
🏦 3. 왜 월세 시장으로 몰리는가 – 대출 규제와 다주택자 감소의 ‘역설’
전세 수요가 월세 시장으로 몰리는 데에는 여러 가지 정책적 배경이 있다. 특히 다음 세 가지가 최근 월세 집중 현상의 주요 요인으로 작용하고 있다.
① 전세대출 DSR 적용 개시
2025년 10월 29일부터 수도권 규제지역을 시작으로 전세대출에도 DSR(총부채원리금상환비율)이 적용되었다. 이는 연소득 대비 전세대출이 가능한 금액이 대폭 축소되었음을 의미하며, 실제로 자금력이 부족한 무주택자와 청년층은 전세를 포기하고 월세로 이동하게 되는 결과를 낳았다.
② 고신용자 이자율 상승
2025년 기준 고신용자 대상 주택담보대출 금리는 평균 5.5%~6.3% 수준이다. 이전보다 월 이자 부담이 커지며, 목돈 마련 부담을 회피하기 위한 월세 수요가 증가하고 있다.
③ 다주택자 급감
2020년 231만 명이던 다주택자는 2025년 약 178만 명으로 감소했다 (–23%). 종부세 중과, 양도세 중과, 대출 규제 등으로 인해 다주택자의 시장 퇴출이 가속화되었고, 이와 함께 임대 공급자의 숫자 자체가 줄어들며 전세 및 월세 매물 부족 현상이 심화되었다.
이 세 가지 요소는 서로 영향을 주며 전세→월세 전환 가속, 월세 수요 폭증, 공급 부족이라는 복합적 구조를 형성하고 있다. 이는 일시적인 흐름이 아닌, 정책이 유도한 구조 변화로 평가할 수 있다.
🧩 결론 – 월세 대란은 계속된다, 해법은 있는가?
현재 서울의 월세 시장은 고착화된 고가 월세 구조에 진입했다. 전세 대신 월세를 선택할 수밖에 없는 세입자는 늘어나고 있지만, 공급은 줄고 매물은 적다.
그 결과:
- 외곽 빌라도 월세 100만원
- 오피스텔·다세대 평균 월세 사상 최고
- 임대 공급자(다주택자) 퇴출 → 월세 공급 기반 약화
- 착공/인허가 동반 감소
- 전세대출 규제 → 실질 구매력 위축
이는 단순히 시장의 반응이 아니라, 정책이 만든 구조다. 임대 수요는 계속 증가하는데, 공급이 제어되고 있는 상태이기 때문이다.
📌 지금 필요한 건?
- 비아파트 위주의 임대주택 공급 확대 정책
- 월세 세액공제 실효성 강화
- 다주택자의 임대용 매입 제한 완화 논의
‘투기 방지’와 ‘주거 안정’은 반드시 충돌하지 않는다. 균형 잡힌 정책 설계를 통해 월세 시장의 압력을 완화할 수 있는 해법이 요구된다.
