서울 아파트 시장이 강력한 대출 규제와 가격 급등으로 진입장벽이 높아지면서 오피스텔 시장으로 수요가 대거 이동하고 있습니다. 특히 전용면적 85㎡를 초과하는 대형 오피스텔, 이른바 '아파텔'이 12개월 연속 가격 상승세를 이어가며 아파트 대체재로 급부상하고 있습니다. 하지만 전문가들은 단기 차익보다는 장기적 가치와 대지지분을 중심으로 신중하게 접근해야 한다고 조언합니다.
대출규제 회피처로 떠오른 오피스텔 시장
KB부동산의 1월 오피스텔 통계에 따르면 서울 오피스텔 매매가격은 지난해 12월 대비 0.04% 상승하며 12개월 연속 상승 흐름을 유지하고 있습니다. 상승 폭은 전월보다 줄었지만, 상승세 자체는 꺾이지 않고 있는 상황입니다. 이러한 현상의 배경에는 수도권 주택담보대출 한도를 6억원으로 제한한 6·27 대출 규제와 10·15 부동산 대책이 자리하고 있습니다.
10·15 부동산 대책 이후 서울 아파트 매매 거래량은 3분의 1 수준으로 급감했습니다. 대책 이전 46일간 1만4038건이었던 서울 아파트 매매 거래량은 대책 후 같은 기간 5367건으로 62% 감소했습니다. 반면 같은 기간 서울 오피스텔 매매는 1001건에서 1322건으로 32% 증가하며 대조적인 모습을 보였습니다.
오피스텔이 대출 규제 회피처로 주목받는 이유는 명확합니다. 오피스텔은 주택법상 '준주택'으로 분류돼 아파트에 적용되는 강력한 규제에서 제외됩니다. 규제지역으로 묶인 서울 아파트는 가격에 따라 주담대 한도가 차등 적용되고, 주택담보인정비율(LTV)도 70%에서 40%로 낮아지는 등 진입 문턱이 크게 높아졌습니다. 하지만 오피스텔은 최대 70%의 LTV가 허용되며, 실거주 의무나 자금조달계획서 제출 등 각종 규제도 상대적으로 느슨합니다.
그러나 주거는 필수재이기 때문에 다주택자 규제가 강화되는 상황에서 내 집 마련이 중요한 것은 사실이지만, 대출 규제를 피하기 위한 목적만으로 오피스텔을 선택하는 것은 신중해야 할 필요가 있습니다. 오피스텔은 건축법에 의거해 건설된 상품으로 원래 주거용으로 지어진 것이 아니기 때문입니다. 최근 아파텔이라는 이름으로 프리미엄을 붙여 건설되고 있지만, 장기적 가치 측면에서는 아파트나 빌라에 비해 한계가 명확합니다.
아파텔 인기 급증과 면적별 가격 차별화
면적별로 살펴보면 중대형 이상 오피스텔의 강세가 두드러집니다. 전용면적 85㎡를 초과하는 대형 오피스텔의 매매가격은 한 달 새 0.48% 오르며 가장 높은 상승률을 기록했습니다. 전용 60㎡ 초과~85㎡ 이하 중대형 오피스텔도 0.27% 상승했습니다. 반면 중형(-0.02%), 소형(-0.03%), 초소형(-0.21%) 오피스텔은 하락해 뚜렷한 대비를 보였습니다.
대형 오피스텔 평균 매매가격은 1년 새 8.42% 상승해 13억4329만원을 기록했습니다. 이는 1년 전보다 1억432만원 오른 수준으로, 서울 전체 오피스텔 평균 상승률의 약 2.6배에 달하는 수치입니다. 중대형 오피스텔 매매가도 평균 6억7112만원으로 2.59% 상승했습니다.
| 면적 구분 | 월간 가격 변동 | 연간 가격 변동 | 평균 매매가 |
|---|---|---|---|
| 대형(85㎡ 초과) | +0.48% | +8.42% | 13억4329만원 |
| 중대형(60~85㎡) | +0.27% | +2.59% | 6억7112만원 |
| 중형 | -0.02% | - | - |
| 소형 | -0.03% | - | - |
특히 학군 접근성이 좋거나 교통 여건이 우수한 지역을 중심으로 실거주 목적의 관심도 늘고 있습니다. 마포·서대문·은평구가 포함된 서울 서북권의 1월 오피스텔 매매가격은 한 달 새 0.11% 상승하며 서울 평균(0.04%)을 웃돌았습니다. 이는 아파트 규제를 부담스러워한 실수요자들이 입지가 좋은 대형 오피스텔을 아파트 대체재로 선택하고 있음을 보여주는 지표입니다.
하지만 대형 오피스텔이라고 해서 무조건 안전한 투자처는 아닙니다. 13억 원대의 가격은 이미 일반 아파트 수준에 근접하거나 초과하는 금액입니다. 이 가격대라면 일부 지역에서는 실제 아파트 구매도 가능한 수준이기 때문에, 단순히 대출 규제를 피하기 위한 선택이라면 재고해볼 필요가 있습니다.
대지지분 부족과 장기 가치의 한계
오피스텔 투자에서 가장 신중하게 고려해야 할 부분이 바로 대지지분입니다. 아파트나 빌라는 대지지분이 어느 정도 갖춰져 있어서 추후 노후화가 되면 재건축이든 리모델링을 통해 변신이 가능합니다. 하지만 오피스텔은 오직 리모델링만 가능한데, 이것도 한계가 있어 새로 탈바꿈하기가 쉽지 않습니다.
부동산의 가치는 상당 부분이 토지에서 나오기 때문에 오피스텔을 매수한다고 해도 대지지분은 반드시 체크해야 할 부분입니다. 오피스텔은 상업지역이나 준주거지역에 위치한 경우가 많아 용적률 한계에 달한 곳이 많습니다. 이는 곧 재건축 가능성이 현저히 낮다는 의미입니다.
부동산 업계 전문가는 "아파트 공급 물량이 줄고 규제가 늘면서 오피스텔 시장이 회복하는 흐름을 보이고 있지만, 오피스텔은 상업지역이나 준주거지역에 위치한 경우가 많아 용적률 한계에 달한 곳이 많다"며 "단기 차익보다는 실거주 편의성과 입지 중심으로 접근해야 한다"고 조언했습니다.
오피스텔은 재건축이나 리모델링이 어렵다는 구조적 한계를 가지고 있습니다. 건축법에 의거해 건설된 오피스텔은 주거용이 아닌 업무용 건물로 분류되기 때문에, 주택법의 적용을 받는 아파트와는 근본적으로 다른 성격을 지닙니다. 아무리 아파텔이라는 이름으로 주거 편의성을 높였다 하더라도, 법적 지위와 재산 가치 측면에서는 차이가 명확합니다.
따라서 오피스텔 매수를 고려한다면 대지지분을 반드시 확인해야 합니다. 대지지분이 충분하지 않은 오피스텔은 시간이 지나도 토지 가치 상승의 혜택을 충분히 누리기 어렵습니다. 특히 장기 보유를 목적으로 한다면, 단순히 현재의 주거 편의성이나 대출 조건만을 보고 결정해서는 안 됩니다. 20~30년 후 건물이 노후화되었을 때 어떤 선택지가 있는지, 자산 가치가 어떻게 변할지를 종합적으로 고려해야 합니다.
결론적으로 서울 오피스텔 시장의 상승세는 아파트 규제 강화에 따른 풍선효과로 볼 수 있습니다. 대형 오피스텔과 아파텔이 주목받고 있지만, 대출 규제를 피하기 위한 단기적 선택보다는 대지지분과 장기 자산 가치를 중심으로 신중하게 접근해야 합니다. 부동산 투자는 단순히 현재의 가격 상승만이 아니라 미래의 재건축 가능성과 토지 가치까지 고려한 종합적 판단이 필요합니다.
자주 묻는 질문 (FAQ)
Q. 오피스텔과 아파트의 LTV 차이는 얼마나 되나요?
A. 규제지역으로 묶인 서울 아파트는 LTV가 40%로 제한되지만, 오피스텔은 준주택으로 분류되어 최대 70%의 LTV가 허용됩니다. 이는 같은 금액을 매수할 때 오피스텔이 더 적은 자기자본으로 구매 가능함을 의미합니다.
Q. 아파텔이 일반 오피스텔과 다른 점은 무엇인가요?
A. 아파텔은 전용면적 85㎡를 초과하는 대형 오피스텔로, 아파트처럼 주거 편의성을 높인 설계와 커뮤니티 시설을 갖춘 경우가 많습니다. 하지만 법적으로는 여전히 오피스텔로 분류되어 재건축이 불가능하고 대지지분이 적다는 한계가 있습니다.
Q. 오피스텔 매수 시 가장 중요하게 확인해야 할 것은 무엇인가요?
A. 대지지분을 반드시 확인해야 합니다. 오피스텔은 재건축이 어렵기 때문에 토지 가치가 장기 자산가치를 좌우합니다. 또한 상업지역이나 준주거지역에 위치한 경우 용적률 한계로 재건축 가능성이 낮으므로, 입지와 실거주 편의성을 중심으로 판단해야 합니다.
[출처]
"대출 안 나온대" 13억 아파트는 넘사벽...대신 몰리는 이곳 가격 '쑥' / 머니투데이: https://n.news.naver.com/article/008/0005315687